[스크랩] 전세금을 안전하게 지키는 방법

2007-05-22 11:58

1. 전입신고와 확정일자

전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 전입과 동시에 동사무소에서 확정일자를 받는 것이다.

세입자는 해당 주택을 점유하고 주민등록(전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.)을 마친 때에 그 ‘다음날’부터 제 3자에 대해서 효력이 생긴다.

이 효력을 대항력이라고 한다. 대항력이란 전세주택의 양수인 또는 경락인에게 임대차관계의 존속을 요구하면서 임차주택을 계속 점유. 사용하고 임대차 기간이 만료되면 임차보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리이다.

확정일자는 전입과 동시에 동사무소에서 부여받다. 주택임대차보호법상 ‘대항력’과 ‘임대차 계약서’상에 ‘확정일자’를 갖춘 세입자는 경매나 공매 처분이 있더라도 낙찰 대금에서 후순위 권리자와 기타 채권자보다 우선하여 전세 보증금을 반환받을 수 있다.

즉 전세 주택에 대한 경매 절차 등에서 후순위 권리자, 기타 일반채권자보다 우선하여 전세 보증금을 반환 받을 수 있다.

주의할 점은 주민등록 전입과 입주(점유)라는 대항 요건을 갖춘 상태에서 확정일자의 효력이 발생하므로 두 가지 요건이 충족하도록 해야 한다.

2. 전세권 설정

전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법 중의 또 하나는 ‘전세권설정등기’를 하는 것이다.

전세권설정등기를 하면 전세 보증금을 돌려받지 못할 때 전세금 반환소송을 거치치 않고도 세입자가 해당 주택에 대해 경매를 신청할 수 있다.

또 해당주택이 경매 신청이 들어간 경우 배당 절차에서 후순위권리자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다.

전세권은 채권적 전세권(임차권, 우리가 일반적으로 부르는 전세) 와 구분돼 집주인의 동의 없이 자유롭게 양도, 임대, 전 전세(빌린 부동산을 다시 빌려주는 것), 담보 제공 등을 할 수 있다.

채권적 전세(임차권)는 임대인의 동의 없이 양도, 전대(다른 사람에게 전세 놓는 것)를 할 수 없다.

전세권설정등기가 채권적 전세권(임차권)에 비해 유리하나, 집주인의 동의가 필요하다는 점이다. 임대인의 입장에선 담보 능력이 떨어지므로 기피하는 경향이 많다.

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