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[스크랩] ★ 5년간 전망 속에 보석이 될 수도권 미분양 ★ |부동산노트

2008-01-26 02:09

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자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
★ 5년간 전망 속에 보석이 될 수도권 미분양 ★
 
여러분 안녕하세요?
이명박 정부 5년간 부동산은 어떤 흐름을 보일까요?
매우 중요한 사항인데도 사실상 거시적인 문제라서 간과하기 쉬운 문제를 짚고
넘어가겠습니다.
국지적인 부분에서 부동산 전망을 하는 경우가 많기 때문에 거시적인 상황까지 염두하여 2008년부터 2012년까지의 부동산 시장을 예측해야 가장 현실적인 예측에 다가 설 수
있습니다.
 
우선 앞으로 부동산에 미칠 여러 사안에 대하여 나열해 보겠습니다.

1. 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락
2. 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터 지금까지 상승 진행
3. 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를 풀어가는
    이명박 당선자의 중장기 부동산 해법
4. 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건
5. 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도
6. 수요 공급의 강남북 불균형
 
위의 여러 조건을 토대로 향후 부동산 전망을 간단하게 되짚어 보도록 하겠습니다.
총제적으로 표현하면 과거 인기 지역인 버블7과 명품 지역은 전망이 밝으며, 최근까지
이상 폭등을 가져온 인천권(송도 제외)과 수도권 변방권, 서울 북부 및 경의선 축을 제외한
수도권 북부권은 전망이 어둡습니다.
 
1-2월까지 서울 재건축, 재개발, 뉴타운 등의 영향으로 2007년 폭등한 서울 강북권 및
인천권, 변방 지역의 강세가 막바지 상승의 매듭을 짓다가 봄부터 횡보, 소폭 상승 가을 이후에는 과거처럼 장기간 정체 및 하락 부분적 상승을 거둘 것입니다.
 
또한 전통적인 상승 지역인 버블7 등의 인기지역과 강북의 일산, 파주, 목동 등은 1-2개월 더 하락하다가 하락세를 멈추고 2008년 -2009년동안 예전 최고점 시세만큼 상승할 것입니다.
 
즉 부동산이 상승이다 하락이다 하기 전에 지엽접으로 오르는 곳은 오르고 내리는 곳은
내리는데 두 곳이 서로 엇갈리며 상승과 하락을 할 것으로 판단합니다.
그렇다고 양극화는 아니고 가격대가 층층이 형성이 되는 다극화가 정답입니다.
 
인기 지역이 많이 오른 것은 사실이지만 2007년 비인기지역의 50% 이상 폭등 인기지역
10-40% 하락으로 사실상 큰 차이가 나지 않기 때문에 예전 2006년 이전의 다이아몬드
형태를 보이면서 버블7, 명품 신도시, 북부 경의선, 용산.목동 등은 2년동안 지역별로
10-40%까지 큰 폭의 상승을 예견합니다.
 
특히 재건축 규제에도 불구하고 강남, 용산의 상승이 두드러질 것이며, 분당, 일산, 용인, 수원, 화성 등 하락 폭이 큰 지역의 상승세가 두드러질 것입니다.
 
여기에서 간과해서는 안 될 점은 그 지역 전체가 오르던 과거와는 달리 같은 지역이라도
아파트의 입지와 호재 내재 가치에 따른 차별화가 진행이 될 것이기 때문에 가급적이면 자본금 대비 하나라도 좋은 아파트 좋은 입지를 골라야 합니다.
버블7이 전체적으로 유망하지만 조정을 보이지 않거나 평범한 아파트는 오히려 정체를 할 수 있습니다.
 
그리고 지금까지 오르고 있는 강북권 및 인천권은 재건축, 뉴타운 등의 호재가 80% 이상
반영이 되었고 가격도 이미 그 선에 오른 상황이라서 추격 매수해서는 안된다고 봅니다.
기대감으로 매수하다가는 이미 상당부분 반영이 된 아파트를 꼭지점에서 잡을 수 있습니다.
 
이러한 현상은 해가 갈수록 심해질 것이며 도중에 부침은 있겠지만 향후 5년동안 이어질 가능성이 큽니다.
 
특히 다음과 같은 제도가 유력시 되기 때문에 그에 해당하는 아파트들의 폭등과 수혜 가능성이 점쳐집니다.
 
1. 종부세 상향 6억-9억 점진적으로 세금 대폭 완화 유력함
현재 6-9억에 걸쳐 있는 아파트들의 상승이 눈에 띌 것이며 1가구 1주택 10억 이상 고가 아파트의 종부세 완화도 파격적으로 전개될 가능성이 커서 20억 이상의 명품 아파트의 상승이
가장 클 것입니다.
 
