2006-08-25 18:13

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자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

뉴타운 新투자법

‘뉴타운’이란 단어를 접하면 제일 먼저 무엇이 연상될까. 멋진 조감도? 월세 받아 생활하고 있는 이집을 뺏기고 아파트 한 채 받으면 뭐하나 하는 불안감? 정부의 부동산 대책으로 인한 세금? ‘뉴타운’ 단어가 개인적으로 처한 입장마다 다르게 느껴질 것이다. 서울시 조례의 개념으로 보면 ‘뉴타운 사업’이란 ‘동일 생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 시행하는 제반사업을 말한다’고 되어있다. 그러나 이러한 용어가 우리 가슴에 와 닿는 의미는 아무것도 없을 수 있다. 법적개념보다는 현실적인 문제가 먼저 가슴에 와 닿는 것이다. 뉴타운이 법적, 학문적인 용어가 어떻게 개념정의가 되는 것이 중요한 게 아니고 원주민들이 주거의 불안정을 느끼지 않아야 하는 것이며 또한 선의의 투자자들이 재산증식하는데 도움이 되어야 한다는 것이다. (1) 뉴타운 지정현황 서울시는 2002년 10월 1차 뉴타운 지구로 길음, 은평, 왕십리지구 세 곳을 발표하였다. 이 세 곳은 시범지역으로 각각 주거 중심형, 신시가지형, 도심형으로 개발사업이 시작되었다. 2003년 11월 에는 한남지구, 아현 지구, 가좌지구 등 12지역을 2차 뉴타운 지역으로 확정하였으며 2005년 8월에 11곳을 3차 뉴타운 후보지로 선정한 다음 주민의견수렴단계를 거치도록 하였다. 주민들 의견수렴 후 순차적으로 최종 확정할 예정이다. (2) 뉴타운 특별법(안) 현재 국회에 접수되어 있는 뉴타운 관련법안은 뉴타운 특별법안‘, ’도시구조개선 특별법안‘,’도시광역개발특별법안‘,’구도시재개발특별법안‘이 있다. 이들 법률안들은 세부적으로 약간씩 다른 점이 있다. 이러한 법률안들이 하나로 합쳐지는 과정에서 ① 법률명 통일 ② 원주민 정착율 ③ 공공지원 범위 및 예산확보 ④ 기존의 사업진행단계에 따른 경과조치 ⑤ 민간개발시 용적율, 층수 등 내용들이 우선적으로 검토되어야 할 것으로 보인다. 국회에서 기본적 검토를 마치고 세부적 사항의 합의를 남겨 놓은 상태이지만 현장성을 중시하는 법률이 되어야 한다. 뉴타운 지역이 다른 지역보다 왜 강세인가 뉴타운사업구역내 재개발 구역 시세는 타 지역보다 상당히 강세이다. 뉴타운과 전혀 상관없는 재개발 구역일 경우 입지가 역세권이며 건립예정가구수가 1000여가구 이상이 되어야 투자자들이 선호하지만 뉴타운 구역내 재개발 구역은 입지와 건립예정가구수의 영향을 덜 받는다. 예를 들어보면 최근에 건설회사를 선정한 아현뉴타운내 염리㉯구역의 경우는 사업부지가 정방형이 아니고 전철역에서도 10분 이상 거리에 있지만 대지 지분 6-10평의 경우 1억 7-8천만원선으로 평당 2500만원을 상회한다. 이 구역이 다른 지역보다 사업단계가 약간 빠른 점이 가격에 반영된 점은 사실이지만 뉴타운지역 외 지역으로서 비슷한 재개발 지역이라면 현재 가격대보다 아래일 것이다. 강세인 이유는 이 구역이 단일 구역이 아니고 아현 뉴타운이라는 거대한 프로젝트안에 구역이기 때문이다. 뉴타운 지역내 구역들은 각각 사업이 진행되지만 전체 뉴타운 기본계획을 중심축으로 하기 때문에 공원, 문화시설, 학교 등 정비기반시설이 갖추어지게 된다. 이러한 종합적 개발계획으로 인해 그동안 하나의 사업구역으로 마련하기 힘들었던 문화적 인프라가 구축되기 때문에 사업 후 집값 상승 기대이익 만큼 현재 지분값이 높은 가격을 형성하는 것이다. 