[스크랩] 초보자가 꼭 알아야 할 청약상식 3가지

2008-06-04 12:40

http://blog.drapt.com/hyo74/81212550806660

원문출처 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=102866

청약 통장은 왜 필요할까?

답은 간단하다. 우리나라에서 20가구 이상 새 아파트 및 주상복합아파트, 타운하우스 등을 분양받기 위해서는 청약을 할 수 있는 통장이 있어야 하기 때문이다.

1970년대 후반부터 가파르게 상승하는 주택 가격 안정을 위해 정부는 1977년 주택 수요자를 청약통장에 가입시키고 그 순위에 따라 우선 분양하는 주택청약제도를 만들었다. 그 후 청약제도는 2007년 9월 무주택자 등 실수요자들을 위한 청약가점제 도입으로 변환을 맞는다.

일반적으로 주택청약은 다음과 같이 이루어진다.

분양 원하는 아파트유형 선택 → 청약통장마련 → 청약자격 발생(1,2,3순위) → 입주자모집공고 확인 → 청약신청 → 당첨자발표 → 계약 → 입주

그렇다면 내집마련의 기초가 되는 ‘청약’에 대해 기본적으로 알아야 할 상식은 무엇인지 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 3단계에 걸쳐 살펴본다.

▶ 1단계: 청약통장에는 어떤 종류가 있나?

아파트를 분양받을 수 있는 청약통장에는 청약저축, 청약부금, 청약예금 3가지가 있다. 1인 1계좌만 개설 가능하며 청약통장 종류에 따라 청약할 수 있는 주택이 다르다.

구분	청약저축	청약부금	청약예금
가입자격	무주택세대주	청약부금 실시지역에 거주하는 20세이상의 개인	청약예금 실시지역에 거주하는 20세이상의 개인
가입기간	입주자로 선정될 때까지	정액적립식 2,3년제	1년 (1년 경과시마다 자동 재예치)
가입기간	입주자로 선정될 때까지	자유적립식 2,3,4,5년제	1년 (1년 경과시마다 자동 재예치)
가입기관	국민은행,우리은행,농협	전 은행	전 은행
불입액	매월 2만~10만원까지 5천원단위로 납입	정액적립식 약정금액 (10만원이상 만원단위) 납입	※ 지역 및 공급면적에 따른 예치금액 입금
불입액	매월 2만~10만원까지 5천원단위로 납입	자유적립식 매월 5만~50만원까지 1만원단위로 납입	※ 지역 및 공급면적에 따른 예치금액 입금
청약대상주택	국민주택, 민간건설 중형국민주택, 공공∙민간건설 임대주택	전용면적 85㎡이하의 민영주택, 민간건설 중형국민주택, 민간건설 임대주택	민영주택(85㎡이하 가입자는 민간건설 중형국민주택 포함), 민간건설 임대주택
1순위	가입 후 매월 불입액 24회 이상 납입	가입 후 2년 경과하고 지역별 청약예치금액 이상시	가입 후 2년 경과시
2순위	가입 후 매월 불입액 6회 이상 납입	가입 후 6개월 경과하고 지역별 청약예치금액 이상시	가입 후 6개월 경과시
3순위	1∙2순위에 해당되지 않는자	1∙2순위에 해당되지 않는자	1∙2순위에 해당되지 않는자

※참고) 청약부금, 청약예금 지역 및 공급면적별 예치금액

①청약부금

(단위: 만원)

서울/부산	기타광역시	기타 시 및 군
300	250	200

②청약예금

(단위: 만원)

전용 면적	서울/부산	기타광역시	기타 시 및 군
85㎡이하	300	250	200
102㎡이하	600	400	300
102㎡초과~135㎡이하	1,000	700	400
135㎡초과	1,500	1,000	500

위의 표에서 확인할 수 있듯이 청약저축통장을 갖고 있다면 국가∙지방자치단체 및 대한주택공사 등의 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡이하의 주택에 청약할 수 있다.