2. 양도세 완화
양도세의 가장 큰 혜택은 과거에 폭등한 버블7 등의 인기지역 아파트와 새로 분양한 입지가
좋은 새아파트입니다.
역시 최소 6억 이상부터 가격이 비쌀수록 1가구 1주택에 대하여 세금 혜택이 가장 클
것입니다. 당연히 고가 아파트가 많이 오르겠지요.
 
3. DTI 규제 완화
이 역시 6억 이상에서 비싼 아파트부터 수혜가 가장 큽니다.
즉 강남, 용산. 서초가 가장 큰 혜택을 볼 것이며, 서울 남부권 분당,평촌,용인 명품지역,
송도, 파주, 일산, 동탄 등이 수혜 지역들입니다.
또한 판교,광교,송파,송도는 신규 4인방으로 초고가 명품 지역의 위상을 더해갈 것이
확실합니다.
 
4. 1가구 다주택 매물 및 공급 불균형
우리가 관심을 가져야 할 점은 1가구 다주택 매물입니다.
최근에 서민들도 2주택 보유자가 많습니다.
즉 가치가 떨어지는 아파트를 층층이 매도할 것이 뻔하기 때문에 가격이 싸다고 하여
무조건 매수해서는 안됩니다.
 
그리고 최근 북부권 인천권의 분양 물량은 공급 초광잉 상태이며 김포, 양주까지
포함하여 향후 입주시, 전매 제한이 풀릴시에 주변 아파트는 폭락 가능성도 높기 때문에
빨리 갈아타야 합니다.
전매가능한 미분양 아파트가 추천 1호입니다.
다음으로 파주 신도시 40평대 전매 제한 아파트도 추천 대상이며, 그 일대의 기존 아파트는
일산 명품 지역과 경의선 고속축선을 제외하고 부정적 전망입니다.
인천권은 송도와 다른지역 전매 가능한 미분양 외의 기존 아파트 및 전매 제한 아파트는
물량 과다로 부정적인 전망입니다.
 
남부권은 분양 물량이 적어서 상대적으로 안정적인 상승이 이어지지만 입지가 떨어지는 곳이나 세대수가 적은 곳들은 피하는 것이 좋습니다.
그래도 남부권은 2007년이 최악의 상황이라서 갈수록 시세 상승이 이어질 것입니다.
즉 서울 기준으로 강남북의 공급 불균형으로 북부권은 남부권에 비하여 피해를 볼 가능성이 큽니다.
 
분양 물량이 많을 경우는 기존 아파트 피해가 크기 때문에 미분양으로 빨리 갈아타야
합니다.
 
재건축, 재개발, 뉴타운에 너무 목을 메는데 강남 재건축과 일부 지역을 제외하고
서울 강북권 대부분과 여타 지역은 이미 시세가 반영이 되었고 아파트 준공까지 장기간
시간이 흐른다는 점에서 부정적입니다.
 
미국과 유럽의 경제 악화가 아주 심하면 모를까 지금선에서 좀 더 심해지는 상황은 주식에
직격탄을 주기 때문에 오히려 부동산에 유리한 분위기를 조성할 것입니다.
우리나라는 주가하락이 부동산으로 몰릴 것이 뻔하며 다만 너무 경제지표가 심각해지면
부동산도 문제가 될 소지는 있습니다.
부동산 연계성은 외국과 관계가 적습니다.
 고액지폐 및 이명박 정부의 실용주의 노선의 최대 수혜는 명품 지역과
명품 아파트입니다.
 
정리하면 다음과 같은 곳에 힘을 집중해야 합니다.

1. 강남권-강남,송파,서초,분당,용인,성남,수원,동탄,안양,광명,평촌
   강북권-용산. 목동, 강서일부, 파주.일산(큰 폭 조정한 곳)
2. 세대수, 평형이 클수록 유리
3. 분양/미분양- 분양권- 버블7 초급매 매수 유리- 재개발 재건축 뉴타운은 강남 외
   전망 나쁨
4, 한강축선.경부고속국도축선, 경의선 축선에서 핵심 지역, 미래 개발 많은 곳
 
향후 아파트는 전반적으로 오를 것이지만 예전처럼 모든 곳이 오르는 것이 아니라
다단계처럼 층을 이루면서 가치 서열화가 될 것입니다.
제가 제시한 위의 4가지 사안으로 접목하면 유리합니다.
최근 미분양이 많이 쌓인 상태이지만 버블7지역이 상승기로 접어들면 미분양은
씨가 마를 것이며 프리미엄을 주고도 사지 못하는 상황이 벌어지겠지요.
특히 수도권 남부는 북부권보다 물량이 적어서 미분양으로 인한 내집마련은
서두를수록 좋습니다.

