부동산노트(1752)

이때에 필요한 것이 바로 객관적인 시각입니다. 내가 보는 것이 아니라, 남들이 보는 시각이 중요합니다. 남들이 보기 좋고 살고 싶어야 가격도 오르고 지역도 좋아지는 법입니다.

그렇게 본다면 서울의 많은 지역중에 남들이 좋아하고 끌리는 지역이 어디인지 먼저 살펴보아야 할 것입니다  무엇보다도 강남, 서초, 송파 이 BIG 3는 흔들리지 않는 아성입니다.

전 우리나라의 인구 성장 추이 곡선을 살펴보고 이미 기존에 형성되어 있는 강남권의 인프라로 볼때에 기존의 강남권 지역을 뛰어넘는 지역은 나오기 힘들다고 봅니다.

그리고 만약 있다면 향후 10년내에 이 아성에 도전할 수 있는 유일한 구는 용산구입니다. 미군의 이전과 100만평의 공원 그리고 서울시의 전체 개발 계획으로 볼 때 용산구는 우리나라에서 유일하게 강남을 대처할 수 있는 장소가 될 가능성이 있습니다.

저는 개인적으로 직장 때문에 10년넘게 용산에 있다보니 이 쪽 지역에 대하여 상세히 알고 있습니다. 등잔밑이 어둡다고 저 역시 과거에 그렇게 투자 기회가 많았지만 용산의 파급력에 대하여 간과하고 있었습니다.

하지만 그 가능성이 조금씩 가시화 되면서 곧 용산이 어떻게 변화될 지 보이기 시작했습니다.

아직 용산에 대한 투자는 늦지 않았습니다. 그러나 곧 늦을 시간이 올 것입니다. 제 개인적인 판단으로는 올해가 용산의 블루칩 지역에 진입하는 마지막 기회가 될 것입니다.

연말에는 대선이 있고 다음 정권에서 용산의 개발에 들어가면 걷잡을 수 없이 가격이 오를 것이기 때문입니다.

용산 지역은 워낙 방대하고 개발지역도 규모가 크기에 오늘은 블루칩 중심으로 한 번 기술해 보도록 하겠습니다.

일단 최고의 주거지이자 투자지인 입지는 용산민족공원을 둘러싼 지역입니다.

용산민족공원은 크게 3부분입니다. 서울역과 가장 가까운 캠프 코이너, 중앙인 메인 포스트, 남쪽인 사우스 포스트입니다.

여기 주변의 좋은 입지는 현재 투자한다면 나중에 분명히 거대한 수익과 결실로 다가올 것입니다.

일전에 미군부대에 공연관람 때문에 초청을 받아  그 안을 돌아다닌 적이 있었습니다. 용산민족공원의 규모가 어느정도로 큰지 느끼고 돌아왔습니다.

미국에 센트럴파크가 70만평이라지요. 용산민족공원은 100만평입니다. 아마 대한민국 최고의 공원이자 랜드마크가 될 것이 틀림없습니다.

1.   동부이촌동

동부 이촌동은 용산이 뜨기 전부터 부촌으로 유명한 동네였습니다. 한강을 남향으로 바라볼 수 있고 부자들이 모여 살기에 과거부터 돈있는 사람들이 모여 들었습니다.

심지어 IMF때에 집값이 흔들릴때도 이곳은 비교적 흔들리지 않는 지역중 하나였습니다.

동부 이촌동은 과거에도 그랬고 미래도 마찬가지지만 앞으로도 서울시의 최고 동네중 하나가 될 것입니다.

한강조망권과 부자들이 모여사는 용산의 최고 블루칩지역이었습니다. 그러나 향후 용산의 최고의 자리로 남아있느냐는 조금 더 지켜 볼 문제입니다.

동부이촌동의 가장 아쉬운 점은 동부이촌동과 용산공원을 나누는 중앙선국철입니다. 이것은 용산공원과의 연계성에 가장 큰 걸림돌이 됩니다. 만약 이 중앙선국철이 지하로 묻혔다면 이촌동은 정말 서울 최고의 동네로 거듭났을 것입니다.

이후에도 언급하겠지만 용산지역에서 블루칩과 옐로우칩의 구분은 1호선과 이 중앙선이 지나가는지역을 기점으로 나뉘이게 됩니다.

용산민족공원과 담벼락이 붙어있고 1호선과 중앙선 안쪽은 최고의 블루칩이 될 것이다. 반면 지상철의 바깥쪽은 옐로우칩이 될 것입니다.

우리나라에서 리모델링을 할 경우 가장 수익성 좋은 곳 중 하나가 이촌동입니다. 그만큼 지가도 높고, 주민들의 재력이 뒷받된다는 의미입니다. 이촌동에서 현재 가장 대단지로 리모델링 하려는 곳은 현대아파트이죠. 앞으로 새롭게 거듭날 것입니다.

2.   씨티파크와 파크타워 지역

앞으로 가장 좋아질 지역중 하나입니다. 일단 용산민족공원(사우스포스트)과 용산박물관과 인접해 있습니다. 여기서는 한강조망권 뿐 아니라 공원 조망권을 다 충족시킵니다. 박물관과 공원을 지척에 두고 언제든 접근 가능한 장점이 있습니다.

또한 주변이 개발 가속을 받고 있습니다. 용산역사 근처 개발등으로 이 지역이 새로운 용산의 블루칩이 될 가능성이 높습니다. 주변 재개발 지분이 평당 거의 1억대이죠.

