2007-10-09 08:36

http://blog.drapt.com/hyunkim0/30651191886561575

올해 들어와 주택 시장 전체가 가격 하락과 거래 부진이라는 깊은 늪에 빠져있습니다.

 

서울특별시에 있는 25개 자치구와 5개 1기 신도시중 올해 초에 비해 가격이 하락한 곳은 양천구 (-5.26%), 강동구 (-4.54%), 송파구 (-2.54%), 강남구 (-1,76%), 서초구 (-1.73%), 일산 (-1.66%), 분당 (-1.04%),  산본 (-0.79%), 평촌 (-0.28%) 9개 자치구이며, 동대문구 (8.83%)와 도봉구 (8.26%)를 비롯하여 나머지 21개구는 가격이 상승한 것으로 국민은행 자료에는 나와있습니다. 시장 전체로 보면 연초대비하여 1.33%가 올랐기 때문에 하락이라 기 보다는 강보합 수준이라고 보아야 하겠지만, 하락을 한 9개 구가 그 동안 가격 상승을 주도해 왔었고 많은분들의 입에 회자가 되었던 지역이기 때문에 체감적으로 하락하였다고 느끼는 분이 많을것입니다.

 

수치상으로는 플러스 상승율을 보였다고는 하나, 우리가 주택 가격이 떨어졌다고 느끼는 데는 또 다른 이유가 있습니다. 이것은30.3%에 이르렀던 작년 상승율을 기준으로 형성되었던 기대 수익율이나 올해 많이 상승한 증시의 성적에 비해 형편없이 낮은 수익율을 거두고 있기 때문입니다. 또한 과거에 비해 대출을 끼고 주택을 구입하는 추세가 확산되고 있고, 정부의 금리 인상등으로 인한 금융비용이 현실적인 부담으로 작용했다는 측면도 있습니다.

 

‘가격 하락’은 이중적인 측면이 있습니다. ‘가격 하락’이 일부 주택 소유주에게는 가슴 아픈 일일수도 있으나, 매수자의 입장에서는 또 다른 기회이기 때문입니다. 실제로 아기곰에게 상담을 받아 올해 투자한 회원중에는 6개월의 짧은 기간동안 20% 이상의 수익율을 거둔 분들도 상당수 있습니다. 그러므로 ‘시세 하락’ 또는 ‘시세 정체’가 시장 참여자에게 ‘이익’인지 ‘손실’인지는 각자 처한 입장에 따라 다르다고 할수 있습니다.

 

그러나 ‘거래 부진’이라는 대목에 이르면 이야기는 달라집니다. 올해는 지난 8월말까지 전국적으로 552,247건의 아파트가 거래되어, 작년 같은 기간의 649,184건에 비해 거래량이 15%나 줄었습니다. 작년의 경우, 평년보다 거래건수가 많았던 해이므로 올해 15% 정도 거래가 줄어든 것은 큰 수치가 아니라고 볼 수도 있으나, 조금 더 자세히 분석해 보면 문제는 심각해집니다.

 

서울의 25개 자치구와 5개 신도시만 놓고 볼때 아파트 거래량은 작년 135,453건에서 올해83,159건으로 39%가 줄었습니다. 특히 신도시의 경우 작년 32,766건에서 올해 17,162건으로 절반 수준인 48%나 거래가 감소된 형편입니다.

 

거래 부진은 여러측면에서 시장이나 매수자와 매도자 모두에게 ‘손해’이기 때문입니다. 그러면 거래부진이 불러올수 있는 부작용은 과연 무엇일까요?

 

< 거래 부진의 해악 >

시장에서 거래가 부진하게 되면 시장의 안정성이 크게 약해집니다.

평소 거래량이 적게되면, 시장의 작은 충격에도 급등락을 할수 있습니다. 증시에서도 작전이 들어가는 종목은 거래량이 많은 대형주가 아닙니다. 비교적 거래량이 적은 가벼운 주식에 작전이 펼쳐지고는 하죠. 거래량이 많은 종목일수록 시장의 충격에 천천히 반응하기 때문입니다.

