2006-03-22 12:43
http://blog.drapt.com/iam2508/780991142999027451 
최근 강동구에 대한 여러 호재들을 둘러싼 다양한 분석들이 나오고 있으면서 옥신각신 말들이 많으신것 같습니다.
강동구는 아직 멀었다. 강남으로 나가기 힘들다. 언제 재건축 되느냐 어림도 없다. 등등 ...
물론 일부의 글들은 타당성이 있기도 합니다만 조금 다른 견해도 있다는 점을 염두에 두어야 할것으로 보입니다.
강동구의 가격이 강남권에 비해 여태까지 비교적 저렴한 여러가지 이유가 있다고들 합니다. 그중에서 저의 관심을 끄는 부분은 강동구에 아직까지 쓸만한 새 아파트가 없었다는 겁니다. 대개의 주택이 20년 가까이 된 강동구의 아파트는 재건축과 생활권에 기초해 가격이 결정되어 왔는데 이제까지는 재건축후의 가격을 직접적으로 가늠할 근거리 아파트가 없었다는 점입니다.
강남 대치 도곡 라인은 근처의 유수의 대단지 아파트들이 재건축 되면서 기존의 아파트들이 새아파들과 가격을 견주면서 상승해 왔고 이에 비교해 강동구 아파트들은 주변에 쓸만한 대단지 브랜드 아파트가 없었으므로 가격산정에 나름대로 어려움을 겪어 왔습니다.
하지만 가까이는 강동시영 1,2차 5000세대가 분양되고 약간 멀게는 잠실라인의 아파트들이 재건축되면서 이제 강동구 아파트에도 기준이 생겨나고 있습니다. 우리아파트는 강동시영보다 입지가 좋으니 향후 어느정도의 가치가 있을 것이다 뭐 이런 기준 말입니다.
또한 강동시영 1,2차의 입주와 고덕주공 1차의 분양 후에 발생한 고급 커뮤니티 역시 지역을 빠른 속도로 변화시킬 것입니다.
이런 변화들이 강동구 아파트의 가격형성에 좋은 역할들을 할것이라고 판단됩니다.
지금은 판교 분양을 앞두고 모든 매체가 판교에 쏠려 있습니다. 하지만 부동산은 개발호재가 발표된 지역보다는 가능성에 투자하는 것이 훨신 수익률이 좋다는 것은 누구나 알고 있습니다. 판교호재는 이제 기울어 가고 있습니다. 그렇다고 해서 당장의 가격 폭락이나 하락등을 말할 상황은 아닙니다.
각정권마다 소위 "해먹는 지역"이 있습니다. 이정권에서는 판교라인과 작게는 송파 잠실 라인 입니다. 이정권이 들어오기전 서울과 수도권에서 강남을 대체할만한 곳은 판교와 고덕지구라고 늘 매체는 떠들어 왔었는데 이제는 판교만이 있는 듯 보입니다.
다음 정권에서 "소위 해먹을 지역"은 과연 어디일까요? 판교이후를 생각해야 할때입니다. 서울의 남부측으로의 확장은 당분간 지속될수 밖에 없으나 너무 종으로 멀리 내려간 느낌입니다.
최근 상수원 보호지구로 묶여 있던 하남지역의 그린벨트가 풀리면서 풍산지구가 분양하기 시작하였고 덕풍분양도 시작되었습니다. 이것은 무엇을 의미할까요. 향후 시작될 변화의 초석이라고 판단되는 부분입니다. 소위 강남권 주택수요를 분산할 고급 수요지. 판교는 임대와 공영개발로 물들어 버렸습니다. 예전 정부에서 광진구에 고급아파트를 대거 지을려다가 여론에 밀려 중소형 아파트로 짓고 용적율을 올렸던 사건들이후 광진구 지역은 제값을 못 받고 있는 것을 볼때 판교지역에 대한 장밋빛 전망이 어느정도는 틀릴 가능성도 예견해 봐야 할 것입니다.
