부동산노트(6) |
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부동산노트(6) |
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2008-07-06 01:25
http://blog.drapt.com/imailkr/2999841215275143995 
자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87
서울 종로구에 사는 전업주부 이금자씨(60)는 경기도 고양시 대장동에 밭 2천평을 갖고 있다.
그린벨트 내에 있는 진흥구역(옛 절대농지) 땅이다.
이씨는 노후대책을 위해 5년 전 이 땅을 평당 7만원에 샀다.
그런데 최근 고양시 행정타운이 근처로 이전할 것이란 소문이 돌면서 땅값이 평당 45만원까지 급등했다.
땅을 팔라는 권유도 심심찮게 들어오고 있다.이씨는 어떻게 하는 게 좋을까.
결론부터 말하면 이씨는 이번 매도 기회를 놓치지 않는 것이 좋다.
무엇보다 이 땅이 진흥구역에 해당하기 때문이다.
진흥구역이란 정부에서 농사만 짓도록 지정한 땅이라고 보면 된다.
당연히 개발이 엄격히 제한돼 있어 투자가치가 떨어진다.
만약 행정타운 이전이 실현되지 않으면 땅값이 떨어질 가능성이 높다.
만약 땅을 팔고 난 뒤 행정타운이 실제로 대장동 인근으로 이전하면 어떻게 될까.
그렇다고 하더라도 이 땅이 수용돼 버리면 이익을 기대하기 어렵다.
시가로 보상하는 게 아니라 공시지가보다 조금 높은 수준에서 보상이 이뤄지는 까닭이다.
따라서 행정타운 이전을 기대한다면 차라리 이 땅을 팔고 행정타운 후보지 주변의 취락지구 내 땅을 사두는 것이 안전하다.
이런 땅은 행정타운 재료가 없어도 개발이 가능해 시세 상승을 기대할 수 있다.
마침 취락지구 땅은 매물이 더러 있다고 한다.
일반적으로 진흥구역 땅은 투자 목적으로 부적합하다.
개발이 불가능해 장기 보유한다고 하더라도 땅값 상승을 기대하기 어렵다.
이런 이유 때문에 진흥구역 땅은 평당 7만원을 넘어가면 고평가된 것으로 본다.
다만 예외적으로 진흥구역 땅값이 크게 오르는 경우도 있다.
개발재료가 있을 때다.
예를 들어 김포신도시 예정지에 인접한 진흥구역 농지는 신도시 발표 후 1백% 이상 급등했다.
향후 개발압력이 신도시 주변지역으로 확산되면서 진흥구역에서 해제될 것이란 기대감이 크게 작용한 결과다
우리나라에서 가장 실력있는 부동산 개발회사로 통하는 S사가 최근 땅을 잘못 매입해 곤욕을 치르고 있다.
이 회사는 주상복합아파트를 짓기 위해 지난해 7월 서울 강남구 논현동에 대지 9백30평짜리 땅을 평당 2천2백만원에 구입했다.
일반주거지역과 상업지역이 섞여 있는 땅으로 상업지역의 비율이 조금 높았다.
매입 당시 S사는 용적률(연건축면적을 대지면적으로 나눈 비율) 8백% 정도는 받을 것으로 예상했다.
일반주거지역과 상업지역이 섞여 있을 경우 더 넓은 용도지역,즉 상업지역의 용적률을 적용받는 것으로 알고 있었기 때문이다.그러나 관련법이 바뀐 것을 몰랐던 게 화근이 됐다.
최근 개정된 법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)은 일반주거지역과 상업지역이 섞여 있을 경우 토지 면적이 일정 규모를 넘으면 일반주거지역의 용적률을 따르도록 하고 있다는 것을 뒤늦게 알게 됐다.
이렇게 되면 용적률 3백% 밖에 적용받을 수 없어 이익은커녕 손실을 보기 십상이다.
이에 따라 S사는 건교부 등 관련 기관을 백방으로 찾아다니면서 적어도 일반주거지역과 상업지역의 가중 평균인 6백50% 정도의 용적률은 줘야 한다고 호소해 봤지만 아무 소용이 없었다.
