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[스크랩] 대출의 기술 |부동산노트

2006-10-19 01:10

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자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio

돈을 모으는 기술과 방법도 중요하지만 목적에 맞게 빌리는 기술 또한 매우 중요합니다.

최근 몇년동안 재테크서적으로 인기를 끌고있는 부자아빠 시리즈나 몇억만들기 시리즈를 보면 대출을 바탕으로 재테크를 해야한다는 이야기가 근간을 이루기도 하지요.
또한 현실적으로 대출없이 100% 내자금으로 주택마련이나 여타의 투자를 하는것은 비용효율성측면에서 매우 부적절한 투자 방법이기도 하지요.

어차피 대출을 해야 한다면 효율적으로
어디에서 어떻게 상환방식은 어떻게 하느냐에 따라 이자 및 대출자가 부담해야 할 금액에 많은 차이가 있음을 주지하셔야 합니다.

대출을 신청하기 위해 제일 먼저 고려 하는 것이 무엇입니까?
우선, 대출금에 따른 이자율이 있을테구요.
조건에 따라 이자율도 차등 적용되니 요구하는 조건도 따져 보시겠지요.
하지만 그렇게 따져보고 신청한 대출 때문에 놀란 경험은 없으십니까?
자신도 모르는 사이 처음 약정했던 이자율 보다 높게 책정이 되 있다거나 추가로 부담되는 비용이 있다거나 하는...
바로 금리와 조건 외에도 취급수수료, 이자율, 원리금 납입 절차 등의 내용을 반드시 따져보고 알아두어야 합니다.
급한 마음에 또는 알아서 처리해 주겠지 하는 안일한 마음에 간과하기 쉬운 절차이지만 금융기관에서 고객에게 제공하는 기본약관도 필히 눈여겨 봐둬야 나중에 추가손실을 막을 수 있습니다.

#대출시 소요되는 부대비용
대출금 수령 시에는 인지대, 감정평가비, 근저당권 설정비 등 제비용과 이자 또는 원금 납입일, 납입금액, 납입방법 등을 확인하고 대출금 수령 영수증을 교부 받게 됩니다.

1.수입 인지대
인지세법에 따라 대출 시 대출 약정서에 붙이는 정부과세 증지로 대출 금액에 따라 인지대는 차이가 있습니다.
2,000만원 이하의 경우는 인지대가 없고
2,000만원 초과 ∼ 3,000만원 이하 20,000원
3,000만원 초과 ∼ 5,000만원 이하 40,000원
5,000만원 초과 ∼ 1억원 이하 70,000원
1억원 초과 ∼ 10억원 이하 150,000원
10억원 초과 350,000원

2.저당권 설정 관련 비용
담보대출 신청시 추가되는 비용으로 저당권을 설정할 때 소요되는 등록세(설정액의 0.2%), 교육세(등록세의 20% ), 주택채권 매입(설정액의 1%), 수수료 등의 비용 등이 큰 부분을 차지하게 됩니다.
(단, 저당권 설정 금액이 1천만원 미만일 경우에는 주택채권 매입이 면제됩니다) 법무사 수수료 기본료 50,000원(기타일당 및 등기열람료. 교통비 등)에 과세표준액에 따라 가산되는 형태로 진행이 됩니다.

3.감정평가 수수료
아파트를 제외한 담보대출 시 추가되는 비용으로 금융기관 자체 감정 시에는 금융기관별 수수료율 규정에 의해 약2만원∼10만원 선이고 감정 전문기관 감정 시 기본수수료에 평가가액별 수수료가 더해진 비용이 듭니다.
쉽게 아파트 담보의 경우 2~3만원 선으로 보고 , 일반주택이나 상가는 10만원 선으로 담보물에 차등 적용 됩니다.
※평가가액이 1억원인 경우 20만원

4.중도상환수수료
정해진 최소 대출기간 이전에 대출금을 상환할 시에는 일종의 벌금 개념의 중도상환수수료 부담을 전가하게 되는데 대출을 받은 이후에는 이러한 조건을 변경할 수가 없으므로 대출 신청 전에 반드시 적정 기간과 그에 따른 중도 상환 수수료를 확인해 볼 필요가 있습니다.
중도 상환 수수료는 기간에 따라 다소 차이는 있으나 보통 1∼2%정도 부과되게 됩니다.

5.기타 취급수수료
상품에 따라 별도의 대출 취급 수수료 혹은 화재 보험료 가입 등을 요구하는 경우가 있는데 이는 반드시 대출 신청 전에 유무를 확인해보아야 합니다.
대출 신청 시 업무처리와 서비스 제공에 대한 부대 비용의 성격으로 부과되는 수수료라고 볼 수 있는데 상품에 따라 1~4%정도의 부과되며 주로 신용도가 낮은 고객을 대상으로 하는 고금리 상품에 부과되는 것이 특징이라고 할 수 있습니다.


#대출이자 상환방식
대출금융기관에서 담보물권확인 및 금리결정이 되고나면  "원금 및 이자상환은 어떤 방식으로 해드릴까요?" 라고 물을겁니다.
아래는 그때를 대비해서 미리 공부하셔야 할 사항입니다.

