부동산노트(3)

만약 20억 원이라면 어떻겠는가? 이 정도 자산을 가진 사람은 부자일까 아닐까? 이런 질문을 잘나가는 재벌그룹 회장에게 던지거나 서울 강남에 땅만 5만 평쯤 가진 졸부의 상속자에게 던진다면 아마 좀팽이라는 소리를 들을지 모른다. 그들이라면 1,000억 원 정도는 되어야 고개를 끄덕일지 모르겠다. 또 그들은 우리 같은 범부라면 단위조차 헤아리기 어려운 상상을 초월하는 금액을 부자의 기준으로 제시할지도 모른다.

그렇다면 부자란 정말 어떤 사람들일까? 부자란 바로 부를 늘리는 데 관심이 없는 사람이다. 더 이상의 부를 필요로 하지 않을 때 비로소 부자라고 할 수 있을 것이다. 부자란 기본적으로 자신의 부를 지키고 이전하는 데 관심이 있을 뿐 더 이상 부를 늘려야 할 이유가 없는 사람들이다.

그런 관점에서 이건희 씨나 정몽구 씨는 부자가 아니지만 지리산에서 토굴을 파고 들어앉아 면벽수도하는 스님은 부자일 수 있다. 또 수천억의 재산을 불리기는 고사하고 그저 ‘들키지만 않으면 그만’이라는 전직 대통령들도 부자다. 물론 스님이 환속하면 다시 가난뱅이가 되고 전직 대통령도 숨겨둔 돈을 빼앗기면 사정이 달라지겠지만, 어쨌든 진짜 부자는 부를 늘리는 데 관심이 없는 사람들이다. 그래서 지금도 여전히 많은 돈을 벌고 있지만 한 해에 수억 달러를 사회에 기부하는 빌 게이츠는 진정한 부자라고 할 수 있다.

부는 누군가에게 노동을 시킬 수도 있고, 내가 하기 싫은 일을 대신하게 할 수도 있다. 그래서 부는 권력과 함께 사람을 조종하는 힘의 원천이 되기도 한다. 대개의 부자들은 자신이 가진 부의 절대적 규모에 만족하면 그 다음부터는 부를 나누는 일보다는 지키는 일에 집중한다. 이때 부를 지키려는 데는 자신이 이루어놓은 권력이 사후에도 약화되지 않기를 바라는 마음이 강하게 작용하기 때문이다.

동서고금을 막론하고 이어진 장자상속 제도에는 당대의 부를 형제들이 쪼개어 가져 부가 약화되지 않기를 바라는 부자들의 심리가 고스란히 녹아 있다. 만석꾼 부자라도 아들 삼형제에게 재산을 똑같이 물려주면 3,000석이 되고, 그들이 다시 삼형제에게 물려주면 1,000석이 되며, 다시 한 대를 내려오면 그저 농사 조금 잘 짓는 수준밖에는 되지 않기 때문이다. 더구나 만석꾼의 힘과 천석꾼의 힘은 부를 유지하고 늘리는 데 엄청난 차이가 있다. 그래서 부자는 부를 지키고 부의 힘을 고스란히 물려주는 데 온 힘을 쏟게 된다.

그런 관점에서 보면 당신은 부자인가? 당신은 현재의 호주머니 사정에 만족하고 더 이상의 부를 필요로 하지 않는가? 또 당신은 현재의 부(혹은 그 이상의 무엇)를 늘리기보다 지키고 물려주는 것에 관심이 있는가? 만약 여기서 “예”라고 대답했다면 당신은 더 이상 재테크를 말하는 주장에 귀를 기울일 필요가 없다. 가격이 오르는 땅만 꼭 집어준다는 ‘족집게 부동산 강좌’나 ‘묻지 마 투자교실’에 기웃거릴 필요도 없다.

그러나 대부분의 사람은 이 질문에 “예”라고 답하지 않을 것이다. 그렇다면 “아니요”라고 답하는 당신은 무엇이 얼마나 부족한가? 부족한 그것이 혹시 돈이나 부동산 같은 것이라면 당신은 과연 얼마나 더 벌고 더 모아야 “예”라고 대답할 수 있을까? 돈은 그저 많으면 많을수록 좋은 것인가?

