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[스크랩] 광교신도시에 관하여..... |우리동네이야기

2007-08-03 10:36

http://blog.drapt.com/i2i1004/3361471186104970919 주소복사

자료출처 : 강세중의 부동산이야기

원문출처 : http://blog.drapt.com/sjk2681

 
`판교동생` 광교를 노려야 하는 4가지 이유
쾌적성·강남 접근성·시세차익·물량풍부

경기도가 자체 건설하는 `광교 신도시` 건설계획이 26일 최종 확정됐다.

계획에 따르면 광교 신도시는 수원시 이의.원천.우만동, 용인시 상현동, 영덕동 일대 341만평(1128만2000㎡)에 3만1000가구, 7만7500명 수용규모의 자족형 행정복합도시 형태로 건설된다.

이번 광교는 판교 대체 후보지로 그동안 관심을 끌어왔던 곳이다. 내집 마련에 목마른 청약자들은 내년 9월 말부터 분양하는 광교에 특별히 관심을 가질만하다.

그이유로는 첫째, 쾌적성이다. 녹지율이 전국 도시 가운데 최고다. 인구밀도는 최저다. 녹지율은 41.4%로 판교(35%), 김포(28%), 분당(20%), 일산(22%)에 비해 월등히 높고 ㏊당 인구밀도는 68.7명으로 가장 낮다.

20만평이 넘는 2개의 호수(원천.신대), 차를 만나지 않고 인근 광교산까지 갈 수 있는 순환형 등산로도 갖춘 자족형복합신도시가 될 전망이다.

둘째, 강남 접근성이 좋은 편이다. 강남역까지 차로 30분대 거리를 목표로 했다고 경기도는 밝혔다. 서울 강남역까지 30분 이내에 도달할 수 있는 전철과 도로 등 경기도가 붙인 브랜드 `명품신도시`의 조건을 충족시키고 있다.

셋째, 시세차익이 기대된다. 분양가에 대해 경기도는 "전용면적 25.7평 이하 중소형은 평당 900만~1100만원대, 전용 25.평 초과 중대형은 평당 1200만원대"라고 설명했다. 인근 용인과 수원 주변시세의 70~80%로 낮은 편이다.

광교신도시에 가까운 용인 상현동에서 현대건설이 평당 1605만원에 분양을 추진중이라는 점을 감안하면 거의 `로또` 수준이다.

넷째, 대규모 물량이다. 총 3만1000가구다. 수원 용인지역 청약저축 가입자든, 민영주택 청약자 가능자든 골고루 청약 혜택이 있다. 내년에는 5100가구가 공급되며 2009년 1만2417가구, 2010년 8173가구, 2011년 5310가구가 공급 예정이다. 민영, 공영 골고루 섞였다.

문제점도 있다. 서울 등 수원 용인지역 이외 거주자는 부양가족이 많은 장기 무주택자가 아니면 당첨을 기대하기 어렵다.

반면 수원.용인시민은 지역우선 물량을 공급받을 수 있기 때문에 당첨가능성이 높다.

현행 주택공급규칙에 따르면 20만 평 이상 대규모 택지개발지구는 해당 지역 거주자에게 공급 물량의 30%를 우선공급하기 때문이다.

그러나 수원과 용인시민간 지역우선물량을 높고 심각한 다툼이 예상된다. 광교신도시는 수원권이 90%에 이르고 용인은 10%에 불과해 수원시가 지역우선물량의 대부분을 요구하고 용인시가 이를 거부할 가능성이 있다. 경기지방공사 관계자는 "관련 지자체가 어떻게 합의할지 지켜봐야 할 것 같다"며 곤혹스러워 했다.

반면 서울 등 수도권 지역 가입자는 지역우선 물량 만큼 청약 물량이 줄어들어 경쟁이 더욱 치열해지기 때문에 지역우선제도에 대해 분통을 터트리고 있다. 서울에서 아파트 분양 물량이 점차 줄어드는데도 해당 지역 주민에게 혜택을 주는 우선공급제도는 요지부동이기 때문이다.

한편 가점제가 불리하다면 전용 25.7평 초과 청약예금으로 갈아타는 방안도 생각할 만 하다. 추첨제 물량이 민영 중소형은 25%에 불과하지만 중대형은 50%에 이르기 때문에 당첨확률을 높일 수 있다.