 

평소에 팔고 싶은 사람은 팔수 있고, 사고 싶은 사람이 살수 있는 시장이 되어야 시장에 충격이 닥칠때, 완충 작용을 하게되는데, 요즘과 같이 거래량이 적다는 것은 향후 있을수 있는 시장의 작은 변화에도 100% 그대로 노출되어 큰 출렁임으로 변화할수 있다는 것을 의미합니다. 쉽게 말씀드리면 평소 거래량이 100건인 지역에 추가 수요가 두세건 늘어난다고 해서 시세에 큰 영향은 미치지 못합니다. 그러나 평소 거래량이 한두 건에 불과한 지역에 추가 수요가 두세건 늘어난다는 것은 시세에 영향을 미칠수 있는 일입니다. 하나의 매물을 두고 두세명의 매수자가 경합을 벌이는 상황이 되기 때문입니다.

 

< 거래부진의 원인 >

그러면 이러한 거래부진은 왜 일어났을까요?

 

거래부진의 첫번째 원인은 ‘정부의 대출 규제에 따른 수요감소’를 들수 있습니다.

작년말과 올해초에 걸쳐서 LTV (Loan To Value 주택 담보 인정 비율)와 DTI (Debt To Income 총부채 상환비율) 규제 강화를 한바 있습니다. 이것은 같은 담보물을 가지고 과거보다 적은 금액의 대출만이 가능하다는 의미가 되며, 같은 담보물을 가지고도 돈을 빌리는 차주의 소득에 따라 대출 금액이 더 줄어들수 있다는 의미이기도 합니다.

 

자기 자본의 많고 적음과, 소득의 많고 적음에 따라 수요층은 4개 그룹으로 나뉠수 있습니다.

 

자기 자본은 적으나, 소득이 많은 그룹 (2)	자기 자본도 많고,  소득도 많은 그룹 (1)
자기 자본도 적고,  소득도 적은 그룹 (3)	자기 자본은 많으나,  소득이 적은 그룹 (4)

 

그래프에서 1/4분면에 있는 제1그룹은 자산가 또는 부유층이라고 할수 있습니다. 자기 자본이 많기 때문에 굳이 대출을 일으킬 필요는 없지만, 기회 비용의 활용이라는 측면에서 대출을 활용하기도 합니다. 즉, 저리의 은행 돈을 활용하여 고수익이 기대되는 곳에 투자를 한후 그 차액을 취하는 투자 형태를 보여왔습니다. 그 동안 이 그룹은 상대적으로 낮은 이자율로 대출이 가능하기도 했습니다만 작년말부터 은행 대출 금리의 인상과 엔화 대출 자금 회수등의 조치로 인해 실익이 크게 줄어든 상태입니다.

 

그래프에서 2/4분면에 있는 제2그룹은 비록 모아놓은 자산은 적지만 소득이 높은 계층으로 나이가 젊은 전문직등 고소득층이라 할수 있습니다. 굳이 전문직이 아니더라도 지난 몇년간 맞벌이 부부가 늘어남에 따라 부부 합산하여 억대 연봉에 달하는 가구수가 급격하게 늘어난 것도 주택 가격 상승과 무관하지 않습니다. 모기지 대출 제도의 도입등이 바로 이러한 신흥 중산층을 대상으로 한 제도라 할수 있습니다. ‘미래의 수입’을 당겨서 ‘현재의 자산’으로 만들수 있는 방법이 바로 대출이기 때문입니다.

 

정부에서는 LTV를 강화함으로서 이들이 내집마련하는 시기를 뒤로 늦추게 한것입니다. 즉, 자기 자본이 충분히 축적이 안된 상태에서는 집을 사지 말라는것이 정부의 의도라 할수 있습니다. 그러나 주택 시장이 앞으로도 계속 안정된다면 문제가 없으나 어떠한 이유에서든 주택가격이 다시 상승을 하게된다면 지금보다 더 비싼 비용을 치루고 내집마련을 해야한다는 문제가 있습니다.