S사뿐만 아니라 내로라하는 많은 개발업체들이 심심찮게 법을 제대로 몰라 이같은 실수를 저지른다.
개발업체들이 이러한데 개미투자자들은 오죽 하겠는가.
땅은 법이다.
법을 모르고선 낭패를 보기 십상이다.
우리나라에선 모두 1백12개의 법률이 땅 개발을 규제하고 있다.
이들 법에서 개발행위 제한을 위해 지정한 지역·지구가 3백15개나 된다.
이 가운데 토지이용계획확인서를 발부받아 확인할 수 있는 지역·지구는 33개뿐이다.
지적 고시절차가 제도화돼 있지 않아 어떤 땅에 어떤 지역·지구가 지정돼 있는지 조차 정확히 알 수 없다.
정부도 지역·지구 부여현황을 제대로 파악하지 못하고 있다.
상황이 이런 만큼 땅을 매입하기 전에 토지이용계획확인서를 떼봐야 할 뿐만 아니라 반드시 해당 관청에 개발가능 여부를 물어봐야 한다.
도움말=그린하우스21 진명기 대표 (02)418-1101
서울 도봉구 창동에 사는 J씨는 3년전부터 전원주택 부지를 물색하고 다녔다.
그는 부동산 중개수수료가 아까워 혼자 힘으로 땅을 찾아다녔다.
그동안 안가본 곳이 없을 정도지만 워낙 투자금액(3천만원)이 작아 원하는 땅을 쉽게 구하지 못했다.
그러던 중 최근 경기도 양평에서 그나마 가격대에 맞는 부지를 매입할 수 있었다.
하지만 J씨가 매입한 땅은 푹 꺼져 있는 모양이어서 집터로는 적합하지 않은 것으로 드러났다.또 중개수수료를 아끼기 위해 스스로 집터를 구했지만 그동안 발품을 팔면서 허비한 돈이 수백만원에 달했다.
J씨는 가난한 투자자의 전형이다.
가난한 투자자는 전문가를 활용하지 못한다.
혼자서 해결하려다 많은 돈과 시간을 낭비할 뿐만 아니라 좋은 결과도 얻지 못한다.
그러나 부자들의 땅 투자패턴은 이와는 정반대다.
전문가를 잘 활용한다.
매매를 할 때는 해당 지역의 전문가를 적극 활용한다.
혼자서 전국의 모든 땅시장 정보를 알 수 없기 때문이다.
부자들은 또 부동산 중개수수료를 기꺼이 지불한다.
어떤 때는 법정수수료보다 더 많이 수수료를 지불할 때도 있다.
그래야 차후에도 투자가치가 높은 매물을 우선적으로 가져다 주기 때문이다.
부자들은 또 전문가들로부터 컨설팅 받기를 좋아한다.
여러 사람의 의견을 청취하면서 보유자산의 투자가치를 점검한다.
급변하는 투자환경을 무시한 채 아무 생각없이 있다간 컨설팅 비용의 수십·수백배 대가를 치를 수도 있다는 것을 부자들은 알고 있다.
부자들은 평소 땅에 대한 공부도 게을리 하지 않는다.
실제로 강북지역보다는 강남지역에서 땅에 대한 책이 훨씬 많이 팔린다.
부자들은 또 투자를 잘못했다고 판단하면 즉각 전문가와 상의해 손절매에 나선다.
가난한 투자자들이 손절매 시기를 미루다 큰 손실을 보는 것과는 대조적이다.
도움말=진명기 그린하우스 21 대표 (02)481-1101
인기 탤런트 A씨는 전체 자산의 60% 가량을 부동산으로 보유하고 있다.
A주거용 토지의 계약서를 쓰기 전에 반드시 짚어보는게 있다고 한다.
땅의 기운을 느껴보는 일이 바로 그것이다.
그래서 아무리 좋은 땅이라고 하더라도 자기 마음에 들지 않으면 사지 않는다고 한다.
'왜 그러느냐'고 물어보자 '어머니가 그렇게 하라'고 했단다.어머니의 경우 마음에 내키지 않는 땅을 샀다가 이익을 본 경우가 거의 없었다고 했다.
