서울에서 20평형대 이상 아파트는 1억원이 훌쩍 넘어 구입하는 데 만만치 않은 자금이 필요하다. 자금이 충분히 있다면 고민할 필요도 없겠지만 구입비용이 모자라거나 없다면 내집 마련의 꿈을 접어야 하는 것일까?

하지만 자금이 부족하다고 내집 마련을 포기할 수는 없다 . 요즘 내집을 마련한다고 할 때 구입자금 전액을 저축해서 집을 구하는 사례는 별로 없다. 더구나 100% 자기자본으로 투자하겠다고 고집하는 것만큼 어리석은 것은 없다. 자금을 키워서 더 큰 수익을 낼 수 있다면 대출을 적당히 활용하는 것도 좋은 전략이 된다. 대출을 받기도 전에 머릿속에서 이자를 계산하고, 언제 갚을 수 있을지를 걱정하기보다는 주어진 자금을 어떻게 부풀릴 것인지를 먼저 생각하는 것이 현명하다.

두드리면 반드시 열리는 법 . 자금 때문에 고민중이라면 일단 부족한 자금은 금융기관의 대출을 활용해 내집 마련할 수 있는 방법을 생각해보자.

대출 대상이 넓고 금리가 저렴해 내집마련 대출상품 중 으뜸으로 꼽힐 만하다 .

지난 2003년 말까지 운영되다 폐지됐던 제도로 올 11월 7일부터 부활되어 앞으로 1년간만 한시적으로 운영된다. 국민주택기금을 재원으로 하며, 시중 주택구입자금 대출상품가운데 가장 금리가 싸다는 장점으로 처음으로 집을 마련하려는 무주택자에게는 가장 유리한 상품이다.

자격 요건은 만 20세 이상으로 가구주 본인을 포함한 전 가구원이 이전에 주택을 한번도 보유한 사실이 없는 경우에만 대출이 가능하며, 무주택 가구주 본인의 연간 소득이 5000만원을 넘지 않아야 한다. (연간소득 산정시 상여금 등은 제외한 기본급 적용)

대출대상 주택 규모는 전용면적 25.7평(85㎡) 이하이며 최대 1억5000만원(주택가격의 70% 한도)까지 대출이 가능하다. 매월 원리금 균등 상환 방식으로 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중 선택할 수 있으며, 고정금리로 연소득 5000만원 이하의 경우 5.2%, 연소득 2000만원 이하의 경우 1억원 이내는 4.7%, 1억원 초과는 5.2%로 차등 적용된다.

특히 최고 20년 고정금리 대출이기 때문에 최근과 같은 금리인상기에는 더욱 유리하다. 또 매년 연말정산 때 이자상환액에 대해 최고 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있어 실제 이자율은 4.32% ~ 3.82% 수준이며, 중간에 원금을 갚아도 중도상환수수료를 물지 않는다.

국민은행·우리은행·농협 등 3곳에서만 취급한다.

과거 주택을 보유했던 이력때문에 생애첫주택구입자금대출을 받을 수 없는 무주택자라면 차선책으로 근로자서민주택구입자금대출을 이용해 볼 만하다 . 이것은 정부가 무주택자를 위해 국민주택기금으로 지원하는 저리 대출로 시중은행 대출에 비해 금리인상 위험이 적어 집이 없는 서민들이 새로 집을 장만할 때 택할 수 있는 가장 좋은 상품이다.

대출자격이 연간소득이 3000만원 이하인 것만 제외하면 생애첫대출과 거의 비슷하다. 무주택 가구주만이 신청할 수 있고 연간소득 산정은 상여금 등을 제외한 기본급을 기준으로 하며, 무주택 가구주는 가구주를 포함해 가구원(분리된 배우자 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 한다.

대상 주택은 전용면적 85㎡이하(25.7평) 이하의 주택으로 소유권이전등기를 하기 전에 신청해야 한다. 다만, 소유권이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청가능하며, 중도금대출은 분양계약 체결일로부터 분양대금 완납전까지 가능하다.

대출금리는 연 5.2%로 모기지론보다 저렴하고, 대출한도는 주택가격의 70%이내로 최고 1억원까지여서 저렴한 중소형 주택을 구입하려는 서민들에게는 안성맞춤인 상품이다. 단, 주민등록표상 자녀수가 3명 이상인 경우에는 1억5000만원까지 대출이 가능하다.