 

그래프에서 3/4분면에 있는 제3그룹은 모아 놓은 돈도 적고, 소득도 적은 그룹입니다. 은행 대출과는 과거에도 상관이 없었고, 현재에도 없습니다. 정부에서는 임대 아파트등을 활성화하여 이들 그룹의 주거 안정화에 힘써야 합니다.

 

그래프에서 4/4분면에 있는 제4그룹은 자산은 상대적으로 많으나 소득이 적은 그룹입니다. 현직에서 은퇴한 노년층등이 여기에 속합니다. 정부에서는 DTI 강화를 통하여 이 그룹의 신규 구입 가능성을 줄여 놓는데 이어, 보유세 강화를 통하여 매물로 나오도록 압박을 가하는 전략을 쓰고 있는 것입니다.  

 

이렇듯 유효 수요인 1,2,4그룹에 대하여 각각 금리인상, LTV 강화, DTI 강화라는 카드로 수요를 억제하고 있습니다.

 

거래부진의 두번째 원인은 ‘시장 에너지의 감소’를 들수 있습니다. 작년은 거래량이 이상(異狀)적으로 많았던 해입니다. 특히 작년 4/4분기는 십수년만에 가장 거래가 많았던 분기로 기록되기도 하였습니다.

 

작년에는 실수요자들이 수년간 기다려왔던 판교 분양이 있었습니다. 판교 분양가에 실망을 하였든, 판교 청약에서 떨어졌든간에 판교 대기 수요자들이 대거 내집마련에 나섬에 따라 거래량이 급격하게 늘면서 주택 가격이 전국에 걸쳐 한 단계 상승했었고, 이런 현상에 겁을 먹은 무주택자들이 대거 내집마련에 동참을 한 결과가 ‘거래량 폭증’과 ‘시세 폭등’이라는 형태로 나타난 것입니다. 거래량이 평년에 비해 급격히 늘었다는 것은 작년 기준으로, 집을 살만한 수요자는 대부분 내집마련을 했다는 것을 의미합니다.

 

이에 따라 올해들어서는 이러한 수요가 급격히 줄수 밖에 없는 상황이며, 내집마련 준비가 덜된 수요자나 내집마련이 급하지 않은 수요자만 남은 상태에서, 시장을 관망하고 있는 상태인 것입니다.

 

거래부진의 세번째 원인은 ‘실수요자의 대기 수요화’입니다.

그 동안 정부는 언론 플레이를 통하여 실수요자들이 내집마련 시기를 늦추도록 유도해왔습니다. 정부가 내세운 논리는 두가지입니다.

 

첫째는 올해 4/4분기에는 매물이 쏟아져 나올 것이므로 그때 싼 가격에 골라서 살수 있다는 것입니다. 그 근거로서 작년 9월부터 12월까지 48만 가구가 거래되었는데, 이중 상당수는 갈아타기 수요이므로, 1가구 2주택의 양도세 중과를 피하려는 매물이 올해 4/4분기에 쏟아져 나올 것이라는 논리입니다.

 

과연 4/4분기에 이런 매물 폭탄이 쏟아져 나올까요? 지난번 세미나에서도 말씀드렸듯이, 2006년도 상반기에 비하여 하반기에 거래량이 급격히 늘어난 지역은 금천구(130%), 종로구(112%), 도봉구(93%), 노원구(90%), 은평구(75%), 구로구(66%)등 평당 매매가가 1천만원 이하가 되는 지역들입니다.

 

이에 반하여 평당 매매가가 2천만원을 넘는 지역의 거래량 추이를 살펴보면, 용산구의 경우 상반기에 비해 하반기의 거래량이 오히려 24%나 줄어든 것을 비롯하여, 서초구와 양천구도 각각 6%씩이나 거래량이 줄어들었음을 알수 있습니다. 그밖에 송파구는 3%에 늘어난 것에 그쳤고, 강남구도 8%에 불과합니다.

