2007-01-12 13:19
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어제 1.11 정부의 부동산대책이 또 발표되었습니다.
지금까지 너무많은 정책이 쏟아졌고 이번에도 역시 기대를 져버리지 않았습니다.
교육상 매질을 할때는 잘못된 행동에 대하여 강하고 따끔하게 혼내줘야하며 그후 따뜻한 사랑으로 감싸줘야하는것이 기본입니다.
하지만 계속된 매질은 더큰 내성을 가지고되며 결국 그아이는 걷잘을수없는 다른길로 가버리게 됩니다.
지금 청와대와 정부가 하는걸보면 내가 집에있는동안만큼만 그냥 조용히 있어라.. 나중에 집을 나가든 탈선을 하던 그건 내가 알바아니다라는 식입니다.
집값상승요인은 여러요인들이 많이 있습니다.
금융요인(유동자금,금리,대출), 수급요인(공급부족), 심리요인(미래불안,박탈감,추가상승기대,정부대책불신), 개선요인(교육,교통,편의시설 3박자에 대한 실수요), 개발요인(신도시,지하철등 개발호재)등이 있습니다.
왜 아파트를 원하고 왜 오르는지 근본원인제거보다는 일시적인 임시방편을 선택하였고 또 선택함으로서 결과적으로 3년후 부메랑이 되어 더 큰상승으로 돌아올지도 모른다는 우려를 하게됩니다.
이번 발표된 1.11 정책에 대하여 문제점을 지적하고 향후 방향에 대하여 논의해 볼까합니다.
단순 개인의견이고 생각은 다를수있으니 참고만 하시고 맘에 들지않는 부분은 이해해 주시기 바랍니다.
1. 1.11 대책요지
1) 분양가상한제
- 분양가를 택지비 기본형건축비 가산비로 규제
- 분양가20~30% 인하효과
2) 분양원가 공개
- 수도권,투기과열지구으무화
- 구성,택지비등 7개 항목 심의후 공개
3) 채권입찰제
- 공공택지외에 재개발,재건축,주상복합등 민간아파트에도 적용
- 최고가액을 90% -> 80%로 조정
4) 전매제한
- 민간 25.7평이하 7년, 초가 5년(공공택지 25.7평이하 10년, 초과 7년)
5) 청약가점제
- 2007년 9월 조기시행
- 무주택자와 다자녀자에게 청약우선권 부여
6) 후분양제
- 2008년 연기
7) 민간택지에대한 공공.민간 공동사업제도 도입
- 민간기업이 사업대상토지의 50%이상 구입한 상태에서 나머지 토지를 택지개발예정지구로 지정, 공공과 동시에 사업추진
8) 전.월세 대책
- 도입하지않음
9) 주택담보대출규제
- 투기지역내 1인당 1건이로 제한
2. 1.11 대책 문제점
1) 시뮬레이션의 허상
분양가 상한제 시뮬레이션결과 분양가20~30% 인하효과가 있다고합니다.
시뮬레이션이 무엇입니까? 원하는 조건을 이상적인값으로 입력후 예상결과를 보는것입니다.
입력값에 따라 엄청난 오차가 발생할수있는것이 시뮬레이션입니다.
숫자하나차이가 1억손실이 2억수익으로 발생할수도 있는것이 시뮬레이션입니다.
항상 현실은 이상과 차이가 나며 이상적인수치보다 낮게 나옵니다.
물가상승률,재료비상승,인건비상승,기타경비가 포함되지않은 이상적인 예상치는 말그대로 예상치일 뿐입니다.
고스톱이나 포커를 하면 이상하게 딴금액과 잃은금액이 맞지않습니다.
왜 그럴까요? 중간중간 빠져나간 간식비,담배값,보상금,단순착오등 많은 변수로 인하여 결과는 두배,세배까지 차이가 납니다.
그게 현실입니다.
2) 공급부족
분양가상한제,원가공개는 분명 영향은 줄것입니다.
건설사의 수익이 줄어들수밖에 없다는 것이지요
건설사가 무엇입니까? 수익을 추구하기위하여 경제활동을 하는 기업입니다.
기업은 자선봉사단체가 아닙니다.
다만 기업의 과도한 수익을 막는것은 필요한 제도장치지만 종이한장 차이며 결국 자칫하면 기업의 기본존립이유인 수익창출을 막는 결과를 초래합니다.
어느기업이 수익이 줄어드는데 가만있겠습니까?
결국 수익성이 약한 사업은 포기하고 수익성이 있는 해외사업등 다른사업으로 눈을 돌립니다.
사업을 포기한다는것은 공급이 축소된다는 의미입니다.
집값에서 가장 중요한것이 공급입니다. 공급앞에서는 장사없습니다.
