2008-05-13 18:03
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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
원문출처 : http://blog.drapt.com/ssanaega
내집마련에 대한 편견부터 버려라!(下)
편견: 인구가 줄어 아파트값 폭락한다고?
1. 대한민국 인구가 줄려면 10년도 더 남았다.
“인구가 줄면 아파트가 남아돌아가게 되고 그렇게 되면 아파트가격이 폭락한다”는 그럴듯한 얘기들을 하는 경우를 자주본다. 과연 그럴까? 통계청에 의하면 우리나라인구는 2년후인 2010년에 대략 4850만명정도에서 12년후인 2020년에 우리나라 인구가 5천만명에 도달해 최고인구수에 도달하게 된다.
그후 다시 22년후인 2030년에 2010년 수준인 4850만명으로 점차 감소해 필가가 60대후반정도인 2040년도에 2000년도의 인구수준인 4600만명 수준으로 떨어진다.
물론 32년후에 필자가 60대 후반에 도달하게 되는데, 2010년에는 65세 이상 인구가 10.9%에 불과하다가 2020년에 15.7%로 증가하고 2030년에는 24.1%로, 그리고 필자역시 60대 후반으로 고령화로 불리게 될 2040년에는 65세인구가 무려 총인구의 3분의1에 도달하게 되어 초고령화사회로 접어들게 되는것은 사실이다.
그러나 재테크나 부동산투자는 20년이나 30년을 바라보고 하는것이 아니다. 3년~5년정도를 바라보고 재테크나 부동산투자를 하는것인데 인구가 줄어들기시작하는 십몇년후를 생각해서 부동산가격 폭락 운운하는것은 편견에 불과하다.
반대로 얘기하면 앞으로 12년간은 인구수가 계속 늘어난다고 생각해야 한다. 인구만 늘어나는것이 아니라 이혼, 핵가족화, 독신가구 증가등으로 인해 가구수는 계속해서 급증하게 된다.
먼 훗날 얘기는 그 당시시점보다 몇 년정도 앞서서 현실을 파악하면서 재테크를 해도 무방하다. 지금은 인구가 계속 늘어나고 있고 수도권으로의 인구집중이 폭발적인 수준으로 진행되고 있으므로 아파트가 폭락한다는 얘기는 한참후에 해도 된다. 오히려 인구증가와 30대후반~40대중후반 중장년층의 급증으로 인해 중대형평형의 수요가 계속해서 급증하는데 공급은 이에 따라가지못하는 형국이다.
2. 인구줄고 주택보급률 늘어도 아파트값 오른다.
설사 12년후부터 인구가 서서히 줄어든다고 해도 우리나라 서울과 경기도로의 인구편중은 반대로 매우 심각한 상태다.
12년후에도 그렇게 될지는 모르겠지만 최소한 서울과 수도권에는 인구가 넘쳐난다. 서울과 수도권에만 대한민국의 절반이 넘는 인구가 살고 있고 매년 수십만명의 인구가 늘어난다. 주택보급률을 살펴보면, 2006년 현재 우리나라의 주택 보급률은 전국 기준으로 평균 107.1%를 기록하고 있으며 이 가운데 서울과 수도권의 경우 에는 주택보급률이 100%에 채 미치지 못해 여전히 공급이 부족한 반면, 지방은 무려 126.6%에 달해 주택 보급률이 포화 상태에 근접하고 있음을 알수 있다.
따라서 지방의 경우에는 주택공급이 어느정도 충족되는 상황인 반면, 서울과 수도권의 경우 공급은 아직도 턱없이 부족한 실정이다. 더구나 주택보급률만으로는 주택의 공급과 수요를 정확히 예측하기 힘드며 인구 1000명당 주택수를 검토해보면 아직도 우리나라의 주택공급이 선진국에 비해 얼마나 부족한지를 알수 있다.
선진국의 경우 지금부터 8년전인 2000년도를 기준으로 인구 1000명당 주택수를 살펴보면, 미국 427가구, 영국 417가구, 독일 445가구, 일본 423가구인 반면, 한국의 경우 2년전인 2006년도를 기준으로 해도 고작 281가구에 불과하다.
이에 따라 정부에서는 2012년까지 선진국 수준에 근접하는 320가구를 목표로 주택을 공급한다고 하지만 그정도 수준도 8년전의 선진국 수준인 평균 450가구 수준대에는 훨씬 못미치는 수치일뿐만 아니라 분양가상한제등으로 인해 공급이 줄 가능성이 높아 4년후인 2012년에 이 목표치를 달성하기엔 무리라고 판단된다.
특히 서울의 경우 2006년을 기준으로 인구 979만6천명, 주택수 235만3천가구로 1천명당 주택수는 240.2가구에 불과했고, 수도권 전체의 경우에도 인구 2천274만1천명, 주택 583만9천600가구로 256.8가구를 기록, 전국 평균에도 미달했다.
이같은 결과는 서울과 수도권의 경우 아직 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하다는점을 의미하는 것으로 1인 다가구가 많고 임대주택사업자가 많은 우리나라의 경우 주택보급률보다는 인구 1천명당 가구수를 더욱 염두에 둬야함을 의미하며 결과적으로 앞으로 강산이 3~4번쯤은 바뀔수도 있는 시간인 약 12년 후부터 설사 대한민국 인구가 서서히 줄고 주택보급률이 늘어도 지방을 제외한 서울과 수도권의 경우 인구 1천명당 주택수는 선진국에 비해 턱없이 부족한 상황으로 수급과 정책변수에 의해서 언제든 집값상승이 재현될 소지가 많다는 점을 알아둬야 한다.
3. 인구 줄때까지 손놓다간 재테크 망한다.
만약 백번 양보해서 인구가 줄때까지 12년간 아파트든 토지든 경매든 부동산투자와 재테크를 등한시하면서 손놓다간 큰코 다칠수 있음을 알아야 한다. 인구가 줄어도 아파트 한채만 있으면 역모기지론으로 노후자금으로 훌륭한 연금대안으로 활용할 수 있음도 알아야 하며, 고령화가 될수록 부동산등 안전자산에 투자하려는 경향이 강하다는점도 새겨둬야 한다.
그리고 앞서 통계청자료를 통해 언급했듯이 아직은 인구가 12년정도 계속 팽창할뿐만아니라 인구 1천명당 인구수가 선진국에 비해 겨우 절반을 조금 넘는 수준에 불과하여 주택보급률과 상관없이 서울과 수도권을 중심으로 주택수가 턱없이 부족한데다 1인가구와 이혼가구의 급증, 그리고 복지정책의 발달로 인한 출산률의 점진적 증가, 독신가구의 급증등으로 가구수의 증가가 계속될 예정이어서 단순히 인구가 줄어 아파트값 떨어지니 내집마련할 필요없다는 판단은 참으로 위험천만한 생각이라고 할수 있다.
[부동산투자, 마지막 5년을 잡아라!](한스미디어) 저자 김 경우
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