고정금리 상품은 아니지만 무주택자를 위한 정책자금인 만큼 대출금리가 쉽게 변동되지 않아 실질적으로 고정금리라고 볼 수 있다 . 또한, 중도상환수수료가 없어 이사할 가능성이 높은 서민들에게는 더욱 유리하다.

만기는 20년이며 1년 거치 19년 또는 3년 거치 17년 원리금균등분할상환 두 가지 중에서 자신이 선택할 수 있다. 3년까지 거치기간을 주기 때문에 초기 상환부담을 줄일 수 있으며, 중간에 상환을 해도 중도상환수수료를 물지 않고, 특히 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다는 장점이 있다.

현재 근로자 서민 주택구입자금대출은 국민은행 , 우리은행, 농협에서 취급한다.

모기지론은 주택을 담보로 주택저당증권 (MBS)을 발행, 20년까지의 장기 주택자금을 대출해 주는 제도로, 한국주택금융공사에서 지난해 3월부터 시판되었다.

가장 큰 특징은 아파트의 경우 투기지역 지정 여부와 상관없이 담보대출비율 (LTV)이 집값의 최대 70%까지 가능하다는 것이며, 대출한도는 최소 2000만원에서 최대 3억원까지이다.

대출금리는 6.5% 고정금리로 금리변화에 대한 불안감이 없고, 차입자가 근저당권 설정비를부담하거나, 이자율할인옵션을 선택할 경우 각각 0.1%의 금리를 할인받을 수 있다. 또한, 25.7평 이하 주택을 15년 이상 대출할 경우 대출이자는 연 1000만원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있어 추가적인 금리인하 효과가 있다.

대출의 대상이 되는 주택은 아파트 , 단독주택(다가구 제외), 연립 및 다세대 주택으로 실주거용에 한정되며 6억원이 넘는 주택이나 상가주택, 재건축 ? 재개발이 진행중인 주택은 제외된다 .

대출자격은 만 20세 이상 무주택자 또는 1가구 1주택자만 가능하며, 대체취득을 위한 일시적 2가구는 가능하다. (단, 신용불량자는 대출 불가능) 또 소득증빙이 가능하거나 소득증빙이 가능한 배우자를 연대보증인으로 세워 대출받을 수 있다.

상환조건은 매월 원리금 균등분할상환 또는 매월 원금균등분할상환이며 , 1년간의 거치기간을 두거나 만기일 지정상환옵션(대출원금의 30%까지)도 선택할 수 있다. 원리금 균등분할상환은 만기까지의 대출원금과 이자를 미리 계산해서 매월 일정한 금액을 상환하는 방식으로, 은행권 주택담보대출에서 사용하는 만기일시상환방식에 비해 초기 금융비용이 많지만 만기때 목돈이 들지 않아 매월 일정한 수입이 있는 월급생활자에 적합하다. 20년 만기로 10년 또는 15년으로 선택 가능하며 15년이상으로 대출할때만 소득공제를 받을 수 있다.

중도상환수수료는 1년 이내 2.0%, 3년 이내 1.5%, 5년 이내 1.0% 로 일반 주택담보대출의 중도상환수수료보다 높아 장기적인 대출에 적합하다.

한국주택금융공사의 모기지론은 현재 주택금융공사와 협약을 맺은 시중은행과 보험사 등 22곳의 금융회사에서 판매하고 있다.

한국주택금융공사는 지난 10월18일부터 연소득 2000만원 이하의 무주택자를 대상으로 금리를 0.5~1%포인트 할인해 준다. 만 20세 이상 65세 이하로 연소득이 1800만원 초과~2000만원 이하이면 0.5%포인트의 금리 할인이 적용되며, 연소득 1600만원 초과~1800만원 이하의 차주에게는 0.75%포인트, 1600만원 이하 소득인 경우에는 1%포인트의 금리가 각각 할인된다.

대상주택은 3억원 이하로 국민주택규모(85㎡) 이하여야 하며, 고정금리로 최저 1000만원에서 최고 1억원까지 대출받을 수 있다. 대출은 10년, 15년, 20년(거치기간 1년 선택 가능) 만기이며, 원리금 균등분할상환 방식으로 적용된다. 대출원금의 30% 이내에서 만기일시지정상환옵션도 선택 가능하며, 중도상환수수료는 1년 이내 2%, 3년이내 1.5%, 5년이내 1.0%가 적용된다. 1000만원까지 연말 소득공제도 받을 수 있지만 그래도 생애첫대출이나 근로자대출보다는 여전히 금리가 높으며, 모기지론과 달리 대출이용이 1회로 제한된다는 차이점이 있다.

