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[스크랩] 용인, 버블인가 대박인가 (2) |부동산노트

2006-08-14 12:54

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원문출처 : http://blog.drapt.com/jmhe107

용인, 강남·분당보다 더 오른 까닭은?
“난개발에 발목잡혔던 시세 정상화하는 것”

‘신동아’가 최근 2년여 간 국민은행에서 발표한 부동산 시세를 취합, 정리한 결과 용인시 보정동 죽전동 신봉동 동천동 등지의 중대형 아파트들의 상승세가 특히 두드려졌던 것으로 조사됐다(표 참조). 죽전지구가 들어선 보정동과 죽전동의 경우 분당 신도시와 사실상 붙어 있어 비슷한 생활권으로 인식되는 게 장점. 서울과의 거리가 분당보다 멀지만 아파트 연한이 분당에 비해 10여 년 이상 젊기 때문에 당분간 상승 여력이 있다는 게 전문가들의 관측이다. 같은 기간 서울 강남과 분당 신도시 5개 주요 아파트 단지도 40, 50평형대에서 30~60%의 상승률을 보였지만, 80~90%, 심지어 150%를 넘은 용인 6개 주요단지의 상승률에는 미치지 못했다. 이 같은 현상은 용인이 강남과 분당의 부동산시장이 한창 과열된 2004년 10월까지도 수요자들이 공급과잉과 지역 미래가치에 대한 우려하는 분위기 등으로 인해 저평가됐던 사실과 관련이 깊다. 그러나 이때부터 ‘강남보다 더 좋다’는 판교 신도시에 대한 개발 계획이 속속 쏟아지기 시작했다. 또 10·29 부동산 대책이 발효되면서 강남, 분당에 부동산 규제가 집중돼 용인의 신도시 권역은 지난 세월 ‘발목잡혔던’ 가격만큼 높은 비율의 상승을 이뤘다고 중개업자들은 말한다.

용인 신도시권과 기타 지역 주요 아파트(중대형 평형) 시세 상승률 비교
위치 아파트 및 평형 2004.10.11
시세(만원)
2006.7.3
시세(만원)
상승률(%)
경기 용인시 기흥구 보정동 포스홈타운 49평형 3억8560 8억2500 114
기흥구 보정동 죽전자이 59평형 6억6050 13억7500 108
수지구 신봉동 신봉자이2차 60평형 5억2400 9억5000 81
수지구 죽전동 반도보라빌 73평형 6억6336 17억1250 158
수지구 죽전동 건영캐스빌 50평형 4억2750 8억5500 93
수지구 동천동 삼성5차 50평형 3억8250 7억5500 97
서울 강남구 대치동 선경 42평형 11억5000 18억5000 61
강남구 도곡동 타워팰리스1차 57평형 15억5000 20억 27
서초구 잠원동 롯데캐슬갤럭시 50평형 11억4000 15억7500 38
경기 성남시 분당구 서현동 삼성 49평형 7억3500 11억2500 53
분당구 수내동 로얄팰리스51평형 7억5500 12억7500 69
*자료: 국민은행
*시세는 국민은행에서 공개한 ‘평균거래가’ 기준
*시세 상승률은 소수점 첫째자리에서 반올림
*2004년 10월11일은 그 해 있었던 10·29 부동산 대책을 앞두고 부동산시장이 일시적으로 경색됐던 시점
90년대 중후반에 분양이 시작된 용인 수지 1, 2지구 아파트 분양가는 인근의 분당 아파트 매매가보다 평당 100만원 정도 비쌌다. 분당에 대한 강력한 주택수요가 경부고속도로 건너편까지 넘친 데다, 새 아파트라는 프리미엄이 있었기 때문. 그러나 난개발로 인한 교통난이 회자되며 자연히 시세가 하락세로 돌아선 바 있다. 외환위기 이후인 2000~2003년에 분당은 강남과 연동돼 큰 폭으로 반등했으나, 용인은 함께 오르지 못했다.
상현동 거북이공인 관계자는 “성원2차 아파트 48평형의 경우 1998년 분양 이후 5년동안 2억2000만~2억7000만원에서 제자리 걸음을 했다. 그러다 지난해 초순부터 지금까지 1년여 만에 5억원까지 올라갔다. 그러니 그동안 저평가된 게 정상화 됐다고 보는 게 맞다. ‘급등’이란 단어는 어울리지 않는다”고 말했다.
1990년대 후반, 당시 발코니 밖으로 새들이 지저귀고, 시야에 울창한 삼림이 그림처럼 펼쳐지는 게 좋아 상현동 내 아파트를 구입했다는 한 50대 기업 임원의 얘기다.
“입주 초기만 해도 출근시간에 자가용으로 양재역까지 가는 데 25분밖에 걸리지 않았다. 그러다가 날마다 조금씩 늦어지더니 반년쯤 지나니까 23번 국도(서울로 가는 광역도로)와 만나는 풍덕천 사거리에서만 신호대기 시간이 25분이 넘었고, 총 소요시간은 2시간 가까이 걸릴 때도 생겨났다. 처음에는 산밖에 안 보이던 발코니 밖으로 타워크레인과 고층아파트들이 삐죽삐죽 솟아올랐고, 공사소음과 먼지가 들어오는 게 싫어 결국 2년 만에 본전도 못 챙기고 서울로 나왔다.”
누구나 뜰 것이라고 했지만 뜨지 않던’ 시기는 그 후에도 계속됐다. 1998년 죽전지구 개발이 발표되기 전 동아건설이 현재의 죽전지구 내에 분양했던 보정동 동아솔레시티도 초기 투자자들에게는 ‘아픈 기억’으로 남아 있다.
 
