이번에는 지금이 적기라고 얘기하는 사람들의 이유를 알아보니, 유동성이 풍부해서..., 정부 정
책을 믿을 수 없어서..., 개발 정책 때문에..., 공급 부족 때문에..., 올해 대선이 있어서..., 금리
인상등 더 이상의 정부 규제가 나올 게 없으므로..., 다음 정권은 규제를 완화할 것이므로..., 개
인 소득이 증가하므로..., 여기도 마찬가지로 "노무현 때문에" 오른다고 얘기하는 사람 등등 여
러가지 이유가 있었다. 역시 정말 그럴까?
내 개인적인(아무런 객관적인 근거 자료도 없이 정말 개인적인) 생각이지만(믿거나 말거나), 폭
락한다는 사람들의 저 많은 이유 중에 수긍이 가는 것은, "인구가 줄어 든다"는 것 딱 한 개 밖에
수긍이 안 간다. 반대로 오른다고 주장하는 사람들의 의견 중에서도, 역시 수긍이 가는 것은 "개
인 소득이 증가" 한다는 한 개 뿐이다.
자 지금부터 하나씩 되짚어 보자.
첫째. 지나 개나 얘기하는 일본의 부동산 폭락을 살펴보자. 1991년 일본 동경의 괜찮은 아파트
33평형은 평균 2억9천만엔 정도 했다. 이 당시 일본 직장인의 평균 연봉은 270만엔(자료마다
260 또는 280만엔으로 약간의 차이가 있어 중간치인 270으로 했슴)정도였다.
다시 말해 직장인이 연봉을 다 저축한다고 해도 107년은 모아야 구입할 수 있었다. 당연히 많은
사람들이 출퇴근 하는데 전철로 2~3시간 걸리는 지역으로 내 몰렸고, 우리도 많이 들었는 "일
본은 장관들도 21평짜리에 산다고 근검 절약하는 사람들"이란 애기를 했다. 근검 절약이 아니
라 그럴수 밖에 없었다.
15년이 지나 부동산 가격이 다시 오르기 시작하는 지금은 어떤가? 2억9천만엔 했던 33평형 아
파트가 평균 6천만엔 정도한다(정말 엄청 내렸다). 작년 통계가 아직 없어서 2005년 통계를 기
준으로 보면 일본 직장인의 평균 연봉은 380만엔 정도이다. 즉 거품이 엄청꺼져 인제 오르기 시
작하는 일본의 부동산을 살려면 아직도 연봉 전액을 약 16년을 모아야 한다.
우리는 어떤가? 우리나라 직장인들의 작년 평균 연봉이 얼마인지 정확히는 모르겠으나 추정컨
데, 약 4000만원내외(틀릴수도 있지만 아마 맞을 것임) 정도가 될 것 같다. 16년을 모아도 강남
의 좋은 33평형 아파트를 사기에는 부족할런지 모르겠는데, 수도권이라도 몇 군데를 제외하곤
웬만한데는 다 살 수 있을 것이고, 지방같은 경우는 몇채나 살 수 있다.
특히 대구같은 경우는 3년만 모으면 약간 변두리 지역이나 연식이 오래 된 아파트를 살 수 있
고, 4년만 모으면 대개의 기존 아파트를 살 수 있고, 5년만 모으면 대구에선 기존 아파트 중에
못 살 아파트가 없고, 6년만 모으면 호텔같이 지어 논 대다수의 신규 아파트도 대출없이 분양
받을 수 있어며, 7년만 모으면 어떤한 아파트도 다 건드릴 수 있고, 8년만 모으면 아무리 비싼
아파트라도 구입은 물론이고 각종 세금 다 내고 집들이까지 하고도 돈이 남는다.
수도권의 일부 지역은 모르겠는데, 비단 대구만이 아니라 전국의 지방이 다 이럴 것인데, 과연
이런데도 일본식 거품 붕괴론이 맞는 비교일까!? 아마 정부에서도 이걸 알기 때문에 일본처럼
안 될려고 더 이상 오르기 전에 신속하게 규제를 가하는 것 같다. <-- 요게 맞다면, 정말 맞다면
정부가 잘하는건데, 그렇다고 주위 사람들한테 정부가 잘 한다고 함부록 말하면 절대 안됨(왕
따될 확율이 상당히 높음).