뉴타운과 재개발은 다른가 뉴타운 선정 초기에 현장에서 가장 많이 듣는 말은 뉴타운과 재개발은 전혀 다른 사업이며 뉴타운은 정부가 다 알아서 해주는 사업으로 주민들은 가만히 있어도 층수, 용적율 등의 혜택이 절로 돌아오는 줄 알고 있는 사람들이 많다. 이러한 현상은 부정확한 정보를 신뢰하는 개인도 문제지만 관의 홍보의 미흡으로 인한 면이 크다고 할 수 있다. 근사한 황금빛 미래의 청사진보다는 현실을 중시한 홍보자료가 부족하지 않았나 한다. 이하에서 뉴타운과 재개발 상호간 잘못된 점을 집어 보고자한다. (1) 뉴타운은 정부, 재개발은 민간? 결론부터 말하면 아니다. 뉴타운 지역으로 확정되면 구청에서 기본계획을 정하고 구역별로 각각 사업이 진행되는 것이다. 정비기반시설 일부를 공영개발적 성격으로 개발사업을 할 수는 있을지 몰라도 정부에서 주민들 재산 모두를 수용하고 주민들의 현재 재산가치와 기대이익까지 합하여 주민들에게 돌려주는 사업은 거의 불가능하다. 따라서 가장 개발이 시급한 곳인 계획정비구역부터 주민들이 주체가 되어 사업을 하는 방식이 주를 이루는 것이다. 다만 특별법과 관련법의 제정으로 정부가 여러 각도에서 지원이 가능할 것이다. (2) 뉴타운과 재개발은 서로 다르나 보는 관점에 따라 다를 수도 있지만 뉴타운이라는 넓은 지역내에 재개발 방식의 개발유형이 있는 형태로 이해하시면 된다. 따라서 뉴타운과 재개발을 구별하는 실익보다 뉴타운지역내 재개발지역과 뉴타운지역외 재개발지역을 구별하는 것이 투자자의 입장에서 구분 실익이 있다고 생각된다. 뉴타운 기본계획이 수립되고 나면 구역별로 도시개발사업,재건축사업,주거환경정비사업,주택재개발사업 등으로 진행되는 것이다. 가좌 뉴타운을 예를 들어보면 가좌 뉴타운이라는 큰 틀 안에 계획정비구역 - 재개발 구역 - 가좌뉴타운 1구역 이러한 순위로 정해지기 때문에 ’뉴타운과 재개발이 다른가?‘ 하는 질문 자체가 의미가 없다고 볼 수도 있다. 기존의 재개발 구역이 사업이 진행되다가 뉴타운구역으로 흡수되면 기본계획상 면적의 증감, 용적율의 완화, 층수제한 완화 등의 변화가 있게 되며 심지어는 구역의 통폐합내지는 분리가 될 수도 있다. (3) 뉴타운이 지정되면 사업이 빨리진행 되나 투자적 측면에서 본다면 사업이 빨리 진행되어야 좋지만 뉴타운이라고 하여 사업이 빨리되는 것이 아니다. 뉴타운이 확정되면 우선 계획을 수립하는 일정기간 동안 기존의 개발사업이 잠깐 동안 늦어질 수도 있다. 그 이후 각각의 사업방식에 따라 사업이 진행될 때 소유자들의 단합된 의지가 사업의 성패를 좌우한다. 정부나 지자체에서 행정적 지원을 하고 법적인 절차를 간소화 해주어도 주민들간 분쟁이 심화되면 사업이 진행되지 않는다. (4) 뉴타운이 확정되면 기존의 추진위원회나 조합은 해체되나 공영개발이 아니고 민간주도 개발일 경우 기존의 추진위나 조합은 유지되어 사업이 진행될 가능성이 높다. 추진위원회나 조합을 만들기까지 비용과 시간을 벌충할 정도의 개발이익이 발생한다는 게 현실적으로 어렵고 또한 주민들한테 이익이 되는 수익적 인가처분을 전면적으로 무효화 할 수는 없기 때문이다. 인접한 사업장의 추진위원회가 통폐합내지는 분리되어 사업을 진행하는 경우는 있을 수 있다. 뉴타운이 모두 로또가 되나 (1) 전체 지역이 넓으면 무조건 좋나 한남,아현 뉴타운 등 그동안 가장 관심의 대상이었던 2차 뉴타운 지역을 보면 30만평이상의 지역이다. 