3년 뒤, ‘강남까지 20분’
입주 6년째인 지금 동아솔레시티는 용인에서 ‘리딩 아파트’군에 해당되지만 외환위기와 건설사 부도 등이 겹치며 입주 4년 반 동안은 초기 분양가의 10% 내외에서 가격이 움직였을 뿐이다.
브랜드 아파트 시대가 채 태동하기 전, 동아건설이 영국인 전문 설계자에게 설계를 맡겨 전 가구에서 골프장 내지는 산이 바라다보이도록 지었고, 당시만 해도 파격적인 33~89평형대 배열로 강남권 고소득층의 눈길을 끌었지만, 평당 800만원대 분양가는 수년 동안 넘기 힘든 벽이었다. 동아솔레시티의 입주가 끝난 3년 뒤인 죽전지구 내 입주가격이 평당 750만원 안팎이었다는 사실을 상기하면 당시 평당가 800만원의 가치를 새삼 느껴볼 만하다.
난개발로 말미암은 교통불편, 이로 인한 입주민들의 불만, 부동산 가격의 저평가의 악순환이 계속되자 건설교통부와 용인시는 2000년대 들어 획기적인 교통개선대책을 강구하기 시작했고, 그 결과 1, 2년 전부터 가시적인 성과가 나오고 있다.
이런 점에서 7월1일 서정석 신임 용인시장이 취임사에서 밝힌 교통대책은 시사하는 바가 크다. 그는 ‘살기 좋은 용인’에 대해 이야기하면서 숙원인 교통개선사업들을 일일이 거명하며 정해진 공기(工期) 내에 실현될 수 있도록 하겠다고 다짐했다. 사사건건 건설교통부의 재가를 받아야 하는 용인시 처지에서 보면, 서 시장이 건설교통부 실·국장을 거쳐 서울지방국토관리청장 이력을 지닌 것은 고무적이다.
건교부로부터 수지지역에 지하철 신분당선 조기 착공 약속을 이끌어낸 한선교 의원(용인 을·한나라당) 측은 “중앙정부와 조율을 거쳐야 하는 용인시의 경우 아무래도 지역 공무원보다는 건교부 고위관료 출신이 관련 예산확보 등에 유리할 듯하다”고 전망했다.
서 시장은 ▲분당선 연장구간 공기 내 착공 ▲신분당선 연장(정자~수지~수원) 조기 착공 ▲서울~용인 고속도로 공기 내 착공 ▲경부고속도로 수지IC 개설 추진 ▲영동고속도로 동백IC 개설 추진을 교통분야 5대 중점과제로 꼽았다. 부동산시장 측면에서 보면 하나하나가 휘발성이 상당한 개발소재들이다.
2009년 착공 예정인 신분당선은 서울 강남역~판교~분당 정자역(18.5km) 구간에 놓인다. 정자역은 다시 분당선과 환승되므로 2008년 준공될 분당선 연장역(오리~죽전~보정~기흥~상갈~수원) 구간에서도 혜택을 보게 된다. 연장선 대부분이 용인 지역을 지난다. 분당선이 완공되면 용인 죽전역에서 수서, 선릉역을 거쳐 왕십리까지 50분대에 직행으로 주파하게 된다.
 
