부동산노트(899)

1가구2주택의 경우 2007년부터 양도세율 50%가 중과가 됨으로써, 1가구3주택 60% 중과세율에 이어 1가구2주택자가 되기 위한 진입장벽도 높아졌다고 할 수 있다. 따라서 당분간 1가구1주택으로 양도소득세 비과세 요건을 충족시킨 뒤 시기를 조율해 유망단지로 자주 갈아타는 전략이 주효할 것으로 보인다.

특히 1가구1주택자로 실거주와 재테크를 동시에 만족시킬 수 있는 단지를 선별해 청약하거나 매입하는 것이 좋겠다. 앞으로 시장의 국지적인 차별화가 가속화될 것으로 보이므로 재테크측면을 고려한다면 단지선택에 주의해야할 것이다. 또한 분양물량의 경우에도 유망물량과 그렇지 않은 단지간의 청약률이 대조를 이룰 전망이므로 입지여건과 브랜드 가치를 비교해보고 나아가서는 분양가와 주변시세도 비교해 청약할만한 단지를 선별하는 것이 바람직하겠다.

우선 이런 단지를 고르기 전에 한 가지 알아둘 점이 있다.

주택보급이 형편없던(?) 시절에는 주택을 보유하기만 하면 가격이 상승했었지만 이제는 주택보급이 나아져 주택에 대한 초점이 보유가 아닌 가치로 전환되었다고 봐야 한다. 이는 주택을 선택함에 있어서 사람들이 좀더 나은 곳에서 살고 싶어하는 삶의 질을 추구하는 비중이 커졌다는 의미이다.

그렇기 때문에 사람들이 몰리는 수요가 늘어나는 지역을 중심으로 단지를 선택한다면 재테크와 실거주 모두를 만족시키는 동시에 후회없는 선택이 될 수 있을 것이다. 또한 경제가 심리적 요인에 의해 큰 영향을 받듯 부동산에도 이런 심리적 요인이 가격형성에 큰 영향을 미친다.

가령 경제가 좋지 않더라도 일부 지역을 중심으로 가격이 급상승하게 되면 마음이 조급해진 수요자들로 인해 인근 지역의 집값도 덩달아 상승하는데, 이는 심리적 요인이 크게 작용했다고 본다. 강남권 집값이 상승하는 요인도 가수요자, 즉 부동산을 투자개념으로 보고 돈을 벌기 위해 주택을 매입하는 수요가 늘었기 때문이다. 따라서 지금은 시장이 심리적으로 크게 위축되었지만 돈이 될만한 곳으로 사람이 모이는 것은 인지상정이라 할 수 있으므로 이런 곳을 선별하여 갈아탄다면 재테크면에서 실패하지 않을 것으로 보인다.

최근 8.31 정부정책 여파로 인해 ‘강남권 불패는 없었다’라는 기사를 보았다. 하지만 강남권이 이대로 숨펑숨펑 가격이 내려가기만 할 것이라고 단정한다면 오산이다.

송파구 올림픽 훼미리를 예로 들어보면, 2003년도 송파구 올림픽 훼미리 56평형의 경우 법원이전에다 동남아 유통단지 등의 호재로 가격이 상승했지만 2003년 10?29대책으로 인해 가격이 하락세로 반전되어 2004년 말까지 1억원 이상 하락해 10억5천만원선에 거래되었다. 하지만 다시 시장이 상승모드로 바뀌자 소리소문없이 2004년말에 비해 4억원이나 상승하였다. 현재 강남권의 경우 재건축에 대한 규제강화로 인해 재건축 단지들이 가격 하락을 주도하고 있지만 이와는 달리 기존단지라면 단지별로 차이는 있겠으나 하락하는 가격에 비해 상승하는 가격은 가히 폭발적이라 할 수 있는 곳이 강남인 것이다.

왜 유독 강남에 사람들이 모여들까? 필자의 생각으로는 명예욕과 무관하지 않다고 생각한다. 집이 없어도 차는 있어야 되는 풍조, 차로 그 사람의 능력이나 생활수준을 나타내는 풍조, 강북에 산다고 하면 그냥 지나쳐도 타워팰리스에 산다고 하면 다시 쳐다보게 되는 풍조 등으로 인해 안그래도 비싼 집값에 사람까지 몰려들어 값이 더 올라가게 된다.

강남이 8.31 부동산대책의 여파로 조정을 받고 있지만 송도신도시를 포함해 강남사람들이 갈만한 곳이 없다는 것이 현실이다. 따라서 여력이 된다면 가격 조정기에 강남권 진입을 노려보는 것도 좋을 것으로 보인다.