북부권은 당분간 여유가 잇지만 이 역시 좋은 층과 동을 선점하려면 지금이 적기입니다.
미분양이라고해서 아무 물건이나 잡으면 안됩니다.
다음에 제시한 미분양들은 각각의 장단점이 상존하긴 하지만 예전의 활황기 같으면 4순위는
어림도 없는 곳들인데 분양 시장의 침체와 광교에 기대려는 수원, 용인권 주민들의 청약 아끼기
등의 원인으로 미분양이 된 곳들입니다.
일부는 평형별로 소폭 미분양이 된 곳도 있으며, 일부는 거의 전평형 미분양이 된 곳도 있습니다.
수익률은 엇비슷하지만 분양가를 감안하더라도 모두 높을 것으로 판단이 되는 곳들입니다.
 
1. 경기 수원시 영통구 망포동 310번지에 83~214㎡짜리 602가구로 이뤄진
‘영통임광그대가(家)’ 602가구
현재 공사중인 오리와 수원역을 잇는 분당연장선의 방죽역이 걸어서 5분 거리여서 분당과 서울 이동이 편리하며 경부고속도로를 이용해 서울 강남이 30분대에 진입이 가능합니다.
또 영통대로를 통해 수원시청, 수원IC까지 10분대에 접근할 수 있다. 여기에다 2009년 뚫리는 서울~용인 고속화도로를 이용해서도 서울 강남까지 30분대 진입이 이뤄질 전망입니다.
영통지구는 이미 경기 남부권의 1급 주거지로 자리잡으면서 교육 및 생활편의 시설을 두루 갖추고 있다. 단지 인근에 초·중·고가 많은 데다 홈플러스와 킴스클럽등을 이용할 수 있어 교육과 생활이 편리합니다.
분양문의: 1600-0233
매수해도 좋은 곳으로 판단합니다.
입주후 3년 즉 5.5년 이후에 분양가의 80% 정도의 상승이 가능할 것입니다.
 
2. 현진에버빌-수원 영통구 망포동에 530가구 규모
주택형별 가구수는 87㎡(26평형) 108가구, 112㎡(33평형) 158가구, 131㎡(39평형)36가구, 151㎡(45평형) 152가구, 177㎡(53평형) 76가구 등입니다.
영통 현진에버빌'은 사통팔달의 교통수혜지역에 위치해 있고, 현재 공사중인 지하철 분당연장선의 방죽역이 가깝고, 경부고속도로 이용도 용이해 서울 강남에 30분이면 진입이 가능합니다.
영통대로를 통해서는 수원시청, 수원역, 수원IC가 차량으로 10분정도 걸리는데
광교 신도시에 조금 떨어진 곳이라는 단점이 있습니다.
입주후 3년 즉 5.5년 후에는 분양가 대비 70% 정도 상승할 것으로 판단합니다.
(분양문의): 031-205-3601
 
3. 중앙건설 - 지하철 분당선 연장구간의 수혜지역인 수원시 영통구 망포동에 83~182㎡ 549가구
청약후 미달 가구수는 475가구로 전체의 87%를 차지하네요.
이에 따라 미분양 해소전략으로 중앙건설은 중도금 무이자를 내세워 남은 물량 소진에 안간힘을
쓰고 있습니다.
수원일대 미분양 원인은 광교 신도시에 대한 지나친 청약 아끼기와 무주택
프리미엄으로 당첨을 높이려는 전략탓인데 제가 보기에는 로또 근성으로
가능성이 적은 곳에 너무 기대를 걸기 때문에 미분양이 난 것으로 판단합니다.
중앙은 5.5년 후에 70% 상승을 예견하며, 앞의 두 곳보다는 입지가 떨어지지 않나 판단합니다.
 
4. 용인 구성 마북 자이 3차
GS건설- 경기도 용인시 기흥구 마북동 162번지 일대에 구성자이3차 309가구
입니다.
이 아파트는 지하 2층~지상 15층 7개동 규모로써 113㎡ 150가구와 135㎡ 30가구, 161㎡ 60가구, 166㎡ 13가구, 184㎡ 56가구로 이뤄졌습니다.
상한제 피해 등기 후 전매 가능합니다.
 