각 구역별로 한강 조망, 주변 환경, 교통 등 우수입지로서 요건을 갖추었기 때문이지 전체 면적이 넓다는 것은 일부 투자요인일 뿐이며 투자처로 반드시 좋은 것은 아닌 것이다. 전체 면적보다 구역별 실제 사업면적대비 조합원수 등에 의한 사업성 등이 더 중요하다. (2) 뉴타운지역내 아무 곳이라도 상관 없나 홍모씨는 2차 뉴타운이 발표되자 목동과 인접하여 있는 신정 뉴타운지역에 상당한 기대감을 안고 투자를 하였는데 그 지역이 자율정비구역으로 2015년 이후나 개발계획이 잡혀있다고 하여 후회하고 있다. 만약 그가 현재 추지위원회 승인을 득한 1-1 구역(현재 평당가 2000만원 넘음)에 승인 이전에 투자하였다면 하는 아쉬움이 있을 것이다. 이와 같이 뉴타운지역내 물건이 좀 싸다 싶어 덥석 물었다가 낭패를 보지 않으려면 우선은 뉴타운 구역을 분석할 수 있어야 한다. 뉴타운 내에는 자율정비구역, 계획관리구역, 계획정비구역이 있으며 사업이 현재 가시적으로 진행되는 곳은 거의가 계획 정비구역 내 재개발구역이다. 또한 계획정비구역이라도 현장마다 다르니 구역분석부터 시작하여 개별 물건분석을 통해 투자를 결정하여야 할 것이다. 예를 들어 아현 뉴타운지역이 유망하다고 하여 아현 뉴타운내 어느 곳이라도 투자처로 삼을 수 있나. 아현 뉴타운 구역내에는 재개발구역으로 아현3구역, 공덕5구역, 염리㉯구역, 염리ⓐ구역, 염리ⓑ구역 등이 있다. 이중에서 아현 뉴타운을 선도하는 구역은 가장 넓은 아현 3구역이고, 시공사를 선정한 구역은 염리㉯구역이며, 염리ⓐ구역, 염리ⓑ구역은 추진위원회 준비 중이다. 진행단계, 사업성, 시세, 자기의 자금력, 환금성, 투자기간의 장단에 따라 각자 맞춤투자를 하여야 할 것이다. (3) 뉴타운 사업시는 무허가 건물, 나대지는 혹시 현금 청산되는 것 아닌가 전체틀이 뉴타운이라고 해도 도시 및 주거환경정비법에 의해 재개발로 사업이 진행된다면 재개발과 분양대상자가 같다. 따라서 국공유지상 분양요건을 갖춘 무허가 건물은 지상권자로서 분양대상자이다. 나대지는 90제곱미터 이상이어야 분양대상자이다. 30제곱미터 이상인 경우는 가구원 전원이 무주택자인 경우에만 분양대상자이다. 면적이 부족하면 타 필지를 매입하여 기준을 넘겨야 하지만 타 토지를 분필하여 매입하면 안된다. 무허가건물확인원이 없거나 있더라도 건물이 실존하지 않던가 하는 경우를 조심하여야 하고 나대지의 경우 상기 기준에 맞지 않으면 현금 청산되므로 주의를 요한다. 재건축 지역일 경우 반드시 토지와 건물이 둘 다 있어야 분양대상자임도 알아 두어야 한다. 이것만은 챙겨야 뉴타운 발표가 있자마자 서둘러 투자를 결정하는 것도 중요하지만 본인이 확신이 설 정도로 정보가 정리되지 않으면 돌아가는 편이 나을 수 있다. 다시 말하면 좋은 지역과 좋은 물건을 고르는 본인의 안목을 기는 것이 우선이 아닌가 한다. 투자결정시까지 확인하여야 할 사항들을 정리해보면 다음과 같다. 정보 습득 지역 분석 물건 분석,투자 결정 인터넷,친구,중개업소 등을 통해 정보를 접하지만 해당행정관청에 확인을 하여 정보의 사실유무를 확인하여야 한다. 하나의 물건을 선택하여 투자를 하는 것은 여러 사항의 검토를 필요로 한다. 순간의 충동에 의한 소비재 물건 구입하듯이 해서는 안되고 자신의 축적된 경험과 노하우 및 확실한 새로운 정보에 대한 분석력 등이 더 요구된다. 2차 뉴타운의 경우 이미 가격이 오른 상태이므로 아직은 가격 상승 여력이 있는 3차 뉴타운 후보지 지역내 재개발 지역에 관심을 가져볼 만하다. 김종기

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