가장 일반적으로 많이 이용하는 것은 시중 금융권 부동산담보대출이다 . 거의 모든 은행 및 보험사에서 취급하고 있지만, 단기로 운용되고 이율도 변동금리로 금리가 상승할 때는 부담이 늘어날 수 있다는 단점이 있다.

하지만 시중은행에서 취급하는 주택구입자금대출은 대출자격이나 대상주택에 제한이 없으며 최대한도도 제한이 없어 조건이 까다롭지 않다는 장점이 있고 , 대출기간도 1년 단기대출부터 최장 35년 장기대출까지 다양하게 선택할 수 있다.

일반적으로 고가주택을 담보로 하거나 다주택자들이 이용하는 상품으로 , 상환방법이 만기일시상환, 원금균등분할상환, 매월 원리금균등분할상환, 원금일부균등분할상환 등 다양하다는 장점이 있다. 담보대출비율(LTV)은 40~60%로 예전에 비해서는 다소 늘었지만, 주택투기지역에서의 10년 이내 대출에 대해서는 집값의 40%까지로 대출한도가 줄어들고, 대출기간이 15년 이내이면 소득공제도 받을 수 없다. 또 3년 이내에 조기 상환하면 상환액의 1~2%의 중도상환수수료를 내야 한다.

대출금리는 대부분 연 5~6% 내외로 그리 높은 수준은 아니지만, 변동금리이기 때문에 향후 금리변동에 따라 부담이 늘어날 수도 있다. 최근에는 고정금리를 선택하거나 주택금융공사의 모기지론과 비슷하게 20~30년 장기대출로 고정금리를 하는 상품도 나와 있다. 따라서, 주택금융공사의 모기지론과 비교해 어떤 상품이 좋은지는 개별적인 상황에 맞추어 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 시중은행의 대출상품은 은행연합회 www.kfb.or.kr등에서 조회할 수 있다.

최근 들어서는 보험사들도 파격적인 금리로 다양한 주택담보대출 상품을 잇따라 내놓으며 모기지론 시장을 공략하고 있다 . 고정금리 4~5%대의 상품은 물론, 보험과 모기지론이 연결된 복합 상품도 선보이고 있다. 모기지론 시장을 거의 독점해 온 은행권과 주택금융공사에는 비상이 걸렸지만, 소비자들은 그만큼 선택의 폭이 넓어졌다.

쌍용화재는 5%대의 금리를 적용하는 `마이홈 아파트 담보대출'을 판매중으로 연 5.92%(3개월 CD 연동형)로, 쌍용화재 보험 가입자의 경우 0.5%포인트 할인된 연 5.42%로 대출을 받을 수 있다. 대출 한도는 아파트 시세의 60%까지이며 대출 기간은 최장 10년으로 근저당 설정비와 취급수수료 등이 면제된다.

ING생명은 서울과 경기, 인천지역 아파트와 단독 주택 등을 담보로 최장 30년까지 대출이 가능한 `ING 홈 플랜 주택담보대출'을 판매중이다. 대출 금리는 만기가 최장 30년인 고정금리형 상품의 경우 최저 금리가 5.95%(11월 10일 기준)다. 또한 금리가 3개월마다 바뀌는 변동금리형 상품은 최저 금리가 4.92%로 매우 낮다. 시중 은행의 모기지론(변동금리형)은 보통 금리가 6~7.5% 수준이다.

현대해상은 고정금리형과 변동금리형을 결합해 3년간 연 5.7~6.0%의 고정금리를 적용하고 이후에는 변동금리로 자동 전환하는 `뉴 하이-모기지론'을 판매하고 있다. 내년 1월까지 한시 판매되는 이 상품의 대출 기간은 최장 30년이다. 또한 변동금리형 상품은 금리가 5.4~5.7%로 은행과 비교해도 낮은 편이다.

삼성화재는 아파트만을 대상으로 한 담보대출에 3년간 최저 4.7%의 고정금리를 제공하고 있다. 이 상품은 3년이 지나면 1년마다 금리가 바뀌며 상환금의 0.5~2%를 부과하는 중도상환수수료도 면제해 주고 있다. 시세의 60% 내에서 금액에 제한 없이 대출해 준다.

단 , 신용등급에 따라 차이가 있을 수 있고, 또한 대부분 상품의 중도상환수수료가 기간별로(보통 3~5년 이내) 0.5~2%가량 부과되기 때문에 반드시 개별 상환 계획에 맞춰 선택해야 한다.