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[스크랩] 용인 분양 빅4 "어디 받을까"? |부동산노트

2007-04-29 23:16

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자료출처 : LEE GYE JANG의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/jang6384

판교신도시 2차 분양 이후, 관심지역 1순위로 꼽히는 곳은 단연 "용인" 이다. 분당, 판교신도시에서 이어지는 지리적 장점은 두 말할 필요가 없고, 분양 계획 물량도 많아서 내집마련 예정자들의 관심이 집중되고 있다. 용인에서 2006년 10월부터 내년 2007년까지 예정된 분양계획 물량만도 3만 1,000여 세대에 달할 정도여서 "용인=분양중" 이란 수식어가 무색하지 않다.

하지만, 용인은 종전에 이미 난개발에 따른 혹독한 시련을 겪은 적이 있고 분양물량이 너무 많이 몰려있어 수요자들 입장에서는 어느 지역을 골라야 할 지 혼란스럽기만 하다. 또한 최근 분양되는 아파트들의 분양가격이 상당히 높은 수준이어서 향후 수익성을 점치기도 쉽지 않다.

그렇다면, 전문가들이 말하는 용인 분양 예정지 "빅4" 를 중심으로 올 하반기 분양계획을 세워보자. 부동산 전문가들이 말하는 "반드시 체크해둬야 할 용인 분양물량" 은 동천지구, 성복지구, 신봉지구, 흥덕지구 등 4곳이다. 지구별로 장단점이 있고 공략 포인트가 다르기 때문에 수요자들의 꼼꼼히 비교 분석이 중요하다.



하반기 용인분양 <체크포인트 3> - 분양가, 입지여건, 브랜드 인지도 따져라

동천지구 : 판교신도시 인접 최대장점, 래미안 브랜드 눈길 VS 높은 분양가(예상) 부담

동천동은 하반기 용인 분양지역 가운데 판교와 가까운 입지여건이 최대 장점이다. 경부고속도로를 두고 분당과 마주하고 있다. 이번 11월 삼성물산에서 "래미안" 2,515세대를 분양할 계획으로 브랜드 인지도도 높은 편이다. 평형대도 30평형대부터 70평형대까지 고르게 분포되고 단지 규모도 큰 편이다.

고려할 사항은 판교신도시 중대형의 고분양가 영향과 사업지연으로 분양가 상승이 예상된다는 점이다. 택지 가격도 오르면서 평당 1,500만원 이상, 높게는 1,700만원까지도 예상가격이 언급되고 있어 높은 분양가격이 동천지구 분양의 최대 변수가 될 전망이다. 동천동 소재 기존 아파트들의 평당 매매가격은 평균 1,250만원대로, 입주예정 단지들은 이보다 훨씬 높은 편이지만, 그 점을 감안해도 신규 분양가 예상액이 상당히 높은 편이다.

성복, 신봉지구 : 교통개발 호재 기대감 VS 높은 분양가(예상) 부담은 마찬가지

성복, 신봉지구는 공급되는 단지 규모와 브랜드 면에서 올 하반기 용인지역 분양예정 물량 중 단연 우위를 차지한다. 성복지구의 경우, 상반기부터 자이村 으로 관심을 모아왔다. "성복자이 1,2,3,4차(3,212가구)" , "수지자이 2차(500가구)" , "SK뷰(373가구)" , "나무엔 1,2차(1,314가구)" 등 2007년까지 5천여 호가 넘는 물량이 대기 중이다. 30~60평형대로 구성될 예정이다. 신봉지구는 "동부센트레빌(948가구)" , "동일하이빌(1,300가구)" 등 2천여 호 이상이 오는 연말부터 2007년까지 분양을 준비하고 있다.

성복, 신봉지구는 판교 연접성에서는 동천지구보다 떨어지지만 향후 교통개발에 따른 가격 상승 기대감은 훨씬 높은 편이다. 2008년 서울~용인간 고속화도로가 완공되면 신봉지구, 성복IC 등을 거치며 서울 진출입이 더욱 수월해질 것으로 기대된다. 또한 신분당선 연장으로 2014년 개통시점에는 신봉지구 등의 수혜가 기대된다.