 

저가주택 위주로 작년 4/4분기에 거래가 늘어났다는 것은, 갈아타기 수요보다는 무주택자의 최초 내집 마련이 늘었기 때문이라는 것을 의미합니다. ‘갈아타기’라는 것은 ‘인기 지역’으로의 지역적 이동을 하든지, 또는 같은 지역에서라도 보다 큰 평형으로의 이동을 의미합니다. 그러므로 작년 4/4분기에 갈아타기가 활발히 일어났다면 소위 ‘인기 지역’의 거래량이 종전 보다 급격히 늘어났거나, 중대형 평형의 거래가 많았어야 합니다.

 

평형별 거래비중도 2006년도 1/4분기에 서울 및 신도시의 30개 자치구의 경우, 소형주택(24평 이하)의 거래비중이 40%, 중형주택(34평이하) 거래비중이 39%, 대형주택(34평 초과) 거래비중이 21%였는데 비하여 4/4분기에는 각각 48%, 37%, 15%가 되어 소형 주택의 거래량이 급격하게 늘었음을 알수 있습니다. 특히 분당 같은 곳은 1/4분기의 소형:중형:대형 아파트 거래비중이 37% : 33% : 30%였던것이 4/4분기에는 61%:25%:14%가 되어, 소형평형 위주의 아파트시장으로 급격하게 변한바 있습니다.

 

40평대에 살다가 20평대로 간다든지, 강남과 같은 소위 인기지역에 살다가 기타 지역으로 이동하는 것과 같이, ‘자산을 줄여가는 것’을 갈아타기 라고 하지는 않습니다. 갈아타기는 자산을 계단식으로 늘리기위한 하나의 수단을 말하기 때문입니다.

 

결론적으로 말씀드리면, 작년 4/4분기에 거래량이 급격히 늘었다는 것은 갈아타기 수요보다는 최초로 내집마련을한 가구가 늘었다는 것을 의미하며, 정부에서 정확한 수치를 발표하지 않아 알수는 없지만 작년에 자가 주택 소유율이 급격히 늘었을 것으로 추정할수 있습니다.

 

그러므로 정부에서 그 동안 선전해온 것과 같이 몇십만 가구가 매물로 나오는 일은 절대 있을수 없습니다. 물론, 작년 가을 갈아타기를 한 사람이 없다는 의미는 아닙니다. 있다해도 평년 수준이나 그보다 약간 상회한 수준에 그쳤을것이라는 것입니다.

 

둘째, 분양가 상한제, 반값 아파트등이 본격적으로 시행되게되면 아파트 값은 내릴수 밖에 없다면서, 무주택자들이 서둘러 내집마련을 하지 않도록 정부에서는 유도를 해왔습니다. 그런데 과연 반값 아파트가 분양되면 집값을 잡을수가 있을까요?

 

이번 군포의 반값아파트 분양에서도 볼수있듯이 그 실효성이 극히 제한적입니다. ‘세상에 공짜는 없다’라는 경귀가 다시 한번 입증된 것입니다. 건축비 자체는 서울이나 지방이나 비슷합니다. 문제는 땅값입니다. 수도권의 대지 부족과 이에 따른 높은 땅값이 고분양가의 주요 원인이며, 이를 해결하지 않고는 어떠한 제도를 도입해도, 고분양가 문제는 쉽게 해결될수 없는 것입니다. 기업의 이윤등을 축소하여 분양가를 내리자는 것이 현정부의 해법이지만, 기업의 이윤이라는 것이 한계가 있는 것입니다. 일부 시민 단체에서 주장하는 것과 같이 건설업체들이 고수익을 거두고 있다면, 건설업체들의 주가는 지금 삼성전자나 포스코보다 높아야 정상이 아닐까요?