청약저축은 가점제가 적용되지 않기 때문에 납입횟수와 납입금액이 많을수록 유리하다. 지난해 3월 판교 신도시 중소형 분양때는 일반 수도권은 납입액 1600만~2000만원대에서 당첨권이 형성됐다. 광교신도시도 장기 가입자가 아니고서는 당첨을 기대하기 어렵겠다.

아파트 당첨자는 계약일로부터 10년(중소형) 또는 5년(중대형)간 전매가 금지된다.

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광교, 롯폰기힐스 못지않은 초고층단지

◆광교신도시 어떻게 개발되나◆

광교신도시는 경기도가 추진해온 첫 명품 신도시로 조성된다.

명품 신도시란 한마디로 자족형 도시를 뜻한다.

베드타운 신도시가 아닌 교육 교통 공원녹지 문화 의료 등을 갖춘 편리한 주거환경과 글로벌 대기업을 중심으로 상업 위락 업무 등의 자족성을 겸비한 도시를 의미한다.

광교신도시 중심에는 일본 롯폰기힐스 등을 본뜬 초고층빌딩 복합단지가 들어선다.

김문수 경기지사는 기자간담회에서 "세계적인 부르주두바이나 롯폰기힐스와 같은 초고층 빌딩 복합단지를 세우겠다"고 강조했다.

이를 위해 109만평을 11개 특별계획구역으로 정하고 CBD(CENTRAL BUSINESS DISTRICT) 마스터플랜이나 비즈니스파크 건설 계획 등에 세계적인 도시계획 전문가들을 참여시킬 계획이다.

행정타운, 컨벤션센터, 비즈니스파크 등 핵심시설이 들어서는 중심지역에는 보행공간 1.4㎞를 만들어 프랑스 라데팡스 같은 세계적인 명소가 되도록 한다는 계획이다

또 4만9000평 규모 비즈니스파크는 원천호수 경관 조망이 가능한 글로벌 기업단지로 조성된다.

김문수 경기도지사는 "광교신도시도 아직 명품 신도시에는 미흡하다"면서 "도시 규모는 최소 1000만평에 선진국 도시 못지않은 문화 환경의 고급 주거환경과 첨단 산업 기능을 갖춰야 명품 도시라고 할 수 있다"고 말했다. 김 지사는 "앞으로 경기도 내에 만들어지는 신도시는 광교 수준을 훨씬 뛰어넘는 국제도시 경쟁력을 갖춘 명품 도시가 될 것"이라고 밝혔다.

경기도는 내년 이후 2015년까지 매년 최소 1~2개의 명품 신도시를 계속 개발할 계획이다.

경기도가 앞으로 개발할 명품 후보지는 어디가 될까. 물론 현재 후보지를 알 수는 없는 상황이다. 전문가들은 경기 북부에서 양주 고양 등과 경기 남부에서 과천 의왕 남양주 광명 시흥 등을 후보지로 예상하고 있다.

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광교 평당 900~1200만원 확정
내년 9월 분양…340만평 3만채 공급
 