용인~서울 직행고속도로 뚫려
정자역에서 죽전, 보정역 사이에는 미금, 오리역 두 정거장밖에 없어, 시간으로는 6~7분이 소요될 것으로 보인다. 강남~분당까지 16분이 소요되므로, 환승시간을 감안하더라도 용인 구성, 죽전 등지에서 강남역까지 25분이면 충분히 갈 수 있게 된다.
신분당선 연장구간(11.2km) 건설도 동시에 진행되고 있다. 건교부는 2014년 완공을 목표로 하고 있다고 밝혔다. 정자역에서 용인 동천, 수지, 상현지구를 거쳐 수원 광교신도시를 잇는 곳에 역이 생긴다. 환승을 하지 않기 때문에 용인 서부 신도심권에서도 20분 안에 강남까지 갈 수 있게 된다. ‘먼 훗날 이야기’이긴 하지만 신분당선은 3단계(2020년 예정)로 강남~용산 9.9km 구간도 연결될 예정이다.
경부고속도로의 출퇴근 상·하행 정체를 완화해 용인 주민들의 교통난을 대폭 덜어줄 것으로 기대되는 서울~용인 고속도로는 2009년 준공예정이다. 용인시 기흥읍 영덕리에서 판교 신도시를 지나 서울 양재역 인근 헌릉로까지 연결하는 22.9km의 4~6차선 도로다. 총 6개의 IC 중에 상현IC, 성복IC가 판교 남단의 용인 상현동 신봉동 성복동 등에서 바로 연결된다.
성복IC 기준으로는 서울 양재동까지 15km 남짓, 서울의 올림픽대로를 생각해보면 여의도에서 강남 성수대교 구간 정도의 거리로, 교통체증만 없다면 강남까지 역시 20분 이내에 도달할 수 있을 것으로 보인다
건교부측은 이 고속도로가 완공되면 경부고속도로, 분당~수서 고속도로, 국지도 23호(경부고속도로 판교IC에서 용인시 수지구 풍덕천 사거리까지 이어지는 국도)의 교통량이 대폭 분산될 것으로 내다본다. 여기에 분당~수서 고속도로 분당 끝 지점에서 죽전휴게소를 거쳐 용인 풍덕천 사거리까지 직선으로 잇는 공사도 현재 진행 중이다. 현재는 출퇴근시간이면 분당 끝 지점에서 용인가는 차량들로 정체가 빚어지는 때가 많다. 2009년 이 도로가 계획대로 완공되면 용인에서 서울 강남까지 교통신호 체계를 거치지 않고 논스톱으로 갈 수 있는 고속도로가 2개 만들어지는 셈이다.
경부고속도로 수지IC와 영동고속도로 동백IC 건설은 서 시장이 ‘추진’이라고 밝혔듯, 아직까지는 ‘지역민 숙원 사안’인 단계다. 용인시민들이 경부고속도로를 타고 서울로 가려면 항상 분당시내를 거쳐 판교IC로 진입해야 하기 때문에 시민들의 불만은 상당하다.
용인시청과 한선교 의원실 등에 따르면 현재 동백IC 신설과 관련해 건교부와 절충안이 마련되고 있다. 동백지구에서 영동고속도로 마성나들목에 이르는 2km남짓의 연결도로를 만들기로 한 것. 여기에 현재 개설 중인 동백 마성 신설도로(3.7km, 2009년 완공 예정)가 연결되면 동백지구에서 영동고속도로가 바로 연결 된다. 반면 수지IC는 건교부가 ‘주변교통체증 증가’ 등을 내세워 아직 확고한 반대 의견을 표명하고 있어 협상이 쉽지 않을 전망이다.
이 밖에 기흥시 구갈역에서 동백지구, 행정타운을 지나 에버랜드에 이르는, 용인 동서지역 15개역을 가로지르는 경전철이 지난해 11월부터 공사에 들어가, 2009년에 착공될 예정이다. 구갈역에서 분당선 연장선과 환승되기 때문에 5개의 역이 놓일 인근의 동백지구 주민들은 많은 수혜를 볼 것으로 예상된다.
 