 

참여정부의 한정된 정책틀내에서 현재의 땅 문제를 해결하기 위해서는 ‘토지의 국유화’밖에 없을 것입니다. 60년전 북한 정권이 했던것 처럼 무상 몰수를 하든지, 아니면 재정을 투입하여 지주로 부터 전량 매입하는 방법이 있을수 있습니다. 그러나 전자는 국가의 정체성에 관한 문제이고 후자는 현실적인 재원이 없다는 점에서 비현실적입니다. 세금을 거두어서 반값 아파트 부지를 매입한다는 것도 따지고 보면 ‘내주머니로 돈이 들어오기위해서 먼저 내주머니에서 돈이 나가야 한다’는 것에 불과합니다. 새돈을 찍어 부지를 매입하는 것은 극심한 인플레이션을 유발하자는 이야기와 다름없습니다.

 

혹자는 그린벨트를 해제하여 이를 활용하자는 주장을 하는데, 그린벨트에도 민간 소유의 땅이 상당부분 있으며, 이를 피하여 국가 소유의 땅에만 아파트를 짓는다고 하여도, 국가의 재산을 몇명의 민간인에게만 특혜 분양한다는 것이 과연 타당한 일인가에 대한 논란이 계속될 것입니다.

 

세상에 공짜는 없습니다. 세상에 공짜가 있을지도 모른다고 믿는 사람이 남아있는한, 후분양제를  실시하거나, 토지공사하고 주택공사하고 통합하면  집값이 ¼로 떨어진다는 황당한 주장을 하는 사람도 나타나는 것입니다. 후분양제가 그리 좋다면 참여정부 5년동안 정권의 명운을 걸고, 집값을 잡으려고 그렇게 노력을 했는데, 왜 후분양제를 실시하지 않았을까요? 토공이나 주공의 일반 관리비가 우리나라 경제를 좌지우지할만한 큰 규모일까요?

 

< 무주택자의 내집 마련 전략 >

‘주택값이 조금만 더 기다리면 떨어진다’는 참여정부의 립서비스만 믿고 따라온 순진한(?) 무주택자와 자기 소신것 내집마련을 한 사람과는 참여정부 5년이 지난 시점에서 자산의 차이가 회복되기 어려울 정도로 벌어졌다고 할수 있습니다.

 

무주택자가 내집마련에 들어갈 때는 본인의 준비가 어느 정도 완료되었을 시기입니다. 준비가 되어있으면 망설일 필요가 없는 것이고, 준비가 되지 않았다면 다음 기회를 노려야 하는 것입니다.

 

그럼에도 불구하고, 정부의 정책이나 시장 상황에 비추어 가장 적당한 때를 찾고자하는 것이 우리 모두의 바램일 것입니다. 그것이 아기곰동호회의 존재 이유이기도 하고요.

 

그러므로 본인의 상황에 따라 대처해야할 전략을 말씀드리겠습니다.

 

첫째, 본인이 올해안에 또는 내년 정도에 내집마련을 하겠다고 계획을 세웠다면 올 가을을 넘기지 마시기 바랍니다. 올 가을은 매수세보다 매도세가 강한 마지막 계절이 될 가능성이 높습니다. 지금은 대출 규제등으로 매수세가 취약하고, 양도세 문제등으로 급하게 매물을 처분해야하는 ‘사정이 있는’ 매물이 가끔 출회를 하기때문에, 경쟁력 있는 가격으로 골라서 내집마련을 할수가 있을 것입니다. 그러나 내년으로 넘어가게 되면 이런 급매는 나오고 싶어도 나올수 없는 구조가 됩니다. 올해를 넘기면 상당수의 주택이 한시적 1가구 2주택 기간이 넘어가기 때문에 50%의 양도세 중과세를 물어야 합니다. 50%의 양도세를 물면서까지 굳이 집을 팔아야할 사람은 그리 많지 않습니다. 이렇게 될 경우, 매물이 회수되거나 양도세 부담분까지 매수자에게 전가하려는 매물만이 남게될 것입니다. 또한 올해 상반기에 거래량이 적었기 때문에 신규로 나올 물량도 거의 없다고 봐야 합니다.

