보통 사람들이 집 재테크에 실패하는 건 어찌 보면 당연하다. 그 이유는 많은 본능들이 동시에 방해하기 때문이다.

사람들은 “내가 사고 난 뒤에 집값이 떨어지면 어떡하나?” 하고 무서워서 못 산다. 매수 계약하러 가서는 “지금 시세보다 몇 백만 원 싸게 해주세요”라고 고집 피우는 바람에 계약이 깨진다.

 “빚내서 집 사면 위험하니 돈을 모아서 사야지” 하고 미루다 집값이 너무 올라서 못 산다. 

 이것은 모두 손실공포 본능 때문에 벌어지는 일이다.

“직장 근처에 집을 마련하다보니 별로 안 올라서 손해 봤어요.”

 “오랜 동안 한 군데서만 살아왔어요. 남들은 강남이다 분당이다 이사 갈 때 저는 계속 머물렀는데 이제 보니 손해네요.”

“나는 지방에 살다보니 집값이 오른다고 하면 박탈감을 느껴요.”

“살던 재건축아파트가 좁고 낡아 불편해서 팔고 새 아파트로 이사 갔더니 새 아파트는 안 오르고 재건축아파트는 엄청 올라 손해를 봤어요.”

“집 장만한다고 젊은 시절을 구질구질하게 보내는 대신에 전세로 살면서 생활의 질을 높이는 게 났다고 생각했는데 지금은 엄청 후회돼요.”

“신문에 부동산 전문가가 집값이 빠진다고 해서 팔았는데 더 올라서 속상해요” 라고 말하는 사람은 도사 환상에 빠져서 실패한 것이다.

 “집을 재테크 대상으로 삼는 부동산업자나 투기꾼 때문에 집값이 오르고 있어요. 규제만 하면 집값이 안정될 줄 알았는데 더 올랐어요”

이렇게 말하는 사람은 마녀 환상에 빠져서 실패한 것이다.

“바닥에서 사려고 집값이 빠질 때를 기다렸는데 오히려 더 올라서 손해 봤죠.”라고 말하는 사람은 인식체계 결함 때문에 향후 미래는 예측할 수 없다는 사실을 몰랐기에 실패한 것이다.

필자는 내 집 마련 실패자에게 다음의 8가지 조언을 해주고 싶다.

(1) 투자와 주거를 분리해라!
투자와 주거를 분리해서 집은 유망 지역에 사두고 직장 근처에서 전세로 사는 게 유리하다. 지방에 사는 사람은 집을 팔고 서울이나 수도권 유망 신도시에 집을 사라!

그리고 현재 사는 지역에 전세로 살아라! 늦다고 생각할 때가 가장 빠를 때다. 앞으로도 계속 차이가 날 것이다. 양극화와 차별화는 향후 10년 이상 지속될 메가 트렌드(mega trend)다.

(2) 좋은 집의 조건을 알아라!
집은 뭐하는 곳인가?  애 키우고 잠자고 밥 먹는 곳이다. 아이 잘 키우려면 학군이 좋아야 한다.

반드시 학군을 먼저 체크해라! 주변에 술집 있고 오락실 있는 유흥가가 있다면 아이 키우기 힘들다. 대치동이 집값이 비싼 이유 중 하나가 주변에 유흥가와 술집이 없다는 점이다.  집값에 가장 많은 영향을 주는 요소는 교육 환경이다.

다음으로 잠을 잘 잘 수 있는 곳이어야 한다. 잠을 잘 자려면 공기 좋고 조용한 곳이어야 한다. 즉 쾌적성이 좋아야 한다. 자는데 옆에서 고성방가하거나 공장이 돌아가 시끄럽고 매연을 내뿜는다면 잘 자기는 글렀다. 신도시가 좋은 이유는 조용하고 공기 좋기 때문이다. 그래서 베드타운이라고 하지 않는가?

또 직장에서 너무 멀면 오다가다 지치고 잠잘 시간이 줄어든다. 서울의 중심인 강남 테헤란로에서 멀어질수록 나쁘다.

마지막으로 밥 먹고 살기 좋아야 한다. 밥과 반찬 사러 가기 편해야 한다. 쇼핑시설이 잘되어 있어야 한다.