청약부금 및 청약예금(서울기준 3백만원) 통장에 가입했다면 일반적으로 삼성래미안, 현대아이파크 등 민간건설에서 공급하는 물량 중 전용면적 85㎡이하로 청약이 가능하다.

그 밖에 청약예금(서울기준 6백만이상) 통장은 민간건설에서 공급하는 아파트에 청약이 가능하다. 단 예치금에 따라 해당되는 공급면적에만 청약이 가능하다.(표 참조)

흔히 청약자들은 서울기준 6백만원 청약예금통장이 전용면적 85~102㎡ 주택에만 청약 할 수 있는 것으로 알고 있는데 102㎡이하 모두 가능하다. 즉 청약부금 및 서울기준 3백만원 청약예금 통장이 청약할 수 있는 주택에도 청약이 가능하다.

▶ 2단계: 청약통장 변경하기

청약저축에 가입했는데 청약예금으로 바꾸고 싶다면? 혹은 가입한 청약예금의 공급면적을 더 큰 공급면적으로 바꾸고 싶은데 가능할까?

대답은 ‘가능하다.’이다. 청약통장은 한번 가입했다고 영원히 바꿀 수 없는 것이 아니다. 통장별 1순위 자격 취득 후에는 전환이 가능하기 때문에 상황에 맞는 청약통장 갈아타기를 할 수 있다. 하지만 그에 따른 제한사항이나 한번 전환 후 바꿀 수 없는 통장 등이 있으므로 유의해야 한다.

보유통장		변경통장	변경가능여부	비 고
청약저축	→	청약부금	X	변경할 수 없음
청약저축	→	청약예금	O	납입인정범위 내 금액만큼 예금통장으로 변경 후 바로 청약자격 발생 (입주자모집공고일전까지 변경해야 이용할 수 있음)
청약부금	→	청약저축	X	변경할 수 없음
청약부금	→	청약예금	O	변경 후 변경일로부터 1년간 청약 제한 (이 기간동안 변경 전 청약통장으로 청약신청 가능)
청약예금	→	청약저축	X	변경할 수 없음
		청약부금	X	변경할 수 없음
		청약예금	O	큰 공급면적으로 변경시 변경일로부터 1년간 청약 제한(이 기간동안 변경 전 공급면적으로 청약신청 가능) 변경 후 2년 경과시마다 다른 공급면적 신청가능

위 표에서도 나타났지만 청약통장 변경시 가장 중요한 사항은 크게 두가지로 볼 수 있다.

첫 번째로 청약저축을 청약예금으로 일단 전환하면 다시는 청약저축으로 전환할 수 없다는 것이다. 두 번째로는 청약예금일 경우 큰 공급면적으로 청약하기 위해 예치금을 늘린다 하더라도 1년을 기다려야 큰 공급면적으로 청약할 수 있다는 것이다.

▶ 3단계: 청약가점제란 무엇인가?

지금까지 청약통장 종류와 변경방법에 대해 살펴보았다. 그렇다면 마지막으로 현재 시행 중인 청약가점제는 무엇인가에 대해 짚어보자.

개편 전 청약제도는 청약통장 가입자 순위를 통해 입주자를 선정하고 동일 순위자는 추첨에 의해 공급하는 방식을 사용했다. 하지만 이러한 추첨제는 서민을 위한 주거를 공급하는데 한계가 있었다. 때문에 정부는 실수요자 중심의 청약제도 가점제(안)을 마련했고 2007년 9월 1일 입주자모집 승인신청 분부터 적용했다.

개편된 청약제도는 청약예·부금 가입자를 대상으로 현행 추첨제와 일정비율 병행하여 실시하며, 청약저축가입자 대상은 무주택기간, 불입횟수, 불입금액 등에 따라 주택 공급순차가 정해지는 순차제 선정방식이 그대로 유지된다.