지금은 당장 표시가 안나지만 3년후 엄청난 공급부족 부메랑으로 돌아올 가능성이 큽니다.
3) 품질저하
건설사가 수익이 줄어드면 하는것이 수익성없는 사업포기외에 또하나 있습니다.
바로 원가절감이죠.
일반 제조업체가 줄기차게 이용하는 원가절감입니다.
자동차도 처음에는 외국수입부품사용하다가 1~2년지나면 국산화로 둔갑이 됩니다.
전자제품도 마찮가지입니다.
제조업체는 끊임없는 원가절감과의 싸움을 하는데 원가절감이라는것이 동일한 기능을 내면서 가격이 싼 부품을 사용하는것입니다.
품질이 좋아질리가 없겠죠..
아파트도 마찮가지입니다.
인테리어품질 저하는 기본이며 건설자재부실로 이어질까 걱정이 됩니다.
4) 양극화 심화
유주택자에 대한 청약기회가 줄어들면서 새집마련기회는 힘들어보입니다.
갈아타기 수요도 차단하겠다는 의미인거같습니다.
한마디로 갈아타는수요도 투기꾼으로 본다는 거죠.
무주택자한테 내집마련 기회를 주는것은 백번 맞습니다.
하지만 자본주의 사회에서는 차이가 있습니다.
시장과 정부가 해야할 역할이 다릅니다.
시장에서는 돈있는사람은 비싼집에.. 부족한분은 부족한만큼의 집에.. 그것도 안되며 생계를 위협받는분들한테는 정부에서 공공부분 개발을 통한 저렴한 임대공급을 해야합니다.
결국 편법적인 무주택자를 양산할 가능성이 높습니다.
1인1대출규제.. 그것도 만기도래할때 못하게하는거.. 정말 이게 정책입니까?
만기10년이면 그전에 팔지 그걸 가지고있겠습니까?
결국 정부정책을 들여다보면 있는사람을 위한 정책입니다.
빠져나갈 구멍 다 있습니다.
무주택은 명의변경,이혼을 통한 세대분리등 방법은 많습니다.
정말 지금까지 돈이 없어서 무주택으로 있는분들은 분양가가 20% 싸진다고해서 살수있을까요?
강남에 20%싸진다해도 평당3000이 2400입니다. 평당1000이 800입니다.
어짜피 비싼금액은 마찮가지입니다. 돈없는 서민은 어짜피 못삽니다.
돈있는 이름만 무주택자분한테 더많은 기회를 주는것이지요
5) 금융기관의 속성
금융기관이 무엇입니까?
돈가지고 돈버는 공인된 공채업자들입니다.
돈벌기 위하여 존재한다는 의미죠
다행이 정부의 통제가 되어서 지금은 일시적으로 대출규제에 동참하지만 결국 얼마가겠습니까?
주택담보대출만큼 안전하고 확실한 돈벌이는 없습니다.
이런 돈벌이를 그냥 둘리가 없습니다.
은행수익이 낮아지고 안정세가 지속되면 서서히 규제를 풀것입니다.
결국 금융규제는 큰 의미가 없다는 뜻이지요.
6) 내성강화
참여정부 4년간의 무분별한 규제억제정책으로 이제는 정말 양치기 소년이 되어버린 느낌입니다.
너무나 큰 내성이 생겨서 정말 문제가 생겼을때 정부말이 먹히지않을까 걱정이 됩니다.
매를 들때도 처음한번을 강하게 효과있게 해야하는데 계속 지속이 될수록 내성이 생겨서 더 강력하게 하지않으면 오히려 약하게 느끼게됩니다.
7) 기득권 인정
아니라고 부인해도 결국 기득권을 인정해주는 결과입니다.
유주택자들 집 사지마라고하면 안사면 됩니다.
이미 주택가격은 투자대비 상당히 올라와 있습니다.
돈벌만큼 다 벌어서 더 안벌어도 답답하지않을사람이 엄청 많다는거죠
정부가 사실 잡아야할 사람들은 다주택을 이용하여 엄청난 수익을 올렸는사람들인데 결과적으로는 이런사람들의 기득권은 인정하고 힘들게 내집장만해서 갈아탈려는 사람한테는 엄청난 고통을 줍니다.
단기간 급등에 따른 피로를 쉬게해주고 안정성을 높여주는 아주 효자같은 짓을 하고있는것입니다.
정부의 목표가 집값안정이지 급락이 아니라는점 다시한번 아셔야할거 같습니다.
3. 향후 전망
1) 공급부족 부메랑
공급부족은 더 심화될 것입니다.
지금 당장은 눈에 보이지 않습니다. 하지만 3년,5년후에는 더 큰 부메랑이 되어서 날아올것입니다.
신도시,뉴타운만으로 공급부족분을 채울수가 없습니다.