떠오르는 교육도시
지난 수년 간 급상승한 용인 신도심 아파트의 가격대에 비해 상대적으로 주변 교육여건은 아직 학부모들의 ‘공인’을 받지 못한 상태다. 여기엔 여러 가지 이유가 있지만 학원 인프라가 서울 강남이나 목동권은 물론 분당에 비해 상대적으로 부족하다는 게 가장 두드러지는 이유다. 그나마 대규모 상가를 중심으로 어린이 영어유치원이나 예능학원은 많이 들어섰지만, 강사의 수준에 따라 특목고나 명문대 합격률이 좌우된다는 통설이 있는 영어·수학·논술학원은 양과 질에서 상대적 열세라는 게 용인 학부모들의 공통된 목소리다. 출퇴근 거리가 멀어 유명 강사가 선뜻 그룹과외 지도를 하러 오기 쉽지 않은 점도 있다.
그러나 용인만이 내세울 수 있는 몇 가지 특성도 있다. 특히나 상위권 학생들에게는 용인이 기회의 땅이 될 수 있다는 점을 무시할 수 없다. 여전히 많은 학부모에게 언감생심이긴 하지만 한국외국어대 부속 용인외국어고가 좋은 예다. 용인외고는 지난해 개교 이래 교육분야에서 용인의 브랜드 가치를 높여준 학교다.
올해 용인외고 신입생 입시에서도 토플 시험 성적이 300점 만점에 264.7점을 기록, 같은 명문 기숙학교인 민족사관고(255.43점)를 근소하게 앞선 것으로 알려졌다. 미국, 영국의 명문 기숙학교를 벤치마킹한 덕분에 오케스트라, 수영, 검도, 미식축구, 댄스스포츠 등 다양한 음악, 스포츠 활동을 학생들에게 의무화한 것 또한 자녀가 어른이 되어서 ‘능숙한 사교활동’에 나설 것을 기대하는 요즘 학부모들의 눈높이를 충족시키고 있다.
용인시에서 건립비 270억원을 전액 지원했기 때문에 이 학교는 다른 특수목적고들과 달리, 학생모집에서 지역할당제를 실시하고 있다. 한 학년 350명 중 30%에 해당하는 100여 명은 기본적으로 용인시내 중학교 출신이다. 이론적으로 시내 40개 중학교에서 2~3명씩은 진학할 수 있다.
용인외고측은 “입학 초에 지역할당제를 통한 합격생이 일반전형 학생들과 실력차이가 나는 경우가 있었지만, 워낙 학습욕이 왕성한 시기라 한 학기가 지나면 수준 차이는 거의 없어지는 것으로 자체 판단하고 있다”고 전했다.
더욱이 정부가 2008학년도 입시부터 외고 신입생 선발 모집을 광역지방자치단체로 제한할 방침이어서 용인외고의 선발대상은 경기도 중학생들로 국한된. 이렇게 되면 용인 학생들에게 진학의 문은 더욱 넓어질 것으로 보인다.
2002년부터 분당, 일산 등지에서 자취를 감춘 비평준화 고교가 용인에는 아직 남아 있다는 사실 역시 교육시장에서 의미하는 바가 크다. 분당·일산 신도시의 초기 정착기를 돌이켜보면, 당시 비평준화 고교였던 서현고, 백석고교의 존재가 부동산시장 상승 소재로 위력을 발휘하곤 했다.
대표적인 명문학교가 수지고교다. 학교측에 따르면 올해 졸업생 563명 중 541명이 4년제 대학에 입학했고, 이 중 100여 명이 서울대, 고려대, 연세대, 서강대, 이화여대, 한양대, 성균관대 등 명문대와 의·약대, 한의대 등에 합격했다. 이 정도면 강남, 분당의 명문학교와 비교해도 뒤처지지 않는다는 것. 학생들의 분포는 95%가 용인 출신이고, 나머지 5%는 분당 지역 등에서 원정 오는 경우다.학교의 이영수 교사는 “특히 학생들의 실력 차가 거의 없어 ‘하위권’이 없다는 게 장점이고, 이런 점 때문에 학부모들이 선호하는 것 같다”고 말했다.
 
