굳이 투기목적이 아니더라도 주택의 매매는 우리의 일상생활에서 필연적으로 발생하는 부동산 거래입니다. 그런데 아파트라고 하는 것은 통상 상당한 고가일 뿐 아니라 우리 가족의 신성한 삶의 터전이므로, 적어도 남들보다 손해를 보는 일은 절대로 없어야겠다는 마음에 매매가격을 놓고 신경을 곤두세우게 됩니다. 따라서 단 10만원이라도 옆집과 비교하여 비싸게 샀거나 싸게 팔았다는 것을 알게 되었을 때는 억울한 마음에 밤잠을 못 이루게 되는 것입니다. 그럼에도 불구하고 내 집을 사고파는 데 들어가는 세금이나 비용이 얼마나 되는지에 대해 관심을 갖는 분이 거의 없다는 것은 아이러니칼한 일이 아닐 수 없습니다.

 

우리 가족이 거주할 집을 ‘최저의 가격’에 산다는 것은 매입 시기의 시세나 매도인과의 협상결과에 따라 결정될 일이므로 내 힘으로는 어떻게 할 수 없는 일이겠지요. 맞습니다. 그러나 여러분이 그 ‘최저의 가격’을 계산하실 때 실제 거래가격 이외에 필수적으로 지불하시게 될 취득세, 등록세, 부동산중개비(‘복비’), 법무사비용 등을 총액에 모두 감안하신다면, 여러분의 노력과 관심 정도에 따라 상당한 금액을 절감하실 수 있게 됩니다. 

 

매입가격이 합의되었다는 연락을 받고 중개사 사무소에서 매도인과 만납니다. 계약서에 도장을 찍고, 날짜가 되자 잔금을 주고, 그 다음은 법무사가 제시한 등기비용 계산서를 받아 들고 적혀있는 금액을 지불한 다음, 고지서에 찍힌 세금을 냅니다. 물론 중개사에게도 수수료를 줍니다. (“얼마나...드리면 돼요?”라는 사뭇 조심스러운 질문과 함께) 이 전형적이고 단조로운 과정에서 여러분이 지불하시게 되는 비용의 총액은 결코 만만한 금액이 아닙니다. 단지 여러분이 그것을 ‘집값’으로 포함하여 계산하시지 않은 것 뿐이지요. 그럼에도 불구하고 “그냥 남들이 하는 대로”, 혹은 “다 알아서 해 준다”는 중개사의 말만 믿고 아무런 의심 없이 달라는 돈을 다 주는 것은 부동산 매입에 소요되는 경비나 세금이 원래부터 나에게 청구된 그 값으로 정해져 있었을 것이라는 오해 때문입니다. 만일 그렇지 않을 수도 있다면, 혹시 여러분이 지금까지 지불해오신 비용에 미처 의식하지 못했던 누수(漏水)가 있었던 것은 아닐까요?

 

이제는 왜 우리가 부동산 매매에 관련되는 세무와 제반 절차 및 그 원칙과 관행에 대해 스스로 적극적인 관심을 가져야 하는지 이해가 가실 줄 믿습니다. 원래 세금이나 계약, 등기 등의 이야기는 낯설기도 하려니와 ‘복잡하고 어렵다(한 마디로 골치 아프다)’는 선입관을 많이 가지고 계시기 때문에, ‘왜 그런 것을 내가 알아야만 하는지’에 대한 이해가 선행되지 않는 한 아무리 좋은 방법을 알려드려도 효과가 없다는 것을 저는 경험으로 알고 있습니다.

 

그럼, 이제부터 ‘누구보다 현명하게 집을 사는 방법’에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 앞으로 저와 함께 다음과 같은 세 가지 주제만 살펴보시고 나면, 아마도 무릎을 탁 치며 말씀하시게 될 것입니다. “이렇게 쉬운 걸 내가 몰라서 돈을 더 냈다니!”

  

취득세와 등록세

 
집을 사면 세금을 내야 합니다. 그런데 무슨 세금을 도대체 얼마나 내야 하는 걸까요? 누구나 한 번쯤 생각해 보았을 바로 이 질문 안에 훌륭한 재테크의 비결이 숨어 있습니다.