용산에 정통한 분 이야기를 들으니 이 지역부터 삼각지와 후암동에 이르는 라인이 새롭게 떠오르는 지역이라 이야기 하더군요. 특별히 용산민족공원과 인접한 라인이 말입니다.

단 이지역 중에서 고를때에는 특별히 전철 노선을 염두에 두십시오. 4호선과 1호선이 지나가는데 인접하여 교통까지 편리하면 그 가치는 극대화 될 것입니다.

3.  용산철도 기지창 주변 지역

서부이촌동쪽인 철도 기지창에는 우리나라에서 가장 높은 빌딩을 추진한다고 합니다. 1호선이 지나는 라인은 데크로 덮어 버리고 공원과 한강수로를 이용해 꾸민다고 하더군요.

대만에 가보면 101빌딩이 있습니다. 얼마전까지만 해도 세계에서 최고 높은 빌딩이었죠.

중요한 것은 그 주위에 가보면 주변이 다 같이 개발되고 지가가 올라가는 현상입니다.

과거만 해도 같은 용산의 이촌동도 이쪽 서부이촌동은 교통의 불편함과 주변이 낙후되어 있어서 발전이 더디었습니다.

이번 철도기지창 개발은 서부이촌동을 대폭 바꾸어 놓을 것입니다.

이곳도 투자 가치가 높을 거라 생각합니다.

4.  삼각지

삼각지는 용산 지역중에 가장 교통이 원활한 곳중 하나입니다. 4호선과 6호선이 교차로 지나가고 이태원쪽과 마포쪽을 가로지르는 교통의 요지이기도 합니다.

현재 삼각지 최고의 아파트는 GS자이 입니다. 이 아파트는 분양시에는 평당 천만원정도밖에 되지 않았죠. 하지만 지금은 38평형이 10억정도이고 47평형이 14-15억 정도 할 것입니다.

조망이 아주 좋죠. 하지만 건너편에 재건축 건물이 들어설 예정인데 그러면 공원 조망을 가릴 가능성이 있습니다.

삼각지에는 삼각맨션이 있습니다. 지은지 수십년 된 아파트입니다. 다들 지나다 재건축가능성을 보고 눈독을 들이고 있을 법 합니다. 하지만, 그 아파트 땅이 한국전력위에 세워져 있어 아직 법적인 문제가 해결되지 않았습니다.

얼마전 대법원판결에서 한전에 진 걸로 알고 있습니다. 미래가 불투명해서 투자시에는 주의를 요합니다.

GS자이옆 대우프루지오 옆에 캠프 킴이라고 USO자리에는 용산경찰서와 용산구청이 들어 온다는 설(?)도 있습니다.

아마 이 라인들도 대대적인 정비가 될 것입니다.

5.   후암동

후암동은 2지역으로 나뉩니다. 4호선 숙명여대역과 가깝고 고층으로 개발되는 후암지역과 용산고등학교쪽으로 저층으로 개발되는 지역으로 말입니다.

먼저 숙명여대역과 가까운 후암1구역을 살펴보겠습니다. 후암동과 인접한 용산공원지역은 캠프 코이너입니다. 여기에는 미국대사관이 들어온다는 설(?)이 있습니다. 숙명여고빈자리에는 외국인 학교가 들어온다는 설도 있습니다. 그 앞의 도로도 8차선으로 넓힌다고 합니다.

여하튼 그렇게 되면 주변이 정비되고 과거 동부이촌동에서 미군들에게 세를 주었듯이 이곳 역시 그런 시장이 형성될 가능성도 있습니다. 아파트 가격도 강세를 보일 것입니다. 구역은 지정되었지만 아직 조합설립 전입니다. 투자가치가 높습니다.

다음은 용산고등학교와 가까운 후암지역입니다. 이곳은 저층으로 개발한다는 설(?)이 있습니다. 고급 빌라촌화 시킨다는 이야기인데 건축제한은 되어 있으나 구역지정이 되어 있지 않아 투자시에는 곰곰히 살펴 보셔야 할 것입니다.

단 좋아지는 것은 동작대교부터 용산민족공원지하도로(향후 건설예정이라함)를 통과하여 남산까지 통과하는 도로가 뚫린다 합니다. 그렇게 되면 용산에서 강남까지 이어지는 중요한 도로가 될 것입니다.(마치 강남의 구룡터널역할을 할 것입니다.)

p.s. 용산 지역은 워낙 광범히 하고 블루칩과 옐로우칩이 혼재되어 있어 모두 언급하지 못함을 안타깝게 생각합니다.

특별히 한남동 지역은 한강 조망도 좋고 한남뉴타운의 호재가 있기에 기존에 들어가신 분들은 좋은 수익율을 거둘 것입니다.

하지만, 조합지분이 많이 쪼개져서 안타까운 부분이 있습니다. 지역은 좋은데 소형평수가 많이 들어가면 가격에 영향을 받지 않을까 사료됩니다.

오늘은 뉴욕의 센트럴파크와 같은 역할을 할 용산민족공원을 배경으로 하여 지역을 조망하는 시간을 가졌습니다.

흐름을 잘 읽고 연구하시면 길이 보일 것입니다. 다시 말하지만, 개인적인 추측이지만 올해는 용산진입에 중요한 해가 되지 않을까 생각합니다.

글쓴이 : 위행자

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