분양가는 3.3㎡당 1400만원대로 주변 아파트 평균 시세(3.3㎡ 1200만~1400만원선)과 비슷하며 경부고속도로 신갈 J.C와 차량 5~10분 거리에 위치해 있습니다.
마북~죽전간 도로(2008년 4월 개통 예정)와 죽전~동백간 도로, 마북 교차로 등을 이용하면 서울 진입이 쉽고, 2011년 개통 예정인 분당선 연장선(오리~수원)과 2009년 개통 예정인 용인 경전철, 2010년 개통 예정인 신분당선 (정자~강남)과도 가까워 교통여건은 더욱 개선될 전망입니다.
5.5년 후에는 분양가 대비 90%까지 높게 보는데 문제는 1차처럼 고급으로 짓느냐 2차처럼 평범하게 짓느냐에 달려 있습니다.
제가 보기에는 매우 유망한 아파트입니다.
031-8022-8033
 
 
5. 용인 지석역 임광 그대가
임광토건- 경기도 용인시 상하동 일대 ‘용인 지석역 임광 그대가
지하 2~지상 22층 8개 동 규모로 116.615㎡~192.600㎡(35~58평형) 7개 타입으로 총 554가구로 구성됩니다.
입지여건 및 생활 편의시설 =용인 지석역 임광 그대가는 동백지구 (326만여㎡)와 구갈 3지구(95만7900여㎡)와 접해있습니다.
동백지구의 대형쇼핑몰 주네브 및 10여 곳의 초, 중, 고등학교의 교육시설을 편리하게 이용할 수 있고, 학군이 우수한 곳으로 정평이 나있는 구갈 3지구의 교육시설 이용도 가능합니다.
또 세브란스 병원(2010년 완공예정)과 삼성의료원(협의 중)과 생태공원인 구갈 레스피아와 가까워 쾌적한 생활이 가능하며 교통여건은 국내 최초로 개통되는 용인경전철 (2009년 개통) 지석역과 1분 거리에 있습니다.
분양문의:031-714-3800.
5.5년 후에 분양가 대비 80%의 안정적인 상승이 이어질 것으로 전망합니다.
좋은 곳입니다.
 
6. 벽산건설- 광주시 장지IC 인근에 광주 장지동 벽산블루밍 716세대 공급
지하 3층 지상 13~20층 규모로 지어지며, 115㎡ 273세대, 132㎡ 123세대, 157㎡ 246세대, 179㎡ 32세대, 212㎡ 40세대, 그리고 250㎡ 2세대 등으로 구성됩니다.
광주 장지동 벽산블루밍은 쾌적한 자연과 편리한 교통은 물론 단지 포함 1600여 세대 대규모 아파트타운의 중심에 위치하게 될 예정으로 분당.판교 생활권에 광주의 쾌적한 자연환경, 성남~여주 복선전철사업 등 각종 개발 호재가 많아 수도권 신흥주거벨트로 급부상하고 있지요.
 
탄벌중, 경안초교가 인접해 있고, 단지 인근에 초등학교가 신설 예정에 있어 교육여건 면에서도 우수한 편이며, 3번국도 장지 IC가 인접해 있고, 단지 앞으로 45번국도가 지나고 있으며, 수도권 광역교통망 확충에 따라 성남~여주 복선전철 (2012년 예정), 성남~장호원 간 자동차전용도로 (2009년 예정)가 개통 되면 판교,분당권 10분대, 강남권 20~30분대에 진입이 가능해 사실상 ‘판교,분당 생활권’에 편입될 것으로 보이네요.
광주라는 가변성이 있지만 분양가가 저렴하여 5.5년 후에 분양가 대비 80%
상승이 현실적일 것으로 보입니다.
자본금이 부족한 분들께 권하고 싶은 추천단지 입니다.
031-8022-9000
 
위에 제시한 투자 수익률은 5.5년 기준으로 과거에 120%이상 상승이었지만
지금은 분양가가 올라서 여러 조건을 감안한 예측치로 보수적인
시세인 70-90%의 5.5년 시세를 예측햇습니다.
제가 보기에는 거의 비슷한 수준으로 투자성이 모두 있다고 판단합니다.
굳이 말씀을 드린다면 마북이 우위이며 나머지는 에측이 비슷하고 모두 장점이 잇는 곳들이니 마음에 와 닿는 곳에 미분양 물량을 잡기를 바랍니다.
 
 
북부권은 덕이지구 신동아 파밀리에, 동문을 강추하며, 식사지구, 가좌지구도 전매
가능한 곳과 전매 제한이 7년인 송도, 파주, 은평 뉴타운 40평대 이상은 모두 5.5년간
분양가 대비 최소 60%-90% 이상 수익률을 거둘 것이 확실합니다.
기존 아파트의 5.5년 상승률을 40% 전후로 파악하는 것에 비하면 거의 1.5-2배 이상의
수익률을 거둔다고 볼 수 있습니다.
 