판교 이어 ‘광교’ 맞바람까지
용인 교육시장을 바라보는 키워드 가운데는 ‘단국대’도 빼놓을 수 없다. 단국대는 빠르면 내년 2학기부터는 용인에서 신입생을 모집할 예정이다. 단국대 재단측은 10여 년 동안 서울 용산구 한남동 대학부지 개발사업이 여의치 않아 이전을 계속 연기해왔으나 지난해 용인시가 캠퍼스 부지를 ‘비업무용 토지’로 규정, 32억원의 세금을 부과하자 이전 사업을 서두르게 됐다고 한다.
국내에서 처음으로 택지지구인 죽전지구 내로 이전하는 단국대는 주민들에게는 ‘자녀가 집에서 걸어서 통학할 수 있는 대학’이 생긴다는 순수 진학적 측면의 장점 외에도, 캠퍼스라는 물리적 공간이 주변 아파트 단지의 주거여건을 개선해준다는 측면을 빼놓을 수 없다. 총 32만평의 단국대 부지는 12만7000여 평의 분당 중앙공원에 비해 2.5배 이상 큰 ‘녹지 휴양공원’기능을 할 것으로 주민들은 기대하고 있다.
청와대에서는 용인을 ‘버블’로 단정했지만, 상당수 부동산 전문가들은 “강남, 분당 집값과 함께 떨어질 수는 있어도, 용인만 먼저 떨어지지는 않을 것”이라고 내다보고 있다. 흔히 알려진 판교의 후광 효과 외에도 ‘광교 효과’가 예상되기 때문. 광교 신도시는 수원시 이의·우만동 일대를 중심으로 용인시 상현동, 기흥읍, 영덕리 일대 341만평에 조성된다.
이곳은 판교보다 1.5배 가량 면적이 넓다. 1ha당 53명의 인구밀도로 산술적으로는 판교(98명)보다 2배, 분당(198명)에 비하면 4배나 더 쾌적하게 만들어진다. 녹지율 또한 45.5%로 판교(35%), 분당(19.7%)보다 훨씬 높다. 아파트 2만1000여 가구 중 42.3%는 국민주택 규모인 전용면적 25.7평(분양면적 약 33평형) 초과 중대형 평형으로 이뤄진다. 30%대 안팍인 다른 신도시들 보다 중대형 평형 비율이 높아 중상층 수요자들의 구미에 한층 더 부합할 듯 보인다. 광교에는 광역행정업무지구(5만4000평),원천유원지를 포함한 광역상업위락지구(90만평), 첨단 R·D단지(19만2000평) 등도 함께 갖춰진다.
이런 이례적인 녹색 도시는 내년 상반기 중 아파트 분양이 계획되어 있다. 정부의 금리인상 기조와 세금정책 등으로 인해 부동산 경기 자체가 식을 가능성도 있지만, 용인의 경우 올해 판교 분양 때처럼 광교 신도시 분양 때도 주목을 받을 것이라고 전문가들은 보고 있다. 광교와 용인은 서울~용인 고속도로 뿐 아니라 주요 광역 지하철로도 연결된다. 현재 건설 중인 지하철 신분당선 및 분당선 연장구간은 모두 용인의 신도심권역과 광교 신도시 지역을 포함하고 있다.
광교만큼 회자되지는 않았지만, ‘최첨단 미니 디지털 도시’의 타이틀을 달고 있는 흥덕지구도 용인의 미래를 상징하는 아이콘처럼 인식돼 있다. 65만평 규모에 9537가구가 분양되며 첫 분양은 올해 9월부터다. 초고속 광통신 인프라를 도시계획에 적용하는 게 특징인데, 이를테면 도시 전체에 폐쇄회로TV를 설치해 경찰서와 연계한다든지, 도로·교차로 등 주요지점에 통신 칩을 부착해 도시 전체 교통상황을 한눈에 파악한다든지, 도시공원에서 무선랜 접속이 가능하다든지 하는 장치들이 설치된다고 한다.
우리은행 안명숙 PB팀장은 “특히 판교와 남쪽으로 닿아 있는 용인 동천, 성복, 신봉지구 등은 광교신도시와는 북쪽으로 닿아 있어 좋은 주거여건을 갖춘 곳이다. 내년의 전체적인 부동산 상황을 봐야겠지만, 광교에서 분양이 시작되면 인접 지역인 용인이 함께 들썩거릴 가능성은 충분히 있다고 본다”고 설명했다.
 
