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[김인만 칼럼] 분양가상한제 득일까 실일까 |김인만 칼럼

2019-08-18 15:58

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분양가상한제 득일까 실일까

 

8 12민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진일명 9.12 대책이 발표되었다.

작년 9.13대책 이후 주춤하던 서울아파트 가격이 다시 꿈틀대자 정부가 다시 규제의 칼을 뽑은 것이다.

 

분양가상한제는 분양가를 건축원가(택지비 건축비) 이하의 가격으로 제한하는 제도로 민간택지의 경우 택지비가 감정평가액으로 적용되어 실제 매입금액보다 낮아질 수 있다.

이번에 발표된 민간택지 분양가상한제는 필수지정요건을 개선하여 서울, 과천, 분당 등 투기과열지구 전 지역이 분양가상한제 대상이 되도록 하였다.

재건축, 재개발 사업의 경우 입주자모집승인 전 분양가상한제 적용지역으로 지정이 되더라도 관리처분계획인가를 신청한 단지는 적용이 안 되었는데 이번 대책에서는 재건축, 재개발 단지도 최초 입주자모집 승인 신청단지로 일원화 되도록 하였다.

이미 관리처분인가를 받고 느긋하게 일반분양을 준비하던 재건축 단지들은 비상이 걸렸다.

추가로 투기수요를 차단하기 위하여 3-4년에 불과한 민간택지 전매제한 기간을 5~10년으로 확대하고 의무 거주요건 5년도 추가할 계획이라고 한다.

개선된 민간택지 분양가상한제는 주택법 시행령 개정이 되는 10월 중 적용이 될 것으로 예상된다.

 

민간주택 분양가상한제를 두고 집값 안정에 도움이 된다는 긍정의 의견과 주변 새 아파트 가격을 자극하는 동시에 장기적으로 공급이 줄어들면서 오히려 집값을 더 불안하게 만들 수 있다는 부정의견이 공존하고 있다.

정부의 바램처럼 재건축 단지부터 시작되는 고 분양가로 인해 주변 아파트가격이 따라 올라가는 현상을 막고 더 싼 아파트가 나올 수 있다는 기대감에 투자심리도 안정을 찾으면서 부동산시장이 안정을 찾을 수는 있다.

당장 재건축 단지들의 호가가 떨어지고 있고 주변에서는 투자계획을 보류하면서 지켜보자는 목소리가 늘어나고 있다.

민간택지 분양가상한제의 직격탄을 맞은 재건축, 재개발 등 정비사업조합은 전면적인 전략수정을 할 수 밖에 없는 상황이 되었다.

조합원들의 부담을 최소화하기 위하여 일반분양을 대폭 줄여 1:1 재건축을 추진하거나 아예 사업을 늦추면서 시간을 버는 등 살아남기 위해 발버둥을 칠 것이다.

 

기다리면 주변시세보다 낮은 분양가의 새 아파트나 나온다고 하니 수요자들은 일단 기다려볼 것이다.

당연히 거래량은 줄어들고 수요이동으로 전세수요는 늘어나면서 전세시장을 자극할 가능성도 높아진다.

좋은 입지에 주변시세보다 낮아진 새 아파트 분양물량에 수요가 몰리면서 일명 로또 아파트 쏠림현상이 국지적으로 발생할 것이며 어설픈 기존아파트의 거래량은 더 떨어질 수 있다.

로또 아파트 당첨이 생각처럼 쉽지 않기에 희소가치가 높아진 입주가 완료되거나 일반분양이 끝난 새 아파트로 눈을 돌리는 수요자들도 늘어날 것이다.

어찌되었든 재건축, 재개발 등 정비사업이 아니면 새 아파트 공급이 어려운 서울의 경우 단기적으로는 거래량 감소로 인한 안정을 찾을 수 있으나 장기적으로는 공급감소에 따른 시장불안 가능성도 높아졌다.

 

새 아파트 고 분양가로 인해 주변 아파트 가격이 따라 올라가는 현상을 막으면서 부동산시장 안정에 도움이 되는 민간택지 분양가상한제가 오히려 2015년 폐지가 되지 않았거나 2017 8.2대책에 포함되었더라면 후유증이 더 최소화되면서 시장안정에도 도움이 되지 않았을까 하는 생각도 해본다.

아무튼 불가피한 부작용은 최소화하면서 일관성 있는 추진을 기대해 본다.

 

감사합니다.

 

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