둘째. 금리 인상 및 정부의 각종 규제는 그때그때 상황에 따라 수시로 변하는 것이라(길어야 몇
년) 설명이 필요없다(여기에서 한가지?붙이면 정치인들 정말 실망스럽다. 지방은 수도권과는
달리 규제가 필요 없는데도, 똑같이 적용해서 지방 사람들은 부동산 가치가 오르기는 커녕 도리
어 내리는데도 억울하게 금융 비용은 엄청 많이 부담하는 손해를 보고 있지만, 여야 정치인 누
구도 말 한마디 하는 사람이 없었다).
셋째. 반값아파트는 얘기 한다는게 부끄럽지만(일고의 가치도 없슴), 이해를 돕기 위해 몆자 적
어보면, 땅 값은 안 받고 건물 값만 받어면서 땅 값에 해당하는 사용료(임대료)를 받겠다는 얘
긴데, 그 사용료가 얼마일까? 아마 은행 금리를 기준으로 해서 적용 될 것이고, 그렇다면 단순
히 생각해도 은행에서 돈 빌려서 땅을 사고, 사용료 대신 은행에 이자 주는 게 낫다. 임대아파트
는 서민을 위해서 많이 공급해야 한다. 그러나 기존 아파트, 특히 좋은 지역의 아파트 가격에는
전혀 영향이 없다.
넷째. 선진국으로 되면서 소유보다 거주 개념으로 바뀐다는데, 우리가 흔히 선진국이라고 하는
미국,일본,영국,프랑스등의 현실을 정확히 보면 된다.과연 그러고 있나? 공산주의 국가이며 땅
의 소유권은 국가가 가지는 중국도 어떤지 보라.
다섯째. 거품이 많아서란 이유는 거품의 기준이 모호하기 때문에, 여기서 내 능력으론 설명하기
가 힘 들어서 못 하겠고, 세금 폭탄은 가진 것 만치 내는 것이기 때문에 능력 껏 집을 소유하고,
소유한 만치(능력있는 사람이) 내는 것인데, 이것 때문에 폭락한다는 건 논리가 빈약하다. 또한
부동산 불패 신화와 노무현 때문에란 이유는 그냥 웃어면 된다.
여섯째. 조금 생각해보게 만드는 것이 일본에서 빌려 온 돈을 갚기 때문에 금리 인상과 유동성
축소란 바로 이 부분인데, 사실 2006년 작년과 올해 황금돼지해인데도 1월 효과도 없이, 다른
나라 주식시장은 활황인데 유독 우리 주식시장만 왕따 당하는 이유가, 바로 이 부분과 지나친
부동산 규제 때문에 내수경기 침체 우려 때문이라고 생각된다. 그러나 크게 걱정할 것 없다. 추
측컨데 주식시장은 선 반영되므로 올 상반기까지는 이런 식으로 헤매다가 벗어날 것 같고, 부동
산시장과 체감경기는 내년까지 이어질 것 같으나, 크게 압박하지 않고(무딘 사람은 느끼지도
못하고) 해소 될 것이다(절대 근거 없으므로 안 믿어도 됨).
일곱째. 집이 많아서란 이유는 상당한 이유가 되나, 선진 외국을 보면 꼭 그렇지도 않다. 모든
지역에 골고루 빈 집이 생기는 것이 아니고, 시간이 지나면서 특정 지역은 빈 집이 왕창 생기
고, 선호 지역은 빈 집이 없게 될 것이다(여기서도 양극화는 안 빠지는구만). 왠냐? 인간은 행복
을 추구하는 동물이기 때문이다. 그리고 지금처럼 규제를 계속 가하면 시간이 지나면서 상당 부
분 빈 집은 해결되기 때문에 큰 문제는 없고, 오히려 집은 많으나 대출은 적은, 몇년을 버틸 수
있는 진짜 부자들은 "위기가 곧 기회"가 될 수도 있을 것이다.
2005년도 여름에 아시아나 노조가 파업을 해서 전 국내선 및 미주 노선등이 운항 취소가 되었
는데도 이상하게 아시아나 주가는 계속 상승한 적이 있다. 왜 일까? 바로 회사가 알짜 회사로
큰 이익을 보는 회사가 되기 때문이였다. 적자 노선은 전부 운항 취소하고 이익이 큰 유럽 노선
은 끝까지 운항을 하였다.
유럽 노선이 어떤 곳 인가? 돌아올때 기내에서 면세품 판매만 평균 800만원 이상의 매출이 일
어나고 항상 빈 좌석이 없는 노선인 것이다. 다시 말해 비실비실한 것 다 치우고 알짜배기 노선
만 운항하니, 엄청 흑자가 나고 당연히 주가는 오를 수 밖에... 왜 갑자기 아시아나 얘기를 했나
하면, 지금처럼 규제를 가하면 민간 공급이 중단되어 오히려 집 값 폭등이 우려된다는 사람도
있고, 집 짓는게 일 인 사람들이 그렇다고 설마 집을 안 짓겠느냐고 하는 사람들도 있다. 그렇
다!