여러분이 급여에 대해 내시는 근로소득세나 주택을 파실 때 매겨지는 양도소득세는 국세라고 해서 국세청에 납부하는 세금인 반면, 주택을 구입하실 때 내게 되는 취득세 및 등록세 등은 지방세라고 해서 물건소재지(집이 있는 동네) 관할 지방자치단체에 납부하는 세금입니다. 그럼 일단 그 기준이 어떻게 되는지 부터 살펴보도록 하지요.

 
 [전용면적 85평방미터 초과시]

구분	세율	신고기간
취득세 농특세 취득세 등록세 합계	취득가액의 1% 취득세의 10% 감면분의20%=0.3% 총 취득가액의 1.3%	등기/등록일로부터 30일 이내
등록세 교육세 등록세 교육세 합계e	취득가액의 1% 등록세의 20% 감면분의20%=0.4% 총 취득가액의 1.4%	등기/등록할 때
합 계	2.7 %    아파트 및 주택 거래(2006. 9. 1. 기준, 최초분양 포함)

 

* 참조1 [전용면적 85평방미터 이하시]

      1) 취득세 : 1%

      2) 등록세 : 1% 지방교육세 0.2%(등록세의 20%) = 1.2%

      3) 합    계 : 2.2%

 

중개수수료는 물어보지 말고 직접 계산하라

 

불과 3~4년 전까지만 해도 아파트와 같은 부동산을 사고 팔 때 항상 골칫거리가 됐던 것이 부동산 중개수수료 였습니다. 중개사들이 중개료를 “알아서 더 줄 것을” 요구하는 일이 비일비재한데다, 중개료를 더 줄 것 같지 않으면 불성실하고 불친절한 태도로 중개를 하는 경우가 많았기 때문이지요. 이런 이면에는 그 동안 잘못된 거래관행과 현실화되지 못한 법정수수료 등이 원인으로 작용했었습니다. 최근에 들어서면서 인터넷으로‘법정수수료율’ 을 직접 찾아서 학습함으로 이런 문제가 크게 줄어들고 있기는 하지만, 실제 매매자들의 입장에서는 여전히 신경 쓰이는 문제가 아닐 수 없습니다. 그러나 스스로 중개수수료를 계산하고 지불하는 몇 가지 간단한 요령만 터득하시고 나면, 좀 더 유리한 위치에서 합리적인 비용으로 정당한 서비스를 요구할 수 있게 됩니다. 무료도 아니고, 내 돈으로 정당한 수수료를 줘 가면서 거래하는데 서비스업자인 중개사의 눈치를 봐야 할 하등의 이유가 없지 않겠습니까?

우선, 중개수수료는 각 금액단위별로 적용되는 수수료율(아래 수수료율 표 참조)을 곱하면 손쉽게 구하실 수 있습니다. 한 가지 주의할 것은 각 금액단위별로 중개수수료의 상한선은 넘을 수 없다는 것입니다. 예를 들자면, 2억 원짜리 주택을 매입했을 경우 중개수수료율은 0.5%로 중계수수료는 (2억원 X 0.5%=100만 원)이지만 한도액이 80만 원으로 정해져 있으므로 최고 80만 원만 지불하시면 되는 것이지요. 단, 법정 중개수수료율은 각 시군구청마다 다소간의 차이가 있으므로, 거래가 이뤄지는 해당지역 관청의 지적과에 문의하면 안내를 받으실 수 있으며, 각 시군구청의 인터넷사이트에도 자세한 안내가 되어있으므로 필요할 때마다 참조하시면 됩니다.

참고로, 고급주택-[매매가 6억원 임대차 3억원 이상] 또는 빌딩, 상가, 토지 등에 대해서는 상세한 수수료율 단계가 정해져 있지 않고, 적정범위만 정해져 있습니다. 매매나 교환의 경우 거래가액의 0.2~0.9% 내에서, 매매나 교환 이외의 전세, 월세 등은 거래가액의 0.2~0.8% 내에서 중개업자와 합의 하에 결정하도록 되어 있습니다. 물론 이런 경우에는 사전에 명확한 합의가 있어야 하겠지요.

