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[김인만 칼럼] 재초환 대못 반이상 뽑히다 |김인만 칼럼

2022-10-02 15:38

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재건축 초과이익환수제 대못 반 이상 뽑히다

 

재건축의 대표적인 규제인 재건축 초과이익환수제(이하 재건축부담금)의 개선안이 발표되었다.

공제금액 및 누진구간을 상향조정하고, 부담금산정기간을 줄여주며, 장기보유 1주택자 부담을 감면해주겠다는 것이다.

재건축부담금은 재건축 개발기간 중 발생이익에 대하여 지나치게 많이 벌었으니 세금으로 일정부분을 회수해서 주택시장 안정에 도움을 주겠다고 도입한 규제로 노무현 정부시절인 2006년 도입이 되었다가 2013-2017년 잠정유예가 되었고 집값이 급등하자 2018년 다시 도입이 되었다.

2018년부터 20227월까지 전국 재건축 추진 84개 단지에 통보된 재건축 부담금은 총 31,477억원으로 금액대가 큰 단지별 통보된 조합원1인당 부과금액은 서울 용산구 이촌 한강맨션 77,000만원, 강남 도곡개포한신 45,000만원, 서초 반포3주구 42,000만원, 서초 반포현대 34,000만원 서초 방배삼익 27,500만원 정도이다.

사실 조합원입장에서는 재건축부담금은 상당히 억울한 세금이다.

집을 팔아서 남은 돈으로 내는 양도세와 달리 그냥 내 집이 재건축이 되었다는 이유만으로 수 천만원에서 수 억원의 큰 돈을 세금으로 내야 한다.

집 살 때 취득세 내고, 보유하면서 매년 재산세, 종부세 내고, 팔 때 양도세를 또 내는데 여기에 더해 재건축사업 때 돈이 남았다고 또 세금을 내라는 것이다.

미실현이익에 대한 과세, 이중과세 논란이 끊이질 않는 이유다.

가장 큰 문제는 내고 싶어도 낼 수가 없어 조세저항이 불가피하다는 것이다.

은행에 몇 억원을 예금하는 분들이 많지도 않고, 설사 있다고 하더라도 팔지도 않은 집 때문에 예금해지하고 세금을 내는 분들이 과연 얼마나 될까?

준공 후 5개월 내 통보해야 함에도 뻔히 보이는 조세저항이 부담스럽던 지자체들은 국토부가 개선안을 발표할 때까지 눈치를 보면서 부과를 늦추는 촌극이 발생하고 있었다.

 

3000만원 초과부터 10%에서 최고 11,000만원 초과 50% 세율을 적용하던 것을 1억원 초과부터 최고 38,000만원 초과 50% 세율로 대폭 완화해주었다.

재건축사업 초기단계인 추진위원회 단계부터 완공 시점까지 발생한 개발이익에 대하여 부과하던 시점을 조합설립단계로 단축시켜 개발이익 산정기간을 줄여 부담금을 낮췄다.

또 장기보유 1주택자의 부담을 줄여주기 위해 610%에서 최고 10년 이상 50%까지 감면을 해준다.

4억원을 내야 하는 분들이라면 31,500만원으로 줄어들고, 10년 보유 1주택자는 15,800만원으로 세부담이 크게 줄어든다.

이 정도면 사실상 재건축초과이익환수는 상당부분 무력화되었다고 봐야 한다.

재건축부담금 폐지까지 가기에는 정부, 여당도 행여나 집값자극 우려 때문에 부담스러웠을 것이다.

폐지가 아니어서 큰 효과가 없다는 의견도 있는데 어차피 지금 급격한 금리인상으로 얼어붙은 투자심리는 재건축초과이익환수 폐지를 하더라도 크게 영향을 받지 않는다.

지금 부동산시장은 재건축초과이익환수가 중요한 이슈가 아니라는 말이다.

이번 재건축 초과이익환수제 개선안은 부동산시장 정상화로 가는 첫 단추 정도로 이해하면 되겠다.

부동산시장이 더 침체가 되면 개선이 아니라 폐지도 되겠지만 아직은 그런 상황은 아니라고 정부는 본 것 같다.

물론 국회 문턱을 넘는 과정에서 기준금액이 변경되거나 아예 무산이 되는 일이 생길 가능성도 배제할 수는 없지만, 부동산시장 분위기가 안정이 되면 서울의 새 아파트 공급을 위해 정비사업 규제는 풀어주는 것이 맞기에 거래 실종으로 집값하락 압력이 높아지고 있어 정치권도 마냥 외면할 수는 없을 것이다.

 

김인만부동산경제연구소

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