2006-09-15 08:57

http://blog.drapt.com/hymicro/81158278222371

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=405

2006년 9월 현재 가을 수도권 주택시장은 아직 전세대란은 아니지만 전세난은 분명해 보입니다. 전세난이 수도권에 국한되고 아파트단지별로 체감이 다른 국지적인 현상이긴 하지만 말입니다. 이번 오윤섭의 부자노트에서는 전세난을 계기로 부동산시장의 미래를 예측하는데 급급하지 말고 미래를 선택하는 방법을 설명해보겠습니다. 제가 만약 집이 없는 세입자라면 저는 이렇게 행동할 것입니다. 먼저 주택시장에서 발생한 전세난의 근본적인 원인(根因)과 직접적인 원인(近因)을 분석할 것입니다. 먼저 주택시장 전세난의 根因은 무엇일까요? 근본적인 원인은 정부의 부동산정책 때문입니다. 이번 전세난으로 시장의 반격이 시작됐다고 볼 수 있습니다. 주택공급측면을 보면 분양시장의 경우 소비자가 원하는 지역에서, 원하는 평형이 지속적으로 안정적으로 공급돼야 합니다. 또 기존아파트시장에서는 보유자가 매도 및 전세 물량을 쏟아내야 합니다. 하지만 재건축 규제정책으로 강남권 등 인기지역에서는 신규 주택공급이 끊긴 상태입니다. 서울에서 신규 주택공급이라곤 공급시기가 불투명한 송파신도시나 강북 뉴타운이 ‘계획’으로 존재할 뿐입니다. 반면 규제정책이 2003년 10,29대책 이후 본격화됐으니 3년째인 2006년 하반기에 부작용이 나타날 것입니다. 공급 규제정책이 분양물량 감소로 가시화되는데는 통상 3년이 걸립니다. 여기에 양도세 중과로 보유자들이 쉽게 매물로 내놓지 못하고 보유세 중과, 담보대출 제한 등으로 구매력 있는 유효수요자도 내집을 마련하지 못하고 세입자로 남는 시장 왜곡이 일어났습니다. 특히 보유자는 세부담의 상당 부분을 세입자에 떠넘기고 있습니다. 이어 구체적으로, 미시적으로 2006년 가을 주택시장에만 국한해서 전세난의 近因을 들여다보겠습니다. 첫 번째는 전세 물건이 없다는 점입니다. 양도세 및 종합부동산세 등 보유세 중과로 전세 물건을 매물로 내놓는 경우가 많습니다. 또 늘어난 세금 때문에 전세보다는 월세로 전환하는 경우가 크게 늘었습니다. 3.30대책의 담보대출 제한 강화로 강북권에서는 중소형 평형대에 매수세가 붙어 전세 물건의 품귀 현상이 발생하고 있습니다. 더욱이 서울 등 수도권 2006년 하반기 아퍄트 입주물량(6만4천1백49가구)이 2005년보다 2천가구 이상 줄어들고 특히 서울은 재개발 이주 수요가 몰린 강북구, 성북구, 서대문구 등 전세 물건 품귀가 심화되고 있습니다. 두 번째로는 2006년이 전세계약 갱신이 많은 짝수년도인데다 음력으로 한 해에 입춘이 두 번 들어 있는 쌍춘년으로 가을 신혼부부의 수요가 더해진 것도 전셋값 상승에 일조하고 있습니다. 9월 들어 수도권 아파트 전셋값 변동률은 0.60%이고 지역별로 보면 서울 0.59%, 신도시 0.35%, 경기 0.60%로 상승폭이 커지고 있습니다. 이같은 전세난의 根因과 近因은 결과적으로 세입자의 거주비용이 늘어나면서 전세냐? 구입이냐? 선택을 강요할 것입니다. 단기적으로 전세대기자가 매입대기자로 전환하는 시기와 수요량은 하반기에 1가구 2주택 양도세 중과를 피하기 위한 매물량과 전셋값 상승폭에 따라 좌우될 것입니다. 이번 전세난은 근본적인 단기처방에 급급한 일방적인 규제정책에서 비롯된 것이므로 택지개발지구 중심의 수도권 외곽 주택공급 확대책만으로 해결될 수 없습니다. 공급물량 부족은 2006년 하반기에 완화정책을 편다고 해도 시장에서는 3년 뒤인 2009년 이후에나 효과가 나타날 것입니다. 여기까지는 부동산 투자자라면 누구나 예측할 수 있는 것이며 주택시장의 미래를 예측할 뿐입니다. 하지만 부동산 투자자라면, 특히 내집마련 수요자라면 미래를 예측하는데 그쳐서는 안됩니다. 미래를 선택해야 합니다. 이같은 상황에서 내집마련 수요자가 미래를 선택하는 방법은 무엇일까요? 구매력만 있다면 내재가치가 높은 아파트를 지금 매입하는 것이 바로 미래를 선택하는 길입니다. 이것이야 말로 시황이 좋고 나쁨에 따라 휘둘리지 않고 시장을 지배하는 길입니다. 내재가치가 높은 아파트는 졸저 '부동산 가치투자’에서 '가치투자자가 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지’(65쪽)를 통해 소개한바 있습니다. 내재가치가 높은 아파트란 먼저 부자들이 관심이 있거나 매입하고 싶은 아파트이어야 합니다. 또 현재 거주하고 있는 세입자가 사서 거주하고 싶은 단지이어야 합니다. 매입 대상 단지의 지역 주택 수급상황을 고려할 때 공급보다 구매력 있는 유효수요자가 지속적으로 늘어날 수 있는 곳이어야 합니다. 규제정책 등 악재나 주택시장 침체기에도 가격이 일시적으로 하락할 수 있지만 곧바로 회복하고 지속적으로 가격이 상승하는 곳이어야 합니다. 마지막으로 지역 경제력(쉽게 말해 지역별 1인당 국민소득)이 일정 수준 이상이어야 합니니다. 지역 경제력이 떨어지면 유효수요자가 적고 인구 유입요인이 약해 수요가 정체됩니다. 위 조건을 모두 갖춘 아파트를 매입하기는 현실적으로 힘듭니다. 6가지 조건에서 최소한 2가지 이상을 충족하는 단지라면 매입 대상에 넣을 수 있습니다. 언제 매입할 것인가는 침체기를 적극 활용하고 내재가치보다 시장가격이 낮고 지속적으로 미래가치가 오를 수 있는 단지라면 매입타이밍에 얽매일 필요가 없습니다. 단순히 미래를 예측하는 보통 사람이 될 것인가? 미래를 선택하는 가치투자자가 될 것인가?는 오윤섭의 부자노트 독자 여러분의 실행력에 달려 있습니다. 내집마련 수요자라면 아래 문구를 명심하세요. 미래를 예측하는 자: 집값이 원하는 수준까지 언제 내려갈 것인가를 고민하는 자 미래를 선택하는 자: 내재가치가 높은 아파트를 골라 구매력이 확보했을 때 구입하는 자

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