어떻게 부자가 될 것인가

현재 당신의 자산가치는 얼마인가? 당신의 자산가치는 시간이 지날수록

하락하는가, 상승하는가? 또 영구적인가, 한시적인가?

몇 해 전부터 ‘10억 만들기’ 열풍이 불어 이 나라의 장삼이사들이 10억 원으로 상징되는 노후자산을 모으기 위해 재테크에 뛰어들었다. 대체 이 10억 원이라는 기준은 어디서 나온 것일까?

이것은 여론조사의 결과라는 말도 있고, 노후에 예상 가능한 모든 지출을 감안하여 계산하면 10억 원이란 금액은 거의 최저생계비에 해당한다는 주장도 있다.

또 다른 전문가는 그것도 인플레를 감안하지 않았을 때의 이야기지 만약 인플레를 감안하면 최소 20억 원은 있어야 한다고 주장한다. 더구나 이런 문제는 주로 보험회사 등에서 전파하는 은퇴, 노후의 개념과 맞물려 있다. 어쨌든 이로써 우리는 늙어서 길거리에 나앉지 않으려면 하루 빨리 10억, 아니 20억 원을 모아야 한다는 강박관념에 시달리게 되었다.

그러나 실제 노후에 혹은 은퇴 이후에 필요한 생활자금을 계산하는 방식은 각각 다르다. 먼저 현재 도시노동자의 평균 임금인 250만 원을 기준으로 생각해보자.

이때 월수입 250만 원은 현행 금리 기준으로 세금 공제 후 약 7억 원의 자산을 보유하는 것과 같은 효과를 지닌다. 즉, 월수입 250만 원은 자산 7억 원을 보유한 사람이 놀고먹을 때의 이자수입과 같다.

같은 방식으로 10억 원의 자산을 보유한 사람은 현재 약 350만 원의 수입을 올리는 사람과 동일한 부가가치(이자수입)를 만들 수 있다. 쉽게 말해 월 350만 원을 번다는 것은 약 10억 원의 자산을 보유한 사람이 놀고먹는 것과 동일한 가치를 지닌다는 의미다. 그렇다면 월수입 1,000만 원을 올리는 의사·변호사 자격증은 약 30억 원 수준의 가치를, 월수입 3,000만 원인 변리사의 자격증은 약 60억 원의 가치를 지닌다고 볼 수도 있을 것이다.

다만 이 두 가지 경우의 차이는, 고정자산 10억 원에 대한 이자수입으로 놀고먹는 자산가는 금액 기준으로는 자산의 원형이 영원히 그대로인 것 같지만 실제로는 인플레만큼 자산가치가 지속적으로 감소하고 있고, 아무런 자산도 없지만 월수입 350만 원의 유동자산을 가진 사람은 그것을 따로 저축하지 않는 한 직업을 그만두는 순간 유동자산이 순식간에 ‘0원’이 되어버린다는 것이다.

그래서 10억 원의 자산가는 월 지출을 이자수입 이하로 줄이고 나머지는 다시 저축을 하거나 투자를 해서 인플레로 인한 가치 하락을 방어해야 하고, 월 350만 원의 수입자는 수입의 일정 부분을 매달 따로 모으거나 투자를 해서 은퇴 전까지 얼마간의 고정자산을 만들어야 한다. 물론 좀더 적극적인 급여생활자는 급여를 더 받기 위해 열심히 노력할 것이고, 더 적극적인 자산가는 시중금리 이상의 고정수입을 얻을 수 있는 적극적인 투자를 할 것이다. 물론 이 경우에 두 사람의 자산가치는 더 늘어날 수 있을 것이다.     

이런 관점에서 현재 당신의 자산가치는 얼마인가? 당신의 자산가치는 시간이 지날수록 하락하는가, 상승하는가? 또 영구적인가, 한시적인가? (급여생활자는 퇴직이나 해고 등으로 유동자산이 날아갈 위험이 있지만 전문직은 자신이 원하는 한 계속 일할 수 있다는 영속가치가 반영되기 때문에 사람들이 전문직을 선호하는 것이다.) 이런 질문은 재테크는 곧 일차적으로 자신의 능력과 가치를 높이는 것에서 출발한다는 단순하고 평범한 진리를 깨닫게 해준다.