경기도 `광교 명품신도시` 계획 확정 발표
2011년 4월 입주 개시..341만평에 3만1천가구 공급

경기도가 자체 건설하는 `광교 신도시` 건설계 획이 26일 최종 확정됐다.
계획에 따르면 광교 신도시는 수원시 이의.원천.우만동, 용인시 상현동, 영덕동 일대 341만평(1천128만2천㎡)에 3만1천가구, 7만7천500명 수용규모의 자족형 행정복 합도시형태로 건설된다.
택지공급 및 조성공사는 올 9월부터, 분양은 내년 9월부터 각각 시작되며 입주 는 2011년 4월께 개시될 것으로 예상된다.
김문수 경기지사는 이날 수원 나노팹센터에서 김용서 수원시장, 서정석 용인시 장, 권재욱 경기지방공사 사장 등이 참석한 가운데 `광교명품신도시` 추진계획을 발 표했다.
김 지사는 "광교신도시는 20만평이 넘는 호수와 차를 만나지 않고 광교산까지 갈 수 있는 4시간짜리 순환형등산로, 서울 강남역까지 30분만에 갈 수 있는 전철과 도로 등을 갖춘 값싸고 품질 좋은 명품신도시로 건설될 것"이라며 "특히 분양가격을 900만∼1천200만원대로 주변시세보다 20∼30%가량 낮은 가격에 분양할 것"이라고 말 했다.
토지이용계획을 보면 공원.녹지 141만4천평, 도로 95만7천평, 주택용지 64만9천 평, 상업용지 18만8천평, 도시지원시설(R&D단지) 11만5천평 등으로 구성된다.
이에 따라 광교신도시의 녹지율은 41.4%로 판교(35%), 김포(28%), 분당(20%), 일산(22%)에 비해 월등히 높고 ㏊당 인구밀도는 68.7명으로 신도시 가운데 가장 낮 다.
공급되는 주택은 아파트 2만2천469가구, 단독주택 758가구, 연립주택 2천313가 구, 주상복합 4천37가구, 업무복합주택 1천423가구 등으로 주상.업무복합비율이 17. 3%(5천460가구)로 송파의 7.3%보다 훨씬 높다.
이중 서울 강남수요를 대체하기 위해 1만3천500가구는 전용면적 85㎡(25.7평)이 상 중대형으로 공급되고 9천600가구는 임대주택으로 건설돼 Social Mix(사회적혼합) 형태로 건설된다.
주택 분양가격은 주변시세의 70∼80% 수준으로 60∼85㎡가 평당 900만∼1천100 만원, 85㎡초과 아파트는 평당 1천200만원대가 예상된다.
주택분양은 내년 8월부터 2010년 12월까지 이어지며 후분양제가 적용되는 공공 주택의 경우 2009년 9월부터 분양된다.
이와 함께 신도시에는 모두 18개의 초중고등학교가 들어서고 향후 자립형사립고 나 특수목적고를 유치하기 위해 별도의 부지를 마련하며 학교, 근린시설, 주택이 서 로 연계되는 에듀타운(EDU-TOWN)형태로 건설된다.
특히 광교산 녹지축과 단절된 구간에 생태교량을 건설하는 등 신도시 어디서나 신호등을 거치지 않고 공원이나 광교산을 갈 수 있도록 구성하고 신도시내 원천유원 지, 신대저수지 등 20만평 규모의 호수를 활용, 공원을 조성한다.
이와 함께 도청, 도의회, 수원지검, 수원지법 등 광역행정기관이 입주하고 광교 테크노밸리, 비즈니스파크, 컨벤션센터, 광역상업시설(파워센터) 등이 들어서 자족 기능을 갖추게된다.
경기도는 신도시 교통수요에 대비하기 위해 신분당선 연장선(11.9㎞) 1단계사업 을 2014년까지 완료하고 용인-서울간 고속도로(2.3㎞.6차선), 북수원-상현IC도로(7. 9㎞.4차선), 동수원-성복IC도로(3.3㎞.4차선), 상현IC-삼막곡(2.5㎞.6차선), 동부외 곽순환도로(2.1㎞.6차선) 등을 건설하고 지하철 도청역에 대규모 환승센터를 설치하 기로 했다.
도는 광교신도시 조성으로 26조원의 생산유발과 16만명의 고용창출효과, 수도 권 주택가격 상승을 억제하는 효과를 거둘 것으로 기대했다.
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광교신도시 시범단지는 민영아파트만 분양
수원ㆍ용인 주민 30% 우선공급

◆광교신도시 어떻게 개발되나◆

광교신도시는 내년 9월 말 시범단지부터 분양을 시작한다. 시범단지는 모두 민영 아파트로 채워진다.

이에 따라 중소형(전용 25.7평 이하) 공영 아파트에 청약자격이 주어지는 청약저축 가입자는 시범단지에 청약할 수 없고, 청약부금ㆍ예금 가입자만 청약이 가능하다.

경기도 관계자는 "공영 아파트는 내년부터 후분양제가 도입돼 공정률이 40%를 넘어야 분양이 가능하다"며 "일정상 시범단지는 선분양을 해야 하기 때문에 민영 아파트로 채워질 것"이라고 밝혔다.

분당에서 보듯이 시범단지는 신도시 내 핵심 주거지로 자리잡을 가능성이 큰 만큼 반드시 청약하는 게 유리하다.

그렇다고 청약저축 가입자가 실망할 필요는 없다. 2009년 이후에도 광교신도시 내 아파트 분양이 줄줄이 대기하고 있기 때문이다.

건설교통부에 따르면 광교신도시 3만1000가구 가운데 내년에는 5100가구만이 공급되며 2009년 1만2417가구, 2010년 8173가구, 2011년 5310가구가 공급될 예정이다.

