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[김인만 칼럼] 일단 멈춘 금리, 부동산시장은 상승일까? 하락일까? |김인만 칼럼

2023-04-16 17:40

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일단 멈춘 금리, 부동산시장은 상승일까 하락일까?

 

4.11 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 3.5%로 동결했다.

2월에 이어 두 번 연속 동결이다. 2월 금통위에서 소수의견 1명이 나왔는데 이번에는 만장일치 동결의견이다.

20218월 기준금리 0.5%부터 올해 1월까지 18개월 동안 2번의 빅 스텝(0.5%p 인상), 8번의 베이비 스텝(0.25%p 인상)으로 3%p나 급격하 상승한 기준금리 인상이 드디어 사실상 멈췄다.

물가상승률이 추세하락흐름을 이어가고 있는 반면 경기둔화속도는 빨라지고 금융위기 가능성도 있어 당연한 결과이고 예상했던 바이다.

물론 공식적으로는 기준금리 인상 종결선언이 나오지는 않았다.

6명의 금통위원들 중 5명이 당분간 3.75%로 인상할 가능성을 열어 두자고 밝혔고 최근 국제유가가 다시 오르고 있어 혹시라도 물가상승률이 다시 오름세를 보이면 추가 금리인상 가능성을 배제할 수는 없다.

무엇보다 가장 큰 변수는 미국이다.

5.4 FOMC(미국 연방공개시장위원회) 회의에서 금리인상을 할 경우 한국은행의 고민은 깊어질 수밖에 없다.

2번 연속 동결을 시장에서는 사실상 기준금리 인상은 끝났다는 신호로 받아들인 상황에서 다시 기준금리를 올릴 경우 불확실성이 커지면서 투자심리는 위축되어 주식, 부동산시장이 또 다시 출렁일 가능성이 있다. 그렇다고 미국이 기준금리를 올릴 경우 현재 1.5%p 차이인 한미간 기준금리 격차가 더 벌어지면서 환율과 자금유출 문제를 고려하지 않을 수 없기에 진퇴양난에 빠질 수밖에 없다.

미국의 5FOMC 결과가 그 어느 때보다 중요하다.

 

일단 기준금리가 동결되면서 부동산시장이 가파르게 떨어지는 경착륙 우려는 사라지게 되었다.

집주인인 매도자 입장에서는 대출이자 부담이 더 늘어나지는 않고 향후 내려갈 가능성도 기대할 수 있기에 희망회로를 돌릴 수 있으며, 공시가격 하락으로 보유세 부담도 줄어들면서 버틸 만한 용기가 생겼다.

하지만 상승으로 전환되기에는 역부족이다.

매수자 우위시장에서 칼자루를 쥔 매수자들은 금리가 두 번 동결되었다는 이유만으로 집을 사야 할 이유는 없다.

여전히 금리인상 가능성은 열려 있고, 높은 집값 부담은 여전하며, 미분양 증가, 건설사 PF대출 위험 등 불확실성이 여전하기 때문이다.

3월까지 거래량이 늘어나면서 호가는 소폭 올랐지만 거래량 증가속도에 비하여 가격상승 속도는 더디다. 오히려 4월 들어 거래량은 줄어들고 있다.

매도자들은 집을 급하게 팔 이유가 없지만 매수자들 역시 집을 급하게 살 이유도 없다.

다시 거래가 줄어들면서 당분간 거래절벽 현상이 이어질 가능성이 높다.

결국 다시 금리로 돌아간다.

예상과 달리 기준금리가 인하로 돌아서게 되면 투자심리가 크게 개선되면서 대기하던 수요자들이 유입되어 큰 폭의 반등이 있을 수 있다. 물론 다시 대세상승이 되어 전 고점을 뚫고 천정부지 오르는 그런 폭등장으로 가기는 어렵다.

혹시라도 다시 기준금리가 인상으로 진행되면 불확실성이 커지면서 매물은 늘어나고 추가 하락이 불가피하다.

 

 

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