노후와 은퇴에 대한 준비는 기본적으로 나의 자산가치에서 ‘잉여 부분’, 즉 나머지를 덜어내고 모으는 것에서 출발한다. 예를 들면 은퇴 후에 현재가치로 10억 원이 필요하다고 생각하는 사람이라면 월 350만 원의 수입을 올리는 현재의 경제 수준을 노후에도 유지하겠다는 의미이고, 은퇴 후에 5억 원이 필요하다고 생각하는 사람이라면 월 175만 원의 수입을 올리는 현재의 경제적 상황을 기준으로 노후를 준비하면 된다.

그렇다면 노후자금으로 10억 원이 필요하다고 생각하는 월수입 350만 원의 도시노동자(4인 가족 기준)가 생계와 자녀교육 그리고 기타 생활비를 최소 250만 원으로 잡고, 나머지 100만 원을 저축한다고 가정해보자. 이 사람은 현재의 금리 기준으로 대략 77년간 저축을 해야 10억 원을 모을 수 있다. 현실적으로는 불가능하겠지만 단순 계산으로는 월 저축액을 200만 원으로 늘리거나 노후 목표자금을 차라리 5억 원으로 줄인다면, 저축 기간이 반으로 단축되어 35~40년이면 노후 대비에 성공할 수 있을 것이다.

그러나 여기에는 또 하나의 걸림돌이 있다. 이 계산은 물가상승률을 감안하지 않았다는 것이다. 만약 여기에 물가상승률, 즉 인플레를 감안한 화폐가치 하락분을 반영하면 10억 원을 목표로 하는 사람은 약 90년, 5억 원을 목표로 하는 사람은 45년 정도가 걸리게 된다. 이 말은 곧 지금 노후 준비를 위해 10억 원을 모을 수 있는 사람은 20세부터 월 200만 원씩 저축해왔거나 자신의 부족분을 부모에게 유산을 받아 메울 수 있는 사람들뿐이라는 의미가 된다. 그밖의 대다수 사람들은 노후 준비를 제대로 하지 못한 채 은퇴라는 날벼락을 맞게 되는 셈이다.

그렇다면 우리는 어떻게 해야 할까? 사실 가장 좋은 방법은 자신의 능력을 향상시켜 스스로 자산가치를 높이는 것이다. 즉, 현재의 직업이 안정적이지만, 공무원이나 교사처럼 아무리 노력해도 유동자산가치(월수입)의 급상승을 기대하기 어려운 직업을 가지고 있다면 결국 ‘RATIO(비율)’의 개념을 도입해야만 한다(편의상 미래에 받게 될 연금이나 퇴직금이 없다고 가정하자).

여기에서 비율의 개념이란 자산을 늘리고 관리하는 데 양의 개념이 아닌 비율의 개념으로 접근해야 한다는 것이다. 예를 들어 월 200만 원씩 세후 연 3퍼센트짜리 적금에 가입하는 것이 양의 개념이라면, 월 100만 원씩 세후 연 6퍼센트의 수익을 올리는 투자수단을 찾아보는 것과 세후 연 10퍼센트나 20퍼센트의 투자수익률을 올리는 방법을 연구하는 것은 비율의 개념이다. 이럴 경우 30년 후에는 월 100만 원을 투자한 사람이 월 200만 원을 저축한 사람보다 훨씬 많은 자산을 보유하게 되는데, 이것이 바로 ‘재테크’라는 개념의 기본적인 논거가 된다. 즉, 100만 원씩 70~80년 동안 저축해야 10억 원을 모을 수 있다면, 연 15퍼센트의 투자수익률을 올리는 재테크 수단에 투자할 경우 이론상으로는 불과 30년 만에 10억 원을 모을 수 있다는 것이다. 물론 연 30퍼센트의 투자수익률을 올릴 경우에는 그 시기를 훨씬 앞당길 수도 있다.

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