“공급 워낙 많아 투자는 신중히”
정부의 ‘세금폭탄’은 어떤 영향을 미칠까. 안명숙 팀장은 “부동산을 선호하는 고소득층 프라이빗 뱅킹 고객들의 경우 별 상승여력이 없다고 생각하면 깨끗하게 털 텐데, 상승 가능성이 반반만 돼도 ‘섣불리 판단해 손해보지 않겠다’는 생각을 한다. 심지어 ‘정권 끝날 때까지 안고 간다’는 사람도 있다. 용인의 경우 어쨌든 복합 호재가 있기 때문에 다주택자들이라 해도 섣불리 싼 가격에 물량을 내놓기는 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.
RE멤버스 고종완 대표는 “내년 상반기까지 전체적인 부동산시장은 하향 안정기조로 갈 수밖에 없다. 다만 어쨌든 평당가격이 서울 강남 핵심 주거지의 2분의 1에 불과한 용인의 신도시 권역은 수요층이 비교적 탄탄할 것으로 본다”고 말했다. 그는 또 “강남권에 대한 수요는 많지만 그런 고급수요에 대한 공급은 아직 충분하지 않다. 따라서 중대형 평형 아파트가 많은 용인 부동산시장은 당분간은 상승곡선을 그릴 것으로 본다”고 전망했다.
반면 향후 수년간 용인에 예정된 막대한 공급량이 변수라는 시각도 있다. 봉준호 닥스클럽 대표는 “앞으로 1년 동안 1만가구가 분양된다. 판교 광교 신도시 아파트가 완공돼 입주할 2010년경 5만~6만 가구가 쏟아지면 공급초과로 조정을 받을 수도 있을 것”이라고 예측했다.
“‘소문에 사서 뉴스에 팔아라’는 증시시장 격언이 부동산에 적용될 수 있다는 점도 고려해야 한다. 용인의 개발 호재(好材)가 이미 현재의 부동산시장 시세에 충분히 반영돼 있을 가능성도 있다.”
그는 특히 실수요 목적이 아닌 단기 투자에 대해서는 신중할 것을 주문했다. “최근 2년간 시세가 급상승했다는 것은 앞으로 그만큼의 기간에 상승할 여력이 다른 곳에 비해 낮다는 의미도 된다. 높은 세금부담 등 부동산시장의 전반적인 규제상황도 물론 고려해야 한다.”

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