땅 전문가들 중 상당수가 주거용 토지를 매입할 때 A씨와 같은 습관을 가지고 있기 때문이다.
땅 전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그자리에 한참을 앉아 있는다.
그래서 마음이 편안해지면 그 땅을 사들이고 마음이 왠지 불안하면 사지 않는다.
주거용 토지의 투자에는 느낌이 중요하다.
요즘 세상에 그런게 어디 있느냐고 하는 사람이 있을지 모르지만 느낌이 좋은 땅을 사야 재테크에 성공할 수 있다.
느낌이 좋은 땅이란 쉽게 말해 그 자리에 섰을 때 마음이 편해지는 땅이다.
마음이 불안해지거나 음습하거나 산만한 느낌이 들면 반드시 그럴 만한 이유가 있다.
땅이 습하거나 햇볕이 잘 들지 않을 수도 있다.
주변 풍경이 산만할 수도 있고.
사람들이 땅에 대해 느끼는 감정은 대개 비슷하다.
그래서 느낌이 좋은 땅은 나중에 팔기가 수월하지만 그렇지 않은 땅은 두고두고 고생한다.
특히 바로 옆에 붙어있는 땅이라도 느낌이 다르다는 것을 명심해야 한다.
조금만 위치가 달라도 향이 다르고 조망권이 다르고 지기(地氣)가 다르다.
그래서 바로 접하고 있는 땅이라도 가격차이가 많이 나는 사례를 흔히 찾아볼 수 있다.
물론 마음이 편안해지는 땅이라고 해서 무조건 사면 안된다.
진입로 등을 확보하고 있어 법률적으로 개발이 가능해야 할 뿐 아니라 주변에 축사 고압선 등의 혐오시설이 없어야 한다.
마음이 편안해지는 터에 법적인 조건과 자연적인 조건이 충족된다면 그야말로 금상첨화인 셈이다.
도움말=진명기 그린하우스 21 대표 (02)418-1101
시골 땅의 유통구조는 아파트 유통구조와 많이 다르다.
이 유통구조를 잘 알아야 바가지를 쓰지 않는다.
일단 매물정보는 동네 이장(里長)이 가장 많이 확보하고 있다.
시골엔 중개업소가 드물어 동네사람들은 이장에게 매물을 의뢰하게 된다.
그래서 시골 땅을 전문적으로 매매하는 중개업소들은 매물을 확보하기 위해 이장을 집중적으로 공략한다.
또 시골 땅의 경우 중개업소가 주인의 희망 매도가에 얼마를 덧붙여 팔아먹는 경우도 심심찮게 목격된다.
예를 들어 평당 10만원에 의뢰받은 토지를 평당 11만원에 판 뒤 1만원은 자기가 챙기는 식이다.
여러 중개업소를 거치면서 가격이 뻥튀기 되는 사례도 자주 찾아볼 수 있다.
1차적으로 매물을 확보한 중개업소가 일정금액을 붙여 2차 중개업소에 넘기고 2차 중개업소는 여기에 더 붙여 3차 중개업소에 넘기는 식으로 유통되면서 가격이 부풀려지는 경우다.
기획부동산의 유통경로도 이와 비슷하다.
기획부동산이란 시골의 규모가 큰 땅을 매입한 뒤 잘게 쪼개 개미투자자들에게 파는 중개업자들이다.
이들이 취급하는 물건들의 경우도 사장→이사→부장→실수요자 등의 손을 거치면서 가격이 부풀려져 실수요자들이 바가지를 쓰게 된다고 한다.
이런 과정을 거치면서 평당 2만원짜리 땅이 10만원짜리가 되는 경우도 흔하다.
이런 유통경로 탓에 시골 땅을 싸게 사려면 믿을 수 있는 중개업소를 고르는 게 중요하다.
보통 현지에서 잔뼈가 굵은 토박이 중개업소들이 가장 많은 매물을 확보하고 있고 가격도 저렴하다.
도움말=진명기 그린하우스 21 대표
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