(3) 언제(When)가 아니라 어디(Where)에 초점을 맞추어라!
부동산투자와 관련해서 이런 격언이 있다.
“첫째도 Location(위치), 둘째도 Location(위치), 셋째도 Location(위치).”

부동산을 장기적으로 보유한다면 단기적인 부침은 중요하지 않으며 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는 게 더욱 중요하다. 따라서 부동산투자에서는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다.

타이밍을 너무 재지 말고 내 집을 장만하라!
투자가 아니고 1주택을 마련하는 입장이라면 “부동산에서 막차는 없다”라는 말을 명심해라! 집이 없는 사람이 타이밍을 따지는 것 자체가 내가 보기엔 오히려 투기다.

장기적으로 보면 집값은 항상 오른다.  미래는 아무도 모른다. 바닥에서 사려고 지나치게 기다리다 오히려 손해 볼 확률이 많다.  설령 잘못 샀더라도 기다리면 회복하고 더 오르게 되어 있다.

(4) 고통스런 현실과 장밋빛 미래를 선택하라!
유망 지역에 집을 사두고 자신은 전세가가 싼 지역에서 살아라!
큰 집에 전세로 살고 있다면 평수를 줄여서 집을 사라! 아파트 사서 전세 주고 자신은 빌라에 싸게 전세로 살아라!

새 아파트보다 좁고 낡은 재건축아파트를 사서 입주해서 살아라! 당장은 불편해도 향후 몇 년 뒤에 전철이 들어설 지역에 사서 기다려라!  몇 년 만 고생하면 반드시 보답이 있을 것이다.

(5) 발품을 많이 팔아라!
휴일이며 놀러가지 말고 집 보러 다녀라!
부동산업자 말에 따르면 무주택자보다 유주택자들이 더 많이 집 보러 다닌다고 한다. 좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하는 것이다.

반드시 현장을 방문하라! 또 인터넷에서 구청 민원 내용을 체크하면 대충 지역에 대한 감을 잡을 수 있다. 인터넷 정보는 www.neonet.co.kr , www.drapt.com, www.joinsland.co.kr이 좋다.

(6) 무리하지 않는 범위 내에서 빚을 얻어서 사라!
미국인도 모기지론을 얻어서 집을 사는데 매월 나가는 모기지 비용이 소득의 30~40%나 된다. 자기 돈만으로 집 사는 경우는 거의 없다. 집 살 때는 돈을 모아서 사기보다 빚을 내서 사고 갚아나가는 게 좋다.  확률로 볼 때 10년 중 1, 2년을 제외하고는 항상 빚을 얻어 사는 게 유리했다.

(7) 아내의 의견을 존중하라!
필자도 아내의 의견을 무시하고 집을 샀다가 별 재미를 보지 못하고 판 적이 있다. 나중에 진화심리학을 통해서 여성이 수백만 년 동안 주거지 선택에 관한 능력을 개발해왔기에 주거지 선택에 대해 본능적으로 앞선다는 사실을 알았다.

또 여성은 결혼 후 집에서 살림을 살면서 집의 구조나 기능 그리고 환경을 경험하기에 집에 대한 생각이 상당히 구체적이고 실질적으로 변한다. 반면에 남자들은 퇴근 후 자신의 몸을 쉴 수 있는 공간이란 추상적 개념에 머무르는 경우가 많다.  따라서 아내의 의견을 따르는 것이 성공 확률이 높다.

경험 많은 부동산중개인에게 물어보라! 누가 잘하는지.
 내가 아는 중개인은 이렇게 말했다. “마누라 말 안 들어서 손해 보는 집이 한두 집이 아닙니다. 부동산은 여자가 잘해요. 남편들은 주로 계산기 두드리는데, 대개 헛똑똑이들입니다.”

(8) 가난해도 부자의 줄에 서라!
가난한 동네의 큰 집보다 부자 동네의 작은 집이 투자 가치가 있다. 홍수가 나면 저지대부터 물이 찬다. 경기가 침체되면 주변 지역부터 가격이 하락한다.  상류층이 사는 지역은 좀처럼 가격이 하락하지 않는다.  소득의 양극화로 부자들은 더 잘살게 되어 부자 동네는 더 좋아진다.

좋은 동네 확인하는 방법은 전입전출을 조사해보면 된다. 집값이 오르는 동네는 한번 이사 오면 안 나가는 경향이 있다.