다만 강남권이라 해도 무조건 좋은 것은 아니다. 단지별로 차이가 있으므로 경쟁력 있는 곳으로 매입을 제한해야 한다.

한동짜리 주상복합 아파트라던지 총가구수가 100가구 미만인 단지라면 매입을 지양해야 할 것이다.

또한 입지적으로 강남권내에서도 선호지역에서 다소 떨어진 경우라면 매입에 신중을 기해야 한다.

또한 이왕이면 중소형평형보다는 대형평형을 매입하는 것이 투자측면에서 바람직할 것으로 보이며,

유망브랜드라 하더라도 중소형평형만으로 구성되어 있다면 매입하지 않는 것이 좋다고 본다.

그렇지만 대부분의 사람들이 강남권에 진입할 수 없는 중산층일 것이다. 이럴 경우 꼭 강남만 고집할 필요는 없다. 가격조정기에 기존 유망 단지를 매입할 수 있는 호기가 될 수 있으므로 이런 단지를 선별해 갈아타기를 시도할 수 있겠다.

첫째, 지역적 호재가 있는 지역을 선택하라. 지역적 호재가 있다면 가격상승력에 영향을 줄 수밖에 없기 때문에 투자측면에서 메리트가 있는 것이다.

이런 지역으로는 택지개발지구로서 첨단 IT산업단지로 거듭나는 마포구 상암동, 철도기지창 이전 및 미군기지 이전 등의 용산구 일대, 법조타운에다 유통단지 조성 등의 호재가 있는 송파구 문정동 일대, 강서구 발산지구 인근의 랜드마크 단지, ‘서울숲’이 있는 성동구 성수동 일대 등을 들 수 있겠다.

둘째, 신도시나 유망공공택지개발지구의 분양물량을 주목하라. 신도시 분양물량이나 유망공공택지개발지구에 청약해서 당첨된다면 프리미엄은 보장된 것이라 해도 과언이 아닐만큼 기존 시가지와 달리 주거가치면이나 환경적인 면에서 뛰어나다고 할 수 있다.

다만 내년부터 이들 분양물량을 분양받는다면 5~10년간 전매가 제한되고 재당첨이 금지된다는 점을 유의해야할 것이다. 참고로 이번 동탄신도시의 경우에는 원가연동제가 일부단지만 적용되고 원가연동제가 적용되는 단지의 경우 전매제한은 계약일로부터 5년, 재당첨금지기간은 10년이 적용된다. 그렇지만 평당분양가가 700만원선으로 이만한 가격에 이만한 곳을 찾아보기 힘드므로 자산이 부족하고 내집마련을 희망하는 수요자라면 적극 청약하는 것이 좋겠다.

아울러 10월말에서 11월 사이 분양예정인 하남풍산지구도 서울과 가까운 입지요건 때문에 각광을 받을 것으로 보이며, 원가연동제가 적용되지 않아 일정기간 동안의 전매제한이나 재당첨금지 등의 규제가 없다. 다만 평당분양가가 1100만원 이상에 결정될 것으로 예상된다.

셋째, 지역별로 랜드마크를 잡아라. 지역적으로 대표적인 아파트가 하나 둘은 있기 마련인데, 내년말까지로 예상되는 조정기가 이들 단지를 매입할 기회라고 생각하자. 랜드마크 아파트의 장점은 인지도가 높고 거래가 쉬워 환금성이 뛰어나고, 편의시설면에서도 다른 단지에 비해 나은 편이다. 특히 다른 일반단지에 비해 가격상승력이 높은 편이므로 재테크측면에서 메리트가 있는 것이다. 다만 이런 단지 중에서도 가격상승력이 높은 지역을 중심으로 브랜드가치나 입지 등을 따져보고 되도록 새아파트 위주로 매입을 고려하는 것이 좋을 것으로 보인다.

이제까지 단지 선별에 관해 조언을 했지만 재테크는 여기서 끝나는 것이 아니라고 본다. 부지런한 자만이 열매를 맺을 수 있듯이 앞서말한 주택으로 갈아탔더라도 일정기간 이후에 다시 떠오르는 단지나 지역으로 계속 갈아탈 것을 권유하고 싶다.

세간의 한 재테크 고수는 재테크를 위해 30번이 넘게 집을 옮겼다고 한다. 앞으로도 부동산 시장은 단지별로 차별화가 예상되므로 부동산시장의 추이를 지켜보고 나름대로 재테크 전략을 계획해보는 것이 좋겠다. 가지고 있는 지식의 활용이나 순간의 결단을 통해 자신의 자산가치를 늘리는 것은 여러분의 몫임을 명심하자. 

<출처: Moneata 실전투자정보>

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