 

[중개수수료율표]

종 별	거래가액	요율상한(%)	한도액	비고
매 매 교 환	5천만 미만	0.6	250,000 원
	5천 ~ 2억 미만	0.5	800,000 원
	2억 ~ 6억 미만	0.4	거래가액 곱하기 요율
임 대 차 등	5천만 미만	0.5	200,000 원
	5천 ~ 1억 미만	0.4	300,000 원
	1억 ~ 3억 미만	0.3	거래가액 곱하기 요율

 

 

중개수수료 부당청구 시 영수증을 요구하라

 

다행스럽게도 최근에는 중개업자들이 수수료를 부당하게 많이 요구하는 사례가 예전에 비해 많이 줄고 있습니다. 그러나, 간혹 비상식적 중개태도를 보이거나, 불법적으로 추가적인 중개수수료 요구를 하는 경우가 있습니다.

불법적인 비용요구의 예를 들자면 ‘중개물건확인서’와 같은 것들을 들 수 있습니다. 중개물건확인서란 중개대상물에 대한 법률적인 부분이나 권리관계, 제한사항 등을 확인해 서면으로 제시하는 것을 말하는데, 일반적으로 중개사는 거래를 중개할 때 매매나 임대계약에선 매매계약서와 함께 반드시 별도의 물건확인서를 써 주도록 되어 있습니다. 만약 중개확인서의 내용이 사실과 달라 매도자나 매수자에게 손해를 끼칠 경우 중개업자는 배상을 해야 할 법적인 책임을 지게 되지요. 따라서 중개업자가 써 준 물건확인서를 잘 살펴보고 보관해야 합니다. 그러나 간혹 물건확인서를 써주면서 추가적인 대서료를 요구하거나 추가비용을 달라고 하는 경우가 있는데, 이런 요구는 엄연히 불법에 해당하는 것이므로 주실 필요가 없습니다.

 

그럼, 만약 중개수수료를 법정수수료 보다 더 요구할 경우에는 어떻게 하면 좋을까요? 어쩔 수 없이 무리한 금액을 지불하시게 되는 경우라면 반드시 그 금액이 표시된 영수증 지급을 요청하시고, 영수증을 안 주려고 하면 현금을 주지 마시고 카드로 결제를 하겠다고 하십시오. 지급내역이 남아 있는 영수증을 가지고 시군구청 지적과나 소비자보호원에 신고하면 구제를 받을 수가 있으며, 중개사들도 그런 사실을 잘 알고 있으므로 아마도 거기까지 말씀하시면 더 이상 과다요금을 청구하려 들지 않을 것입니다.

 

다시 말씀 드리지만, 중개수수료를 지불했을 땐 영수증을 챙겨두는 것이 중요합니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 영수증을 받으면 중개수수료를 부당하게 청구하는 것도 막을 수 있지만, 추후에 양도세를 실거래가로 계산해 납부하게 될 경우 실거래비용을 공제 받을 수 있는 증빙자료가 되기 때문이지요. 영수증을 받는 것은 합법적인 중개절차를 유도할 수 있을 뿐 아니라 효율적인 절세 측면에도 유리하다는 것을 기억하십시오.

 

부동산중개사가 싫어할 이야기

 

혹시 여러분이 본인의 명의로 집을 사신 경험이 있으시거나, 혹은 자동차를 사신 경험이 있으시다면 여러분은 모두 채권매매의 유경험자라고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 “나는 생전 채권 같은 것 사 본 적이 없다”라고 말씀하시는 분들이 많은데, 직접매매를 하지 않으셨다는 것 뿐이지 실제로는 제3자를 통해 간접매매를 해 오신 것입니다.

 

왜 난데없이 채권에 대한 이야기를 꺼내느냐 하면, 재테크의 기본원리가 여기에도 마찬가지로 적용되기 때문입니다. 즉, 내가 채권에 대해 간단하게나마 그 내용을 알고 남을 시켜서 간접매매를 하는 것과, 전혀 모르는 상태에서(혹은 알려고도 하는 않는 상태에서) 남에게 매매를 일임하는 것과는 그 결과가 다를 수 밖에 없다는 것이지요.

채권할인율을 반드시 확인하라

 

우리나라는 국가재정의 안정적인 공급수단의 하나로 채권을 발행하고 있는데, 부동산을 취득하여 소유권 등기를 하려면 반드시 제1종 국민주택채권을 매입하게끔 되어있습니다. 따라서 여러분도 지금 거주하고 계신 집을 사실 때 당연히 법이 정하는 비율만큼의 채권을 매입하셨을 것입니다.

