2007-12-17 08:43
http://blog.drapt.com/iamkyu/2413571197848603114 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
부동산 침체기 `집 잘파는 요령`도 재테크
요즘처럼 전반적으로 아파트시장이 침체기로 접어들면 제 때 집이 팔리지 않아 이사를 가지 못하는 일이 종종 벌어진다 .올해부터는 양도세가 실거래가로 과세되기 때문에 종전에는 내지 않았을 세금을 추가로 내는 것 같은 느낌 때문에 집을 파는 데 주저하는 이들도 적지 않다.
하지만 길게 보면 늘어난 세금만 따져서 집을 팔 지, 말 지를 결정하는 것은 바람직하지 않다 . 눈 앞의 세금만 고려하다보면 정작 큰 이익을 놓칠 가능성이 적지 않다.
부동산을 살 때는 물론이고 팔 때도 부동산에 대한 미래 투자가치를 따져 보는 게 우선이란 얘기다 . 특히 팔 때는 더 미래 투자가치를 따지는 게 중요하다 . 꼼꼼하게 가치를 따져본 뒤에 이를 바탕으로 투자가치가 없는 물건은 과감히 팔고 새로운 부동산을 사들이는 것을 생각해야 한다.
2주택 이상 다주택자라면 특히 가치비교를 통해서 보유할 부동산과 팔아치울 부동산을 구분해 장기적인 자산 포트폴리오를 새로 짜는 게 필요하다 . 양도세와 보유세가 모두 높아진 상태인 만큼 중장기적인 시장전망도 전문가들에게 문의해 의사결정에 참고하는 편이 낫다 . 보유할 때는 그대로 소유주를 유지한 채 둘 것인 지, 자녀에게 증여할 것인 지도 따져봐야 한다.
부동산컨설팅 전문업체인 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “세금을 감안하더라도 투자가치가 탁월하다면 그대로 갖고 있어도 좋다”며 “그렇지 않다면 기준시가가 더 오르기 전에 자녀에게 증여하는 것을 고려해봐야 한다”고 말했다.
◇ 처분할 부동산을 골라라
부동산을 많이 보유하고 있다 해서 전부 돈이 되는 것은 아니다 . 보유세가 높아져 오히려 무거운 짐이 될 수도 있기 때문이다 . 짐을 조금이라도 줄이려면 보유해야 할 것과 처분해야 할 것을 따져서 하루라도 빨리 팔아야 할 것은 파는 게 좋다.
그럼 어떤 부동산을 먼저 팔아야 할까.
우선 교육·교통·생활편의시설 등 주거여건이 떨어지는 지역의 부동산 매도를 고려해야 한다 . 특히 편의시설이 부족할 때엔 매도하는 데 속도를 내는 게 필요하다.
예컨대 단독주택이나 다세대·다가구주택은 세월이 흐를수록 건물 수리비 등이 많이 들어가지만 아파트에 비해 자산가치는 오히려 떨어질 가능성이 커 재개발 가능성이 희박하다면 빨리 처분하는 게 바람직하다.
아파트나 연립주택·빌라 등은 가구수가 적거나 앞으로 재건축에 따른 자산가치 상승이 어렵다면 매도를 고려해봐야 한다 . 특히 오피스텔은 주거용일 땐 주택에 포함되기 때문에 중과세 대상이다 . 따라서 임대수익이 떨어지거나 미래 투자가치가 불투명하다면 가능한한 빠른 시일내에 처분하는 게 좋다 참고로 임대수익율을 중요시하는 상가의 경우도 매도 직 전 월세를 높여 매수자에게 임대 수익률이 높은 점을 강조하는 것도 중요하다.
◇ 세입자가 나간 상태에서 팔아라
주택시장 비수기일수록 투자수익이 거의 발생하지 않은 이른바 비인기 지역의 아파트는 팔기가 쉽지 않다 . 더욱이 만기까지 날짜가 많이 남은 세입자가 있다면 그 상태로 집을 내놓았을 때 매도하기가 매우 어려워진다.
기왕에 집을 팔려고 마음을 먹었다면 세입자가 없는 상태로 정리한 뒤에 매도를 하는 게 좋다 . 그래야 매수자가 입주일자 등을 편하게 잡을 수 있어 매수에 적극성을 띌 가능성이 커진다 . 매수자 입장에서는 비인기지역에 전세를 끼고 집을 사려는 사람이 아무래도 적기 때문이다.
물론 세입자가 나간 뒤에는 장판을 새로 깔거나 도배를 다시 해서 집을 깔끔하게 정돈하는 게 좋다 . 또 집이 넓게 보이도록 밝은 색깔로 실내를 바꾸고 거실이나 방안의 불필요한 물건도 치우는 게 좋다.
◇ 매도가격 더 낮추고 미리 중개수수료 협상하라
집값이 떨어지는 시기에는 시장에 경쟁매물이 쌓이기 때문에 팔 물건이 특별히 좋은 점이 발견되지 않으면 매도하기가 쉽지 않다 . 사정이 생겨 급하게 팔기로 마음을 먹었다면 이미 정해둔 매도가격을 한번 더 낮추는 것도 고려해봐야 한다 . 또 중개수수료도 규정치 이상으로 듬뿍 주겠다고 미리 중개업소측에 얘기해두는 게 효과적이다.
집을 팔고 나서 호재가 있는 지역이나 인기지역으로 갈아타기를 하려고 한다면 급매라도 매도계약을 가능한한 빨리 체결하고 새로운 물건을 사들이는 게 최선이다.
◇ 담보대출을 끼고 매도하라
요즘은 주택담보대출 규제가 강화돼 새로 주택을 구입할 때 대출을 낀 채 주택을 구입하는 게 매우 어려워졌다 . 때문에
좋은 조건의 대출을 매수자가 승계할 수 있는 조건이라면 파는 사람 입장에서는 좀 더 빨리 매물을 처리할 수 있다 . 기존에 대출이 있는 경우라면 대출을 다 상환하고 매도하기보다는 그 동안의 거래관계를 감안해 대출조건을 유리하게 만들어 놓은 상태에서 대출을 낀 채 파는 것도 방법이다.
금리가 다른 금융기관보다 싸고, 중도상환수수료나 설정비 등에서 유리한 조건을 가진 대출을 끼고 있다면 새로 대출을 받아 주택을 구입해야 하는 수요자에겐 매력적이기 때문이다 . 대출조건을 유리하게 만들어 놓으면 매수자 처지에선 남들보다 한층 경쟁력 있게 매도를 할 수 있는 셈이다.
◇ 집 잘 파는 요령 4계명
•미래가치 따져 처분할 부동산을 골라라
•세입자가 나간 상태에서 정리하고 팔아라
•매도가 낮추고 미리 중개수수료 협상하라
•좋은 조건의 담보대출을 끼고 매도하라
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