초기에는 후분양제 적용을 받지 않는 민영 아파트가 집중 공급되더라도 중반기 이후에는 공영 아파트 공급이 크게 늘어날 것으로 보인다.

분양가에 대해 경기도는 "전용면적 25.7평 이하 중소형은 평당 900만~1100만원대, 전용 25.7평 초과 중대형은 평당 1200만원대"라고 설명했다.

인근 용인과 수원 주변 시세의 70~80%로 매우 낮은 편이다.

당연히 엄청난 청약경쟁을 피할 수 없다. 특히 올해 9월부터는 가점제가 실시되기 때문에 당첨권 점수에 관심이 쏠리고 있다.

경기도는 "부동산 전문 포털사이트에 따르면 광교신도시는 53점은 넘어야 당첨이 가능하다고 보고 있다"면서도 "주택 브랜드ㆍ층ㆍ향 등에 따라 달라질 수 있다"며 조심스러워했다.

53점은 가점제 상위 5% 수준이라는 게 주택산업연구원이 중소형 아파트 청약자들을 대상으로 실시한 조사 결과다. 부양가족이 많은 장기 무주택자가 아니면 당첨을 기대하기 어렵다는 뜻이다.

그러나 수원ㆍ용인 시민은 지역우선 물량을 공급받을 수 있기 때문에 당첨 가능성이 높다.

문제는 수원과 용인 시민 간 지역우선 물량을 놓고 심각한 다툼이 예상된다는 것. 광교신도시는 수원권이 90%에 이르고 용인은 10%에 불과해 수원시가 지역우선 물량의 대부분을 요구하고 용인시가 이를 거부할 가능성이 있다. 경기지방공사 관계자는 "관련 지자체가 어떻게 합의할지 지켜봐야 할 것 같다"며 곤혹스러워 했다.

반면 서울지역 가입자는 지역우선 물량만큼 청약 물량이 줄어들어 경쟁이 더욱 치열해지기 때문에 지역우선제도에 대해 분통을 터뜨리고 있다.

서울에서 아파트 분양 물량이 점차 줄어드는데도 해당지역 주민에게 혜택을 주는 우선공급제도는 요지부동이기 때문이다.

한편 가점제가 불리하다면 전용 25.7평 초과 청약예금으로 갈아타는 방안도 생각할 만하다. 추첨제 물량이 민영 중소형은 25%에 불과하지만 중대형은 50%에 이르기 때문에 당첨확률을 높일 수 있다.

청약저축은 가점제가 적용되지 않기 때문에 납입 횟수와 금액이 많을수록 유리하다.

지난해 3월 판교신도시 중소형 분양 때는 일반 수도권은 납입액 1600만~2000만원대에서 당첨권이 형성됐다. 광교신도시도 장기 가입자가 아니면 당첨을 기대하기 어렵다.

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광교신도시, 중대형 1만3500가구 지어 강남수요 흡수
◆광교신도시 어떻게 개발되나◆

경기도 수원시 광교산 자락에 조성되는 광교신도시는 판교에 이은 수도권 최고의 입지여건과 쾌적한 환경 때문에 벌써부터 주목을 끌어왔다.

판교 못지않은 서울과의 지리적 접근성을 갖춘 데다 친환경 쾌적성 및 주거와 비즈니스 기능을 갖춘 첨단형 미래 도시로 조성된다는 점에서 기존 신도시와 비교해 확연히 뛰어난 장점을 골고루 구비하고 있어 주목받을 만하다.

26일 광교신도시의 밑그림이 완성ㆍ발표됨에 따라 서울을 포함한 수도권 주민들에게 `판교 로또 열풍`에 버금가는 또 다른 `광교 로또 열풍`이 불 것으로 예상된다.

◆ 자족형 명품도시로 탄생 =

광교 명품 신도시는 수원시 이의ㆍ원천동과 용인시 상현ㆍ영덕동 일대 1만1282㎡에 주택 3만1000가구, 인구 7만7500명 규모로 조성된다.

광교신도시는 기존 신도시와 비교해 여러 면에서 차별적 우위를 갖고 있다.

우선 국내 첫 자족형 신도시로 만들어진다. 일산 분당 과천 등 기존 신도시가 베드타운에 그치고 있는 반면에 광교신도시는 도시 안에서 주거와 업무를 동시에 해결할 수 있는 자족형 기능을 완벽히 갖추게 된다.