 

그런데 그 채권이 지금 어디 있나요? 대부분의 경우 등기를 대행해 준 법무사가 이미 할인을 해 와서 여러분은 할인율 만큼의 차액만 지불하셨을 것입니다. 간단히 말하자면 채권을 매입하자마자 팔아버리신 것이지요. 그렇다면 그 과정에서 과연 ‘내 채권’을 제 값을 받고 판 것인지 정도는 당연히 확인해보아야 하겠지요.

 

물론 주택의 규모에 따라 다르겠지만, 일반적으로 채권매입 금액 자체는 무시할 만한 수준이 아닙니다. 주택(건물)의 경우 채권취득 금액은 서울시와 광역시는 과세시가표준액의 2 ~ 7% 정도이며, 토지의 경우 서울시와 광역시는 2.5 ~ 5%에 상당하는 금액을 매입하도록 되어 있습니다.

 

그럼 대체 이 채권이라는 것이 무엇 인지부터 간단히 짚고 넘어가 보도록 하지요. 제대로 된 ‘재테크’를 하시려면 채권에 대한 이해는 기본이자 필수사항 입니다. 그럼에도 불구하고, 일반적으로 채권이라고 하면 막연하게 ‘어렵다’ 또는 ‘복잡하다’라고 느끼시는 분들이 많은데, 사실은 어렵거나 복잡할 것이 하나도 없습니다.

채권의 기본을 알면 ‘돈’이 보인다

 

국민주택채권은 소위 ‘국채’의 대표적인 형태로서, 매월 말에 정부가 발행하는 5년 만기 장기채권 입니다. 국가가 지급을 보증하므로 회사채에 비해 안전하고, 만기인 5년 뒤에는 원금과 더불어 연단위로 복리 계산한 상당히 괜찮은 이자를 받을 수 있는 채권입니다. 더구나 세무적인 측면에서도 혜택이 있으므로 실제로 장기투자를 위한 안정적인 재테크 상품으로 이러한 채권을 구매하는 분들도 많습니다.

 

그러나 처음부터 투자목적으로 이러한 채권을 구매하지 않은 경우라면 5년이라는 기간이 아무래도 부담스럽게 느껴질 수 있으므로, 만기까지 기다리는 것 보다는 지금 당장 팔아서 현금화하고자 하는 욕구가 더 강할 것입니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 금융시장에는 이러한 안정적인 채권을 구매하고자 하는 수요가 항상 있게 마련이므로, 여러분께서 팔고 싶은 시점에 국채를 파는 것은 일반적으로 별 문제가 없습니다. 단, 5년으로 약속된 기간을 기다리지 않고 지금 당장 채권을 현금화하기 위해서는 일정한 비용을 대가로 지불하셔야 하는데, 그 비용의 크기를 ‘할인율’이라고 부릅니다.

 

왜 그러한 비용이 드는지, 즉 할인이 일어나는 이유를 굳이 설명하자면 간단합니다. 오늘의 만 원과 5년 후의 만 원의 가치는 다를 수 밖에 없기 때문이지요. 그럼에도 불구하고 5년 후에 만 원이 되는 증서(채권)를 오늘 돈으로 바꾸고 싶다면 채권의 만기까지 남은 시간(‘잔존만기’라고 부릅니다)에 비례하는 가치의 차이 만큼을 당연히 지불하셔야 하는 것이지요. 예를 들어 할인율이 10%라고 하는 의미는, 내가 지금 가지고 있는 만 원짜리 채권을 9천원이라는 현금과 교환할 수 있다는 뜻이지요. 이 때 천 원의 손실을 기꺼이 감수하는 이유는 금리현황 등을 감안해 볼 때 현재의 9천원과 5년 후의 만 원(정확히는 ‘만 원 채권만기이자’)가 기본적으로 비슷한 가치를 가진다는 계산이 나오기 때문입니다. 이것이 할인의 개념이자 채권이 유통되는 기본 원리입니다.

 

내 채권은 내가 직접 매각한다

 

채권도 주식과 마찬가지로 그날 그날의 시장상황에 따라 값이 달라지므로, 내가 가진 채권의 할인율, 즉 지금 팔았을 때 얼마 정도를 비용으로 지불하면 채권을 현금화할 수 있는가의 여부를 어느 증권회사에나 직접 확인해 보실 수 있습니다.