1. 신동아건설은 고양시 일산서구 덕이지구에 '하이파크시티 신동아파밀리에' 일부 미분양
전체 3316가구의 초대형 단지로 113~348㎡형으로 구성되어 있습니다.
덕이지구는 민간업체가 개발하는 미니 신도시급(4872가구)의 도시개발지구로써 단지 내에
영어 아카데미(2블록)와 수영장(4블록), 피트니스 센터,실내 골프연습장 등 생활편의시설이
설치되어 고양시 분양 아파트 중에 최고급 아파트로 평가가 됩니다.

평균 분양가는 3.3㎡(1평)당 1456만원이지만 전매 가능하기 때문에 적정선으로 판단이 됩니다.
이 곳의 특장점은 경의선 고속철도로써 탄현역 도보 5분권이며 용산 30분 이내 출퇴근 및 명문
학교 통학이 가능하다는 점입니다.
단지 내에 초중고 시설이 있으며, 올 해 말에 분양 예정인 북부권 초고층 59층 주상복합 1000세대
이상이 분양가 1800-2000선으로 탄현역 지근 거리에 들어올 예정이어서 그 후광을 크게 기대할 수 있습니다.
 
분양가 1450선이며 등기후 전매시 2200 비과세 시점인 5,5년 기준으로 평당 2700-2900선에
걸치면서 인근에 분양이 되는 주복과 함께 고양시의 랜드마크로써 자리를 잡을 가능성이 큽니다.
게약금 10%만으로 중도금 없이 등기후 매도 가능한 초특급 금융혜택이 따릅니다.
분양문의 1644-7700
 
2. ‘일산 가좌지구 꿈에그린’
5000여 가구 대단지의  마지막 분양으로 미분양이 된 상황입니다.
지하2~20층 규모의 총8개 동으로 지어지며 87㎡ 110가구, 125㎡ 68가구, 163㎡ 65가구, 164㎡ 146가구 그리고 191㎡ 156가구, 총 545가구로 구성이 되었습니다.
 
경의선에 비켜 있어서 덕이지구보다는 입지면에서 뒤떨어지지만 주변 아파트와 함께 대단지로 구성이 되어 있고, 전매가 가능하다는 특장점이 있기 때문에 5,5년 평당 2.200-2.600선까지 오를
가능성이 높습니다. 입주는 2010년 03월 예정입니다.
분양문의:031-973-9000.
 
3. 고양 식사지구에는 지난해 말부터 ‘위시티’란 이름으로 아파트 7211채가 공급되고 미분양
잔여물량을 공급 중입니다.
 
위시티는 옛 고양 가구단지 123만 m²에 총 1만여 채 규모로 조성되며. 단지 내에 초중고교와
편의시설이 마련될 예정입니다.
GS건설은 위시티에서 주상복합아파트 176채를 포함해 4683채를 분양한 상태이며, 벽산건설도 같은 곳에서 주상복합아파트 178채 등 2528채를 ‘불루밍 일산 위시티’란 이름으로 잔여 미분양을
공급 중입니다.
 
위시티는 경의선 백마역, 지하철 3호선 정발산역 등과 가깝고. 서울외곽순환도로가 개통된 데 이어 경의선 복선화, 서울∼문산 고속도로 건설 등이 마무리되면 교통 여건이 개선될 것으로 보입니다
식사지구는 서울과의 접근성이 좋지만 경의선 축선에서 벗어난 단점 때문에 미분양률이 좀 더 많은 것으로 판단합니다.
 
하지만 전매가능 등을 고려한다면 5.5년 이후에 평당 2.200-2.600선(옵션 포함)으로 가좌 지구와
비슷한 상승률이 전망됩니다.
위의 3곳은 북부권의 전매 가능한 지역으로 부동산 흐름이 좋아지면 순식간에 매물이 소화될 가능성이 높으므로 투자성이 매우 높다고 판단이 되는 상황이므로 매수를 서둘러야 한다고 봅니다.
 
4. 인천권은 청라자이, 청라중흥이 좋고 김포는 오스타파라곤이 괜찮은 곳입니다.
그래도 북부 경의선 노선의 덕이지구를 제외하면 남부권이 투자성은 안전하고 높을 것으로
보입니다.

감사합니다.
 
 
 천만명 부동산의 꿈  동호회 프렌차이즈  개설 현황      

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