오히려 신도시는 바람직하지않습니다. 인위적인 개발은 이제 그만해야할거같습니다.
2015년부터 인구감소가 본격화되는데 더이상의 개발은 10년후 큰 재앙이 될수있습니다.
지금 있는 집이라도 잘 관리하고 개발한다면 충분히 공급가능하리라 생각합니다.
그리고 왜 공급이 이렇게 많이 필요한지 왜 국민들이 집을 사려고하는지 근본원인을 잘 파악해서 노후,교육등 근본요인을 제거해야합니다.
지금은 상처가 났는데 치료는 안하고 그냥 살짝 밴드만 붙여두는것입니다.
2) 기존고급주택 가치상승
분양가규제로 이제 고급아파트 공급은 당분간 힘들다고 봐야합니다.
건설사가 자기의 수익을 줄이면서까지 고급화를 할 이유가 없는것이지요.
시장은 항상 고급주택과 서민주택수요는 항상 존재합니다.
정부가 고급주택은 민간자율에맞기고 서민주택수요를 정부주도로 저가에 공급해야합니다.
결국 버블7지역과 고급화된 아파트의 가치는 더 높아질수 있습니다.
3) 차기정권의 규제철폐
차기정권에서는 본의아니게 규제철폐를 해야할것입니다.
참여정부 5년동안 누더기를 만든 부동산정책을 이제 시장에 맞게 멋진옷으로 바꿔야할 의무가 있습니다.
부동산은 항상 순환합니다.
상승 -> 규제강화 -> 안정 -> 규제완화 -> 상승의 순환입니다.
건설경기는 단순히 집짓는 건설사의 의미가 아닙니다.
건설은 경기의 가장 중요한 기본산업이며 건설사뿐만 아니라 직원,하청업체,납품업체,건설원자재업체,광고업체,언론,정치인등 많은 연결고리가 있습니다.
현재 수출호조로 그마나 대한민국 경제가 버티고있지만 내수경기를 살려야합니다.
재경부나 정부관계자도 너무나 잘알고있는 부분입니다.
다만 대선을 앞두고 표심잡기를 위하여 부동산집값안정이 최우선이라고 판단했기에 이런 무리수를 두는것입니다.
차기정권에서는 현정부에서 묶을만큼 묶어든 규제를 풀지않을수가 없게 되어버렸습니다.
결국 기득권층에 또한번 기회를 줄것입니다.
집값이 경제의 전부가 아니기 때문입니다.
4) 양극화 심화
공급부족심화, 기존집/고급집 가치상승, 규제완화등 상승요인을 남겨두게 되는것입니다.
무주택자가 분양을 받아도 전매금지걸리고 10년후에는 부동산시장 아무도 장담못합니다.
결국 한쪽은 이미 가치상승한 집의 또다른가치상승을 취하게되고 다른한쪽은 그냥 집하나 장만해서 그냥 그렇게 살수밖에 없습니다.
4. 결론
정부는 더이상 표심을 얻기위한 포률리즘 정책을 그만해야합니다.
더이상 무분별한 개념없는 규제정책 그만하고 제발 시장논리에 맞는 10년앞을 바라보는 정책을 펴길 바랍니다.
과도하고 무리한 정책이 시장을 붕괴시킬수는 있어도 결코 정책이 시장을 이길수없습니다.
우리국민들은 정부와 언론의 바람잡이에 흔들리지말고 시장을 냉정히 봐야합니다.
이번에 나온 정책도 크게 달라진것이 없습니다.
그렇다고 무리한 대출로 무분별한 투자를 해서는 절대 안됩니다.
초특급 유망지역은 지금이라도 급매위주로 투자하시면 좋습니다.
반대로보면 집사기에 지금이 좋은시기일수도 있습니다.
1) 무주택자
무주택자중 가점이 높아질 가능성이 있는분들은 가점제가 될때까지 기다려보시는것이 좋겠습니다.
청약통장이 없으신분들은 지금이라도 가입하시기 바라며 유망지역은 도전하셔도 좋습니다.
2) 1주택자
가점제가 되기전에 유망청약지역에 적극적인 청약도전이 필요합니다.
제대로 시행될지 변수도 많지만 그래도 정책인지라 가점제가 되기전 청약도전하시는게 유리할듯 싶습니다.
평수늘리기,새아파트,학군등으로 갈아타실분들은 급매위주로 접근하시면 좋은기회가 될수도 있을거같습니다.
3) 다주택자
급격한 매도보다는 상대적 비가치아파트를 부동산흐름을 지켜보면서 적당한 타이밍에 매도하시는것이 좋겠습니다.
제발 다주택자분들은 지금이라도 집을 수익증진의 목적으로 이용하지않았으면 좋겠습니다.
부족한 글 읽어주시느라 감사합니다.
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