여러분이 매입하신 채권은 증권회사를 통해 직접 매각하실 수 있으며, 당월 발행물인 경우에는 국민은행에서도 매각하실 수 있습니다. 단, 증권회사의 경우 가급적이면 많은 채권 물동량을 확보한 대형회사를 통하시는 편이 할인율 면에서 조금이나마 유리합니다.

 

그런데, 전화 한 통이면 확인해보실 수 있는 이 할인율을 체크도 하지 않은 채 무턱대고 법무사 혹은 부동산 중개사에게 할인대행을 맡기게 되면, 실제로 내가 직접 증권회사의 내 계좌에 입고시킨 후 매각하는 할인율과 비교해볼 때 터무니 없이 높은 할인율로 계산이 되어 비용청구서에 올라오게 되는 경우가 종종 생기게 되는 것입니다. 물론 가장 큰 문제는 비싼 할인료를 지불했다는 사실 자체를 본인들이 대부분 잘 모르고 넘어간다는 것이지요.

 

또한, 만일 향후에 실거래가액을 기준으로 양도소득세를 신고하시게 되는 경우에는 할인료를 취득비용으로 인정 받을 수 있게 되는데, 이러한 경우 국민은행 또는 증권회사를 통해 매각하시는 경우에 한해 비용으로 인정을 받을 수 있게 된다는 점을 기억하셔야 합니다. 그러고 보니 훗날 세무증빙자료로 활용하기 위해 꼭 챙겨두셔야 하는 것으로 지난 번에 말씀 드린 것이 또 하나 있었지요? 그렇습니다. 부동산 중개수수료 영수증이었지요.

 

부자의 마인드에는 뭔가 남다른 것이 있다

 

취득세, 등록세, 그리고 채권할인에 이르기까지의 비용절감 요령을 말씀 드리면 “저는 겨우 변두리 25평짜리 국민주택 아파트 한 채 사려고 하는데, 그까짓 비용 다 해봐야 얼마나 되겠어요?”라는 반론(?)을 하시는 분을 가끔 만나게 됩니다.

 

과연 그럴까요? 단순히 산술적으로 따지면 보는 시각에 따라서는 절세나 비용절감이라는 부분은 집값과 비교해 볼 때 어쩌면 미미해 보일지도 모르겠습니다. 그러나, 업무상 소위 ‘부자’들과 누구보다도 많은 대화와 상담을 나누고 있는 필자가 그들의 공통된 특징으로써 가장 인상 깊게 느끼는 것 중의 하나는, ‘부자’들은 어떤 일을 하든 어디에 무슨 투자를 하든 세금(tax)과 비용(cost)에 대해서만은 명확한 개념을 가지고 움직인다는 것입니다. 반면 ‘부자가 아닌 사람’들은 투자수익률과 결과예측에만 신경을 집중하는 경향이 있더군요.

 

부자들이야 워낙 투자규모가 크니까 그에 따르는 세금이나 비용도 자연히 많기 때문에 신경을 쓸 수 밖에 없는 것이라고 생각하시는 분도 계시겠지만, 필자가 관찰한 바에 따르면 ‘부자’들의 투자에 대한 접근방식과 마인드는 그 규모가 10억이든 1백만원이든 똑같습니다. 따라서 필자는 ‘부자’들이 돈이 많기 때문에 세금이나 비용에 신경을 쏟는 것이 아니라, 애초부터 세금이나 비용에 신경을 쓰는 마인드를 가지고 있기 때문에 많은 돈을 모을 수 있었고 또 유지할 수도 있는 것이라는 결론을 얻게 되었습니다.

 

논리적으로 따져보아도 ‘부자’들이 신경 쓰는 세금이나 비용은 본인의 노력 여하에 따라 확실한 절감이 가능한 부분인 반면, ‘부자가 아닌 사람’들이 신경 쓰는 투자수익률이라고 하는 것은 인간이 예측하기 어려운 불확실한 미래변수의 영향을 받을 소지가 크다는 점을 생각해 보면 부자들의 마인드에는 확실히 참고할 만한 점이 있다고 하겠습니다.