2006-04-16 06:13

http://blog.drapt.com/iam2508/780991145135634208

8.31 다주택 양도세 중과(50%)의 2007.1월 시행과 채권입찰제등의 적용으로
30평 미만 비강남권(목동등 일부지역제외) 아파트는 30평이상 아파트 시장동향(지속적 상승국면)과는 정 반대로 약세장을 지속해오고 있습니다.

여기서 2006.4월 현재 시장 참여자들의 시장인식 상황을 보면 ;
* 소형 : 처분해야 할 물건
* 중대형 : 지속보유 및 신규 구입 물건..으로의 성향이 아직도 팽배하며
소형은 향후에도 약세일 것이며 중대형은 가파른 상승을 유지할 것으로 인식하고 있습니다.
참여자들의 인식이 이렇고 2006년말까지는 비인기지역 아파트 및 소형 평수에 대한 처분을 적극 고려 하고 있습니다.

그러나 이런 인식과는 별도로 시장 수요 공급상황은 변해 가고 있습니다.
그 변화의 첫번째가 전세값의 상승입니다. 이런 전세값의 상승은 소형 대형 가리지 않고 전 평형에서 나타나고 있습니다 .

시장에서 다주택자의 비중이 줄어들고 있기 때문에 (목표가에 접근하지 못하면 목표가를 채울때까지 임대하던 임대물량이 대부분 매매로 처분되고 있슴),
지금 현재의 전세난은 시작일 뿐 입니다.2007년에는 전세구경은 커녕 매매가와 비슷한 전세가가 시장에 나올 수도 있습니다.

그러면 왜 소형평형의 반란이 가능한가?에 대해 이야기 해 보겠습니다.
이것은 시장 참여자들의 인식과 정책과는 별개인 현실적 수요 공급의 문제이기
때문 입니다.

그 첫번째는 소형평수에 대한 수요와 공급의 변화가 2007초부터 발생됩니다. 아울러 30평대에 대한 매수접근에 수요자 한계자 시작됩니다.

첬쨰)소형평형의 수요는 30평형대에 대한 매수접근의 어려움으로 부터 발생 합니다. 소형은 안된다는 인식을 가진 수요자들은 어느정도 능력이 될 경우 자지자본과 은행융자로 2006.2005도에 중형으로의 매수를 마무리 한 상태입니다만(이런자금조달기능이 중대형 평형의 가격을 올린 핵이 됨) 2007도가 되면 너무 올라가 버린 30평형대 가격을 자기자본과 은행융자로 해결할 수 없는 한계점에 다다르게 됩니다.(자기자본은1억인데 매매가는3억이상되고 융자는 2억이면 곤란). 따라서 2006까지는 시장에서 외면받고 있으나 전세란으로 소형평형의 기본적 수요 발생. 30평형대 자금조달 불가.

둘째) 소형평형의 전세가 급등과 전세난 :
지금 전국적으로 소형평수의 전세금은 매매가의 80%를 넘는곳도 점증하고 있습니다.
현 추세라면 90%에 이를날도 멀지 안습니다.(만약 해결책이 있으면 전세가가
떨어지지만 전세란은 다주택자들의 일주택자화로 인해 심화될 수 밖에 없슴)

셋째) 소형평수의 공급자 : 아파트 분양사와 현 소유자
2005-6년을 주도한 공급자의 50%이상은 다주택자이거나 다주택이 될 수 있는자였으나 2006년말로 다주택자는 더이상 시장 가격하락의 원인을 제공하는 자가 될 수 없음(50%중과로 팔아도 되고 안팔아도 됨)
아파트 건설사는 높은 분양가를 시장에 제시합니다. 1가구 1주택자는
전세란으로 인한 수요급증으로 호가를 올리게 되고 중대형이 오른만큼의 상승을 유도하게 됩니다.

중대형 시장의 인기와 소형에 대한 상대적 버림현상속에 소형을 건너띄면서(수요자의 소형기피와 건너띄기식 중형으로의 수요이동) 중형으로의 수요변동은 2007부터는 더이상 불가 합니다.

전세는 없고 급매물도 없고 중형은 너무올라 자금조달이 불가하고 선택은
주택아니면 소형매매로 이어질 수 밖에 없으나 주택은 회피하게 됩니다.

소형의 반란은 지금부터 서서히 진행중이며 중대형 상승과는 다른 더 큰 폭팔력을 시장에 전가하여 부동산 시장의 이상징후를 만들날이 다가 오고있습니다.

소형 소유자 여러분 !

2007년이후에 파십시요. 돈 됩니다.

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