하지만 마찬가지로 성복, 신복동 일대도 고분양가 논란이 한창이다. 동천지구와 마찬가지로 평당 1,500만원 이상이 거론되고 있는 상황. 기존에 입주한 이들 지역의 아파트 매매가격은 평균적으로 신봉이 1,450만원대, 성복은 1,400만원대로, 물론 입주예정 단지들의 평당가는 좀 더 높은 편이지만, 예상 분양가 수준이 기존 아파트 평당 평균 시세보다 최대 200만원까지 높은 수준이다.
정부가 신규 분양가 상승에 따른 주변 아파트 가격 상승을 우려하여 적극 제재방침을 언급하고 있지만 실효 여부는 미지수다. 지켜볼 사항 중 하나다.

한편 성복, 신봉, 동천 지역은 모두 동별로 기존 아파트 재고물량이 6천~7천여 호에 달한다. 이후 입주가 예정된 물량은 동천동 일대가 1,500여 호로 다소 많고 성복, 신봉 순이다. 상대적으로 성복, 신봉 일대 아파트들의 입주 연한이 좀 더 오래된 편이다. 지역 내, 외부에서 새아파트로 갈아타려는 수요가 좀 더 많을 것으로 예상된다.

흥덕지구 : 저렴한 분양가, 광교신도시 인접성 관심 VS 지리적 여건, 브랜드 인지도 미흡

10월부터 영덕동 일대에 총 4,015세대가 공급 예정인 흥덕지구는 65만평 규모의 택지지구로 분양가격이 저렴해 주목을 끈다. 현재 거론되는 분양가는 평당 900만원~1,000만원 선으로 다른 용인 분양계획들과 비교하면 분양가 수준이 상당히 저렴한 편이다. 지리적 장점은 동천, 성복, 신봉동에 비해 다소 떨어지지만 광교신도시와 인접해 있다는 점과 저렴한 분양가 때문에 향후 가격 상승 기대감이 높은 편이다.

또한 도시 기반시설과 각종 건축물의 초고속통신망을 기반으로 한 정보라인을 한데 묶어 관리하는 도시정보관제센터가 설치돼 유비쿼터스 네트워크 기반의 최첨단 디지털도시로 조성할 계획이 발표된 상황이고 교통여건도 좋아질 전망이다. 서울~용인간 고속화도로가 2008년이면 흥덕IC까지 이어지고 분당선 연장으로 2009년이면 오리에서 수원까지 교통편이 개선된다. 기흥, 상갈, 영덕 등이 흥덕지구 주변으로 배치될 전망이다.

그러나 분양계획 단지들의 브랜드 인지도가 다소 떨어지고 성복, 신봉동에 비해 중대형 공급 비중이 낮은 점, 현재 기흥 영덕의 지리적 여건이 미흡하다는 점이 흥덕지구 분양 성공의 최대 변수로 작용할 전망이다.



자금 넉넉하면 동천, 성복으로 | 소액 투자라면 흥덕 노려라

용인지역 신규분양 아파트에 관심을 갖고 있다면, 자금 여력이 다소 부족한 실수요자는 분양가가 저렴한 흥덕지구를, 투자가치를 따진다면 동천, 성복, 신봉동 일대 중대형을 중심으로 둘러보길 권한다. 동천, 성복 등은 입지나 브랜드 인지도, 향후 지역 개발 가능성 면에서 우수한 평가를 받고 있으나 높은 분양가가 부담이 될 전망이고 흥덕지구는 지리적 장점은 떨어지지만 상대적으로 분양가가 저렴해 향후 수익 기대가 가능하다. 또한 광교신도시, 영통지구와 인접한 점, 그리고 유비쿼터스 도시로 새로 개발되는 택지지구라는 점이 변수로 작용할 전망이다.

한편 동천동, 성복동, 신봉동은 분양가상한제 제한을 받지 않고, 전매제한은 입주시점까지다. 반면 흥덕지구는 택지지구로 전용면적 25.7평이하 소형은 분양가상한제 적용을 받고 전매제한도 10년간 적용된다. 중대형은 입주 때까지 전매가 금지된다. 다만, 신동아건설의 물량은 중대형임에도 불구하고 전매제한 기간이 10년 적용된다. 또한 호반베르디움은 10년 후 분양 전환되는 임대주택이다.

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