부동산노트(30)

1. 토지거래허가

□ 농업인, 임업인, 어업인이 아닌 자 농지, 산지 등 취득 (규칙23조1호2호)

- 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다)·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함한다)에 허가신청일부터 소급하여 1년 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에 거주하는 자

- 세대원 전원이 당해 시 또는 군 1년전부터 재촌

- 임야는 재촌 자영가능

□ 농업인·어업인 임업인(이하 이 조에서 "농업인등"이라 한다) - (령119①)

1. 그가 거주하는 특별시·광역시(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다)·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함한다)에 소재하는 토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정하고자 하는 자

2. 농업인등으로서 그가 거주하는 주소지로부터 20킬로미터 이내에 소재하는 토지를 취득하려는 자.

- 농업인등은 소유자가(세대원 전원이 아님) 당해 시 또는 군 재촌 OR 주소지로부터 20킬로미터 이내 토지

□ 농지(다른 토지는 불가함)대토

- 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로서 협의양도하거나 수용된 날부터 3년 이내에 협의양도 또는 수용된 농지를 대체하기 위하여 농지를 취득하려는 경우에는 그가 거주하는 주소지로부터의 거리가 80킬로미터 안에 소재하는 농지를 취득할 수 있으며, 이 때 행정기관의 장이 관계법령이 정하는 바에 따라 구체적인 대상을 정하여 대체농지의 취득을 알선하는 경우를 제외하고는 새로 취득하는 농지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말한다)은 종전의 토지가액 이하이어야 한다.

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 법령에 따라 공익사업용으로 「농지법」 제2조제1호에 따른 농지를 협의양도하거나 농지가 수용된 자(실제의 경작자에 한한다)

나. 가목에 해당하는 농지를 임차 또는 사용차하여 경작하던 자로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 농업의 손실에 대한 보상을 받은 자

- 즉, 실제경작자에 한해(※따라서 농지를 외지인에게 임대할 경우 대토시에도 불이익 받음) 그가 거주하는 주소지로부터의 거리가 80킬로미터 이내

□ 농지외 토지 대토 : 당해 허가구역안에서 3년내 취득

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 법령에 따라 「농지법」 제2조제1호에 따른 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 그 협의양도 또는 수용된 날부터 3년 이내에 그 허가구역 안에서 협의양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하려는 경우. 이 경우 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말한다)은 종전의 토지가액 이하이어야 한다. (령119②1)

2. 부재지주에 대한 채권 보상

□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제26조제1항

①법 제63조제2항제2호의 규정에 의한 부재부동산소유자의 토지는 사업인정고시일부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자가 소유하는 토지로 한다. <개정 2006.3.24 >

1. 당해 토지의 소재지와 동일한 시·구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

2. 제1호의 지역과 연접한 시·구 또는 읍·면

3. 삭제< 2006.3.24 >

②제1항 각호의 1의 지역에 주민등록을 하였으나 당해 지역에 사실상 거주하고 있지 아니한 자가 소유하는 토지는 제1항의 규정에 의한 부재부동산소유자의 토지로 본다. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

③제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 부재부동산소유자의 토지로 보지 아니한다.

1. 상속에 의하여 취득한 경우로서 상속받은 날부터 1년이 경과되지 아니한 토지

2. 사업인정고시일부터 계속하여 제1항 각호의 1의 지역에 사실상 거주하고 있음을 건설교통부령이 정하는 바에 따라 입증하는 자가 소유하는 토지

- 규칙 제15조(부재부동산소유자의 거주사실에 대한 입증방법)

1. 「주민등록법」 제2조의 규정에 의하여 당해 지역의 주민등록에 관한 사무를 관장하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한을 위임받은 읍·면·동장 또는 출장소장의 확인을 받아 입증하는 방법

2. 공공요금영수증 등 객관성이 있는 자료에 의하여 입증하는 방법

- 즉, 토지소유자(세대원 전원이 아님)가 사업인정고시일부터 당해 또는 연접 시·구 또는 읍·면에 주민등록과 거주

3. 대토 및 자경농지에 대한 양도소득세 감면

- 소득세법시행령 제153조제3항(농지 교환의 경우)

- 조세특례제한법 시행령 제66조제1항(8년 자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

- 조세특례제한법 시행령 제67조제1항 (농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등)

- 위 3가지 모두

농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다)안의 지역

연접한 시·군·구안의 지역

- 농지에서 농지로

4. 대토로 인한 취 ․ 등록세 비과세

- 법 제109조제2항에서 "대통령령이 정하는 부재부동산 소유자"라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계법령의 규정에 의한 사업고시지구내에 매수·수용 또는 철거되는 부동산등을 소유하는 자로서 다음 각호에 규정하는 지역에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나 1년전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인을 포함한다)를 말한다. 이 경우 상속으로 부동산등을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 본다. <개정 1996.4.27, 1996.12.31, 2002.12.30, 2005.1.5, 2005.12.31>

1. 매수 또는 수용된 부동산등이 전·답·과수원 및 목장용지(이하 이 조에서 "농지"라 한다)인 경우에는 그 소재지 구·시·군 및 그와 연접한 구·시·군 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터이내의 지역(삭제 예정)

2. 매수·수용 또는 철거된 부동산등이 농지가 아닌 경우에는 그 소재지 구(도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다. 이하 이 호에서 같다)·시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다. 이하 이 호에서 같다)·읍·면 및 그와 연접한 구·시·읍·면지역(지방세법시행령 제79조의3 제2항)

5. 제104조의3(비사업용 토지의 범위)

(1) 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)

- 재촌 : 토지소유자(세대원 전원이 아니다)가 토지(농지나 임야)소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역, 인접한 시·군·구안의 지역에 주민등록이 되어 있고, 사실상 거주

- 자경 : 농지법제2조5. “자경(自耕)”이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.

- 도시지역 농지는 모두 부재지주

(2) 임야.

- 재촌만 하면 됨

(3) 목장용지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다.

가. 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 대통령령이 정하는 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안에 있는 것(도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 경과되지 아니한 경우를 제외한다).

나. 축산업을 영위하지 아니하는 자가 소유하는 토지

(4) 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 「지방세법」 또는 관계법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 「지방세법」 제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용상황·관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

(5) 「지방세법」 제182조제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

(6) 주거용건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장"이라 한다)과 그 부속토지. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.

(7) 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지

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