어떤분들은 그럽디다. 하남지역은 서울강남과는 거리가 있어 강남대체 주거지로는 한계가 있다.... 하지만 강남이라는 상징적인 의미도 압구정에서 대치도곡으로 움직이는 것처럼 움직이고 있다는 것도 염두에 두어야 합니다.
최근 잠실 개발로 인한 새로운 고급수요들이 잠실지역으로 옮겨지고 있고 이에 따른 강남 큰손들이 몇년전부터 방이동 일대의 상가를 구입해놓았다는 사실은 시사하는 바가 큽니다. 새로운 학원가의 형성과 학군의 형성 이것은 일대 변혁입니다. 문정동 법조타운 이전으로 인한 최고위 엘리트들의 이주 또한 강남의 축의 이동을 부추길것이라고 생각합니다. 그리고 중대형으로 공급될 판교이상의 이펙트를 가져올 송파신도시. 이런상황들을 예견해 볼때 강동구에 걸쳐있는 하남 그린벨트 라인은 판교이후를 예상하게 하는 강남 대체지로서의 충분한 조건을 갖추게 될 것입니다. (기존의 대치도곡개포라인과 비견할만한 라인이 될수도 있겠지요)
그럼 송파라인은 전부다 좋아 질것인가... 저는 아니라고 생각합니다. 서울시내 핵심 권역들중에서 지역지역을 대표하는 부자커뮤니티의 형성이 도래할것이고 이는 각 지역 지역마다 최고가 아파트가 포진하여 양극화의 결과로 A 지역에서는 이아파트가 B지역에서는 이 아파트가 부자커뮤니티 형성으로 자웅을 겨룰것으로 보입니다.
강동 띄우기가 아닌 강동 바로보기가 필요한 시점입니다. 혹자는 강동이 멀었다 합니다. 그러나 생각만큼 그렇게 멀지는 않습니다. 벌써 강동은 변화하고 있습니다.
이번 삼익그린1,2차의 용적율 발표 또한 그런 맥락에서 바라 볼때 첫단추를 아주 잘 끼운 사례로 판단됩니다.
최근 가격상승의 원동력이 공급제한에 있다는 여론이 조금은 도움이 된듯도 합니다.
강동구 지역의 발전으로 볼때 암사 명일지역 특히 지금 굽은다리역과 명일역 , 고덕역을 연결하는 주변 지역은 상당히 고급주거지와 랜드마크형 건물들로 환골탈퇴할 가능성이 높습니다. 특히 명일동 일부는 고덕과 하남, 그리고 8호선연장과 암사대교 신설로 인해 강남 지역과 같은 고급상업지구로 변화될 것으로 보입니다.
여유가 있는 분들은 이지역의 상권의 변화에 관심을 갖는 것이 좋을 것입니다.
1가구 1주택의 비과세제도는 아직까지 상당한 혜택을 주고 있으나 향후 없어질 가능성이 높습니다. 양도차익에 대한 공평과세의 실현의지가 높아질 것이기 때문입니다. 현재도 6억이상의 주택의 양도차익을 일부 과세하는 것은 그런방향으로 가기 위한 수순일뿐입니다.
중산층이 이동하기도 세금으로 쉽지 않게 되고 이는 고급주거지의 가격차별화를 더욱 조장할 것입니다. 한번 내가 살 집을 살때 첫 거주지가 중요합니다. 기왕이면 평생 움직이지 않고 살만큼 좋은곳이어야 되겠지요. 환경, 교육, 재테크 이 모든 면을 고려해야 할것입니다.
강동구에서는 아니 새로 이동하고 있는 강남의 축의 변화에서는 제가 말씀드렸던 명일지역과 그 주변이 이 이 모든 것에 중심에 있습니다. 그리고 그 변화의 중심에는 삼익그린이 있습니다. 조만간 입주할 강동시영 1,2차와 함께 강동의 스카이라인과 부유층의 이동의 변화를 이끌어 낼것이 확실하기 때문입니다.
<출처 : Moneta 분석가(qorudgml)>
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