아무리 규제를 가해도 건설 회사는 집을 짓게 된다. 단 지금처럼 우후죽순격의 사업이 아니라
사업성이 있는 알짜배기(100%분양을 자신하는) 사업만 할 것이다. 당연히 살아남은 건설회사
는 오히려 내실있는 튼튼한 회사가 될 것이고(1.11대책후 건설주가 많이 내렸지만 궁극적으론
알짜배기는 주가도 오를 것으로 생각됨--> 주식 투자하란 얘기는 절대 아님), 당연히 공급은 있
지만 위축될 것은 뻔하다.
즉 위기는 곧 기회인 셈이다. 여기 토론방에 가 보면 대체적으로 무주택자들은 폭락을 이야기하
면서 정부에서 더 규제를 가 해야 된다고 하는 것 같고, 유주택자들은 규제 완화와 상승 쪽에 무
게를 두는 것 같은데, 정말로 그대가 유주택자이거나 또는 다주택자이면 오히려 정부에 아예 집
을 못 짓도록 더 강력한 규제를 해 달라고 요구해야 한다.琉??무주택자는 도리어 규제 완화를
요구해야 되는데 반대로 하고 있으니 참으로 안타깝다(자연스런 현상이고 역사는 항상 이래 왔
다). 결과는 어떻게 될까? 집 값이 오르면 가진 자가 덕?보고, 내리면 없는 자가 덕을 보게 된다
(최소한 배는 안 아프니까). 인류의 역사가 몇 십만년 인지 몇 백만년 인지는 모르겠는데, 내가
아는 역사 중에는 한번도 약자가 이긴 역사를 본 적이 없다. 역사는 무정하게도 항상 강자의 역
사였다. 유주택자와 무주택자 중에 누가 강자인가?
마지막으로. 인구가 줄어들어서... 사실 이게 가장 큰 문제이고 마땅한 해결 방법도 없다. 정말
로 예삿일이 아니다. 아무리 생각해도 해답도 없고 머리만 아프다. 그리고 이 문제는 유독 부동
산만의 문제도 아니다. 각종 연금,산업기반, 소비여력, 국력 등등 모든 문제이고 유주택자나 무
주택자나 상관없이, 온 국민 모두에게 해당되는 정말 심각한 문제이다. 다시 말해 인구가 줄어
들어서 부동산이 폭락할 것이라고 얘기하는 사람들한테 분명히 한마디 해 주고 싶다. "집만 안
사고(또는 팔고) 할게 아니고, 주식도 팔고, 연금 및 각종 예적금, 보험등 모든 걸 해약하고, 전
재산을 전부 정리해서 이 나라를 떠나라고". 모든 부문에 심각한 문제이기 때문이다.
얘기를 하다 보니 마치 부동산 상승 견해를 가진 사람이 된 것 같다. 나는 상승 견해를 가진 사
람도 아니고(그렇다고 하락 견해를 가진 것도 아님), 상승할지 하락할지 몰라서 여러 사람들한
테 의견을 물어 보았어며, 폭락한다는 사람들은 왜 폭락한다고 얘기하는지? 무엇이 폭락할 수
밖에 없도록 하는지? 를 물어 보았어나 수긍이 되도록 얘기 해 주는 사람이 없어서 그냥 나름대
로 내 생각을 이야기 한 것 뿐이다. 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있을 것이며, 판단은 각자가 알아
서 하면 될 것이다.
결론을 얘기하면 부동산 가격이 하락할 것이라는 이유는 그 어디에서도 찾을 수 없었다는 것이
다. IMF와 외국의 전문가란 사람들이 한국의 부동산에는 거품이 없다고 한 것과, 외국계 대부
업체에서는 DTI비율도 계산하지 않고 그냥 담보 가치대로 돈을 빌려주는 게 이제는 어느정도
이해가 될 것 같다.
손목이 아파서 여기서 그만하고, 다음에는 지금이 좋은 매수 기회라고 얘기하는 사람들에게
왜? 어째서? 도대체 뭣 땜에? 지금이 좋은 매수 기회인지 한번 살펴보는 시간을 가지고 싶다.
[출처 : 민병철의 생활부동산]
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