▪ 전용 85㎡이하 공공주택: 청약저축 순차제 유지
▪ 전용 85㎡이하 민영주택: 가점제 75%, 추첨제 25%
▪ 전용 85㎡초과 민영주택: 가점제 50%, 추첨제 50%(채권매입예정금액 같은 경우)

이 중 가점제는 ‘무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간’을 점수로 계산하여 분양주택 당첨자를 선정하는 방식으로 다음과 같은 산정기준표에 의해 산정된다.

<가점점수 산정기준표>

가점항목	가점상한	가점구분	점수	가점구분	점수
① 무주택기간	32	1년 미만(무주택자에 한함)	2	8년 이상～9년 미만	18
		1년 이상～2년 미만	4	9년 이상～10년 미만	20
		2년 이상～3년 미만	6	10년 이상～11년 미만	22
		3년 이상～4년 미만	8	11년 이상～12년 미만	24
		4년 이상～5년 미만	10	12년 이상～13년 미만	26
		5년 이상～6년 미만	12	13년 이상～14년 미만	28
		6년 이상～7년 미만	14	14년 이상～15년 미만	30
		7년 이상～8년 미만	16	15년 이상	32
② 부양가족수	35	0명	5	4명	25
		1명	10	5명	30
		2명	15	6명이상	35
		3명	20	-	-
③ 입주자저축 가입기간	17	6월 미만	1	8년 이상～9년 미만	10
		6월 이상～1년 미만	2	9년 이상～10년 미만	11
		1년 이상～2년 미만	3	10년 이상～11년 미만	12
		2년 이상～3년 미만	4	11년 이상～12년 미만	13
		3년 이상～4년 미만	5	12년 이상～13년 미만	14
		4년 이상～5년 미만	6	13년 이상～14년 미만	15
		5년 이상～6년 미만	7	14년 이상～15년 미만	16
		6년 이상～7년 미만	8	15년 이상	17
		7년 이상～8년 미만	9	-	-
④ 감점	2주택이상 소유한 세대에 속한 자는 1순위 청약이 제한되고, 2순위에서 가점제로 신청할 경우 각각의 주택마다 5점씩 감점처리
④ 감점	60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 2주택이상 소유한 경우에는 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점처리
본인 청약가점 점수［(① ② ③) - ④］ = 점
※ 단, 감점점수가 전체 가점점수보다 많은 경우 가점제의 점수는 “0점”으로 산정됨

① 무주택기간 계산
입주자 모집 공고일 기준으로 청약통장 가입자의 연령이 만30세가 되는 날부터 산정한다. 단 가입자가 만30세 이전에 혼인했다면 혼인신고 일부터 무주택기간이 인정된다.

가입자 또는 배우자가 과거 주택을 소유하다 처분한 경우에는 주택 처분 후 무주택자가 된 이후부터 무주택기간에 포함된다.

만60세 이상 직계존속이 2주택 미만을 소유한 경우는 무주택에 해당. 즉 1주택까지는 무주택으로 보는 것이다.

② 부양가족 수 계산
입주자저축 가입자와 동일한 주민등록표상에 등재된 세대원으로
▪ 직계존속(부모)은 가입자가 세대주여야 하며 최근 3년 이상 동일한 주민등록표에 등재된 경우 인정한다. 이 때 배우자의 부모(장인,장모)도 포함된다.

예를 들어 가입자인 내가 부모, 배우자, 배우자의 부모를 부양하며 3년동안 동일한 주민등록표에 등록돼 있다면 총 부양가족 수는 5명이 된다. 만약 같은 주민등록표에 배우자와 장인·장모는 3년, 나의 부모는 1년 동안만 등록돼 있었다면 부양가족수는 배우자,장인,장모 3명이다.

▪ 직계비속(자녀)은 주민등록표상에 등재된 미혼자녀로 한정한다. 단 만30세 이상 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년 이상 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 인정.

즉, 만 30세 미만 미혼자녀는 주민등록표상에 등록만 됐으면 기간에 상관없이 부양가족에 포함되지만 만약 만 35세 미혼자녀가 최근 6개월만 같은 주민등록표에 등록됐다면 부양가족수에 포함되지 않는다.

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