 

둘째, 본인이 향후 2~3년내에 내집마련을 할 예정인 실수요자나 투자자라면 이번 가을장의 거래 동향을 잘 살펴봐야 합니다.

 

내년 봄이 되면 매물이 많이 자취를 감추게될 것이라는 것은 말씀드렸습니다. 그러나 매물이 없어졌다고 해서, 바로 가격 상승으로 이어지지는 않습니다. 매수세가 살아나야 하기때문입니다.

 

내년 봄이 되면 새로운 정부가 들어서게되고, 경기 활성화에 대한 기대감때문에 지금보다는 시장 분위기가 살아날 것이며, 그동안 급격하게 오른 주식의 덕분으로 내집 마련에 들어가려는 수요도 늘수가 있습니다. 그러나 이것은 너무 낙관적인 전망일수도 있기때문에 ‘이런 전망도 있다’고 염두에 두고 시장을 지켜보다 시장이 움직이면 바로 움직이면 될것입니다.

 

아기곰이 강조하는 것은 이번 가을장의 거래량을 지켜보라는 것입니다. 올 가을에 시장의 매물이 상당수 소화된다면 내년 봄 장은 그다지 위력적인 것이 되지못할 것입니다. 매수세라고 표현될수 있는 시장에너지가 어느 정도 해소되기 때문입니다.

 

그러나 올 가을에도 지금처럼 거래가 부진하다면 내년 봄 장은 기대해도 될만합니다. 매수세가 그대로 이월되기 때문입니다. 저수지 둑에 물이 점점 차오를때 적당히 그 물을 빼주면 둑은 무너지지 않지만, 그 물을 미리 조금씩 빼주지 않으면 언젠가는 그 둑이 무너지는 이치와 같다고 보면 됩니다.

 

주택 시장이 주식 시장등 기타 시장과 다른 점이 여기에 있습니다. 주식 시장의 경우 거래가 부진하면 매수 수요나 매도 희망 물량 모두 다음 기회로 이월되는 경향이 있습니다. 그러나 주택 시장의 경우 매수 수요는 이월이 되지만, 매도 희망 물량은 이월되지 않습니다. 그것은 양도세 중과 조항때문입니다. 주식은 언제 파는가에 따라 세금이 달라지지 않지만, 주택 시장은 언제 파느냐에 따라 세율이 달라지고, 이에 따라 수익율 자체가 달라지기 때문에 거래량 동향을 잘 살펴봐야 하는 것입니다.

 

여기서의 딜레마가, 투자자든 실수요자든 대중과 달리 움직여야 투자에 성공할 확율이 높다는 것입니다. 본인이 선취매를 했는데, 다른 매수세들도 모두 매수를 한다면, 그 만큼 매수세가 약해졌기 때문에 내년 봄장에 가도 거래 부진 현상은 계속될 것입니다. 그러나 다른 매수세들이 동참을 하지 않는다면, 올해 가을장에 매수하지 못한 매수세는 여전한데, 매물이 급격하게 줄게되므로 내년 봄 장에 수익율이 더 높을수 있다는 것입니다. 이때 대중의 행동을 미리 예측할수는 없으므로 투자자의 경우는 11월까지 기다려보는수 밖에 없을 것입니다. 이때까지 거래가 부진하다면, 이때 들어가는 것도 괜찮습니다. 12월에는 매물이 들어가기 시작하고 대선이라는 변수가 있기 때문에 너무 늦은 감이 있습니다.

 

셋째, 작년에 갈아타기를 한 한시적 1가구 2주택자라면 전략적 결정을 해야 합니다. 올 가을에라도 현재의 매도 희망가에서 더 할인하여 기존 주택을 처분할 것인지, 아니면 두 물건을 모두 가지고 내년으로 넘어갈 것인지를 결정해야 합니다.