1.만기 일시 상환 방식 (대출자에게 가장 불리)
대출금을 한번에 상환할 충분한 자금마련계획이 서 있지 않다면 대출금 상환이 매우 부담이 되는 방식으로서 대출기간을 정하고 기간 중에는 이자만 내다가 대출 만기일에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식입니다.
이 방식은 원금을 분할하여 상환하는 분할 상환식보다 총 대출기간 중에 지급한 이자의 총액이 많으므로 소비자의 이자부담이 더 많은 점이 있습니다.
그러나 대출금을 활용하여 이자를 감당하고도 남을 수익을 올릴 수 있다면 분할상환으로 활용 가능한 자금의 규모가 줄어드는 것 보다 훨씬 유리할 수 있는 점도 있습니다.

2.원금 균등분할 상환방식(대출 초기 원금,이자 상환 부담이 큼)
대출원금을 대출기간으로 균등하게 나누어 매월 일정한 금액을 상환하고 이자는 매월 상환으로 줄어든 대출 잔액에 대해서만 지급하는 방식입니다.
매월 상환하는 원금은 일정하지만 이자는 초기에 많고 회차가 지날수록 이자금액이 줄어드는 특징이 있습니다.
대출기간 중에 지급하는 이자의 총 금액이 만기일시 상환식보다 약 40%정도 적게 드는 반면 대출금의 회수로 자금활용 기회가 그만큼 적어진다는 점이 있습니다.

3.원리금 균등분할 상환방식(현실적으로 대출자에게 가장 유리)
대출 총기간 중에 매월 원금을 분할상환하면서 만기까지의 총이자 금액을 미리 산출하여 원금총액에 이자 총액을 더하여 대출기간으로 나눔으로서 원금과 이자의 합계금액이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식입니다.
초기 회차에 상환하는 금액에는 이자가 많고 원금이 적지만 후기 회차로 갈수록 이자금액이 적고 원금회수가 많아지는 방법으로 매월 납부하는 분할 상환원리금액이 같도록 만든것 입니다.

4.거치기간을 두는 방식
대출을 받은 후 일정기간은 원금회수에 대한 부담이 없이 이자만 납부하다가 일정기간이 지난 후 원금을 분할 상환으로 회수하는 방식입니다.
앞서 설명한 원금분할 상환방식이나 원리금 균등분할 상환방식과의 차이점은 일정기간(거치기간) 동안 만기일시 상환식과 같이 원금의 상환 없이 이자만 납부하는 유예기간이 있다는 것입니다.

#기타 참고사항
1.직장인은 소득공제 가능한 15년 이상을 선택해야~
직장인이 15년이상 장기 대출을 받아서 국민주택 규모의 주택을 마련하면 1년동안 상환한 대출 이자 중에서 1000만원까지 소득공제가 가능합니다.
1억원 대출기간 20년으로 대출받을 경우, 첫 해의 대출 이자상환액은 560만원정도이므로, 보통의 직장인(과세표준 1000만원 초과 4000만원까지)이라면 소득공제를 통해서 약 110만원을 돌려받게 되지요.
결국 450만원의 대출 이자만 부담하는 셈이며, 대출 금리가 연 4.5%로 떨어지는 효과를 볼수 있습니다.

2.변동 금리인 경우 최저금리에 너무 목매지 말아야~
변동금리의 특성상 0.2% 정도는 순식간에 뒤바뀝니다.
금리차이가 0.2% 이내라면 왠만하면 주거래은행을 이용함으로서 거래실적이 누적됨으로서 추후 우대금리적용 및 대출시 할인혜택이 있을수 있습니다.

3.중도상환 수수료 면제되는 요건을 꼭 확인해야~
중도상환 계획이 없어도 꼭 확인을 해야 하는 부분으로서 나중에 대출상품을 갈아타기해야 할 경우도 있습니다.

4.국민주택기금을 이용한 대출상품을 적극적으로 활용~
은행에서는 이익을 위해 상품을 팔지만 국가에서는 국민들 복지차원에서 이루어 지는 대출은 국민주택기금을 가지고 운용하다보니 아주 매력적입니다.
근로자 서민주택구입자금대출이나 주택금융공사 모기지론을 적극 활용하시는것이 좋습니다.

대출을 받으로 가는 대출수요자 입장에서는 급하고 아쉬운 입장이 되기 쉽상입니다.
그러한 심리적인 이유때문에 대출시 약관요구를 제대로 못한다거나 금리 네고에서 은행 직원이 하자는 대로 하는 경우가 많고 엄연히 명시된 약정서가 있어도 쉽게 챙겨 보지 않아 정보를 놓치는 경우가 잦습니다.

하지만 분명한 것은 당당한 고객으로서(은행입장에서는 예금고객 보다는 대출고객이 더 많은 수익울 창출함) 요구사항과 권리를 챙김으로서 예상치 못한 손해를 감수 해야 하는 사람은 본인이라는 것을 잊지 마시고 현명하고 똑똑하게 대처하는 자세가 필요하겠습니다.

또한 "확실 알때까지 물어보기" 본능을 십분 활용하시기 바랍니다.
그냥 단순한 은행에서 말하는 숫자만 믿지 마시고 직접 이것저것 따져가면서 충분히 검토한 후에 자신에게 가장 맞는 은행의 대출상품을 이용하시길 바랍니다.
 
 
 
 

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