국내외 글로벌 기업을 유치하는 업무타운인 비즈니스파크와 경기바이오센터 나노소자특화팹센터 등 첨단 연구개발(R&D) 단지가 12만여 ㎡ 규모로 만들어진다.

또 개방형 학교 등 미래형 교육타운인 에듀타운과 경기도 신청사와 법원, 검찰 및 국제 수준의 컨벤션센터 등으로 구성된 행정타운 등이 조성된다.

이처럼 광교신도시는 단순히 베드타운 개념이 아니라 신도시 안에 주거, 비즈니스, 연구시설 등 미래 도시가 갖춰야 할 경쟁 요소를 모두 갖추게 되는 국내 첫 신도시란 점을 주목해볼 수 있다.

이는 김문수 경기도지사가 발표해온 명품 신도시 조성 계획과 일맥상통한다. 다시 말해 광교신도시는 김 지사가 주장해온 명품 신도시의 첫 작품인 셈이다.

광교신도시는 원천호수를 따라 비즈니스파크, 호텔ㆍ컨벤션센터, 에듀타운, 파워센터 등이 들어선다.
◆ 녹지비율 분당의 2배 =

광교신도시는 뛰어난 친환경 도시로 만들어진다. 주변 광교산의 녹지축을 최대한 보전하기 위해 주거 비율을 19% 수준으로 억제했다. 녹지 비율이 전체 도시의 41.1%로 조성되는데 이는 판교 35%, 김포 28%, 분당 20%, 일산 22%에 비해 훨씬 높은 수준으로 친환경 주거환경이 기대된다.

도시 안에 또 150만㎡가 넘는 유원지와 90만평에 달하는 공원이 조성되는 등 쾌적한 환경을 갖출 전망이다. 특히 60만㎡ 규모의 원천호수와 신대호수가 조성되는데 일산 호수공원의 두 배에 달하는 면적이다. 인구밀도 또한 ㏊당 68.7명으로 판교(98명), 분당(198명), 일산(176명)보다 훨씬 낮은 수준으로 설계되어 선진국 못지않은 저밀도 도시로 주거의 쾌적성을 보장하게 된다.

◆ 강남 대체수요 충족 위해 44%가 중대형 =

신도시에 들어서는 총주택은 3만1000가구다. 이 중 일반 아파트는 2만2469가구로 분양 아파트 1만2981가구, 임대 아파트 9488가구다. 분양 아파트는 규모별로 전용면적 60㎡ 이하 418가구, 60~85㎡ 이하 6927가구, 85㎡ 초과 주택이 5636가구다.

임대 아파트는 공공임대 4221가구를 비롯해 중형 임대 1458가구, 국민임대 3809가구다.

경기도 관계자는 "강남 대체 수요를 흡수하기 위해 아파트의 44%인 1만3500가구를 전용면적 85㎡ 이상으로 계획했다"고 말했다.

아파트 평당 예상 가격은 평형 규모에 따라 현 주변 시세의 70~80% 수준인 900만원에서 1200만원 선으로 예상된다. 동탄보다는 약간 높은 편이나 판교에 비해 평당 300만원에서 최고 600만원가량 낮은 셈이다.

광교에 건립되는 총주택 수는 현재 수원 지역 주택 수의 10.8%며 경기도 전 지역 주택 수의 1.1%에 해당하는 물량이다.

◆ 서울 강남까지 15분이면 도달 =

광교신도시의 또 다른 장점은 서울과의 접근성이 뛰어나다는 점이다. 동탄신도시가 서울과 먼 입지로 강남 대체 효과가 의문시되고 있으나 광교는 판교와 인접해 있어 서울 집값 상승 억제 효과도 뛰어날 것으로 예상된다.

경기도는 특히 교통 여건 개선을 위해 사통팔달의 교통대책을 수립해 놓고 있다.

용인~서울 고속도로가 완공되면 광교에서 서울 양재까지 15분이면 도달할 수 있다. 또 2014년 완공 예정인 신분당선(분당~수원역)이 개통되면 강남역~광교까지 30분이면 전철로 연결된다.

이 밖에 북수원~상현IC 도로를 비롯해 동수원~성복IC, 상현IC~삼막곡, 동부외곽순환도로와 광교 대중교통환승센터가 마련된다. 경기도는 전체 신도시 사업비 9조3000억원 중 18%인 1조7000억원을 도로 신설에 투자할 계획이라고 밝혔다.

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