 

지난 몇년간 주택 시장은 괄목할만한 상승을 보여왔기 때문에 기존 주택의 양도차익이 작년에 매입한 주택의 양도차익보다 많은 것이 대부분입니다. 그러므로 올해안에 처분을 못하고 내년으로 이월할 경우는 기존 주택이 아닌, 새로 매입한 주택을 먼저 처분하는 것이 유리합니다. 나중에 산 집이 양도차익이 있다면 그 만큼이라도 차익이 있으니 다행인 것이고, 양도차익이 없다면 양도세를 낼 필요도 없는 것입니다.

 

나중에 산집을 먼저 매각할 경우 (양도차익이 많은) 기존 집은 다시 1가구 1주택이 되기 때문에 양도세 감면 대상이 되며, 추후 새로운 갈아타기를 시도할 경우 다시 1년간의 유예 기간이 주어집니다.

 

만약 나중에 산집이 요즘과 같은 침체장에서도 양도차익을 내고 있다면, 그것은 작년의 판단이 정확했었다는 것을 의미합니다. 이런 경우라면 나중에 산집을 팔고 바로 그 옆집을 그 가격에 다시 사는 것도 방법입니다. 그 시기가 가까운 미래일 필요는 없습니다. 이때 추가로 들어가는 비용은 매입때 필요한 취등록세뿐입니다. 이것은 양도세에 비하여 아주 적은 금액이라 할수 있습니다.

 

그러나 나중에 산집이 상당히 떨어졌다고 하면 작년 결정이 잘못되었다는 방증이 됩니다. 이런 경우는, 보다 경쟁력이 있는 지역으로 갈아타기를 하는 계기로 삼아야합니다. 새옹지마라는 고사와 같이 장기적인 관점에서는 좋은 약이 될수도 있는 것입니다.

 

그러므로 기존 집의 양도차익과 나중에 매입한 집의 양도차익등을 고려하여, 올해 더 할인하여 매각을 할것인지, 아니면 내년 이후 시장을 기약할 것인지를 결정하면 될것입니다.

 

< 맺음말 >

이상으로 현재의 거래부진 현상의 원인과 그 대응 전략에 대해 살펴보았습니다. 이 컬럼을 통하여 우리 회원 여러분께 드리는 메시지는 “대중과 거꾸로 움직여야 투자 수익이 많다”라는 것입니다.

 

돈의 흐름은 물의 흐름과 유사합니다. 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯 돈도 고수익을 따라 계속 움직입니다. 그러므로 어떤 순간에 상대적으로 유리한 투자 대상으로 나타나는 것이지, 그 투자 대상이 영원불멸토록 고수익을 보장해주는 것은 아닙니다. 바다가 수평선을 유지하듯이 투자도 시장 평균선에 수렴하기 때문입니다. 그러므로 투자자가 고수익을 올릴수 있는 방법은 순간의 변화를 감지해내는 것입니다. 그 ‘순간의 변화’라는 것은 정책의 변화일수도 있고, 시장 환경의 변화일수도 있습니다. 그런 측면에서 대선의 계절인 이번 가을장을 지켜보는 것도 많은 공부가 될것입니다.

 

시장 측면에서는 추석 이후로 그 동안 뜸하였던 매수 문의가 조금씩 늘고 있다합니다. 또한 아기곰에게도 유료 상담 요청이 봄이나 여름보다 늘고 있으며, 우리 회원들의 동호회 접속 건수도 추석전과 비교하여 늘어나고 있습니다. 그만큼 매수세력의 관심이 늘고있다는 방증입니다. 이러한 매수세력의 관심이 실제 거래로 이어질런지는 아직은 좀더 지켜보아야 할 것입니다.

 

미래는 신의 영역입니다. 그러나 지금과 같은 치열한 환경하에서는 미래를 예견해내는 능력을 가진자 만이 승자가 될수 있습니다. 그러므로 우리가 미래를 볼수는 없지만, 미래를 추정해내는 일만은 게을리 해서는 안되는 것입니다. 그런 측면에서 우리는 이번 가을장을 유심히 지켜보아야 합니다. 이번 가을장의 거래량이 내년 봄 부동산 시장을 예측해 볼수 있는 중요한 ‘잣대’이기  때문입니다.