이명박 대통령이 대선 당시 공약으로 내걸었던 재건축 활성화방안이 어떻게 결론나느냐에 따라 올해 재건축 향방이 판가름 날 것으로 전문가들은 보고 있다. 현재로서는 용적률 상향 등이 구체화되면서 재건축사업도 점차 활기를 되찾을 수 있을 것이라는 전망이 우세하다. 국토해양부는 지난해 용적률 상향, 소형주택의무비율 완화 등의 내용을 담은 11·3 대책을 발표하면서 재건축사업에서의 용적률을 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 정하고 있는 최대 300%까지 허용키로 했다.

 

국토부는 소형주택의무비율도 완화해 지자체가 탄력적으로 운용할 수 있게 했다. 이와 함께 지난해 8·21 대책으로 발표했던 절차 간소화방안도 사업에 숨통을 틔우는 호재로 작용할 것으로 기대된다. 특히 가장 큰 수혜를 받을 것으로 예상되는 개포, 고덕, 둔촌, 가락시영 등 초기사업단계인 재건축단지들의 사업계획이 어떻게 바뀔 것인지 관심을 모으고 있다. 이 재건축 대상 아파트단지들은 벌써부터 재건축 규제완화에 대한 기대심리에 한껏 부풀어 있는 상황이다.

 

한국주택정비사업조합협회의 최태수 사무국장은 “재건축 용적률 상향은 그동안 일선 재건축단지들이 염원해 왔던 것”이라며 “용적률 상향 등을 골자로 한 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안 및 시행령 개정안은 올 상반기 이후에나 확정될 것으로 보여 하반기부터는 일선 재건축 사업장들이 활발한 움직임을 보일 것”이라고 예상했다.

 

하지만 전문가들은 〈국계법〉에서 정하고 있는 용적률에 대한 기준을 〈도정법〉에 명시하지 않고 또다시 시·도별 도시계획조례로 위임할 경우 공염불에 그칠 수 있다고 지적하고 있다.

 

▲재건축 용적률 법정 상한선까지 허용=재건축사업에서의 용적률이 최대 300%까지 늘어나게 된다. 현행 〈국계법〉상의 상한용적률까지 허용하겠다는 취지로 서울시내 일반주거지역의 경우 종구분에 따라 50%p씩 올라가게 되는 것이다.

 

특히 국토해양부는 용적률 상향의 실질적인 정책효과를 이루기 위해 〈도정법〉에 용적률을 아예 규정하겠다는 방침을 정했다. 이럴 경우 〈국계법〉상의 시·도별 위임조항에 따라 일정부분 낮춰진 용적률을 적용받는 게 아니라 곧바로 〈도정법〉 적용을 받게 된다. 다시 말해 〈도정법〉에 용적률을 규정하게 되면 별도의 시·도별 도시계획조례 개정 없이도 곧바로 용적률 상향이 가능해진다는 얘기다.

 

일례로 서울시내 3종 일반주거지역에 아파트를 지을 경우 지금은 서울시 도시계획조례에 따라 250%까지 허용된다. 〈국계법〉에서 300%까지 허용하고 있지만 시·도 조례가 따로 정할 경우 그에 따른 단서조항을 적용받기 때문이다.

 

용도지역 안에서의 용적률을 정하고 있는 〈국계법〉 제85조제1항에 따르면 1종 일반주거지역의 경우 100% 이상~200% 이하, 2종 일반주거지역 150% 이상~250% 이하, 3종 일반주거지역 200% 이상~300% 이하 등으로 각각 명시돼 있다.

 

하지만 앞으로 〈도정법〉에 용적률을 명시하게 되면 재건축 아파트의 경우 곧바로 300%까지 용적률이 허용된다. 다만 고도제한이나 사선제한 등을 적용받게 되면 다른 법률에 따라 300%까지 적용되지 않을 수도 있다. 이에 따라 사업계획이 아직 확정되지 않은 초기단계의 재건축단지들이 쌍수를 들고 환영하고 있다. 특히 개포주공1·2·3·4, 개포시영, 고덕2·3·4·5·6·7, 고덕시영, 둔춘주공, 가락시영 등이 대표적인 수혜 예상단지들이다.

 

▲용적률 상향… 〈도정법〉에 명시해야=서울시 도시계획조례에서는 1종 일반 150% 이하, 2종 일반 200% 이하, 3종 일반 250% 이하 등으로 〈국계법〉과 달리 각각 50%p씩 하향조정돼 있다. 여기에 서울시가 ‘디자인 서울’을 모토로 다양한 인센티브제를 활용해 별도로 용적률을 관리해 오고 있다.

 

그동안 서울시는 다른 시·도보다 용적률을 더 제한했고, 그 대신 기부채납이나 디자인 차별화 등을 통해 용적률 인센티브를 부여해 왔다. 만약 이번에도 〈도정법〉에 명시하지 않은 채 도시계획조례로 위임할 경우 서울시가 별도의 조례 개정을 하지 않을 것이라는 게 전문가들의 공통된 견해다.

 

하지만 재건축 용적률이 도시계획조례로 위임되지 않고 〈도정법〉에서 정해질 경우 서울시는 그에 따를 수밖에 없게 된다.

 

실제로 지난해 9월 2종 일반주거지역의 층수를 15층에서 평균 18층으로 완화하는  내용을 골자로 한 〈국계법〉 시행령이 개정·공포됐음에도 불구하고 타 시·도와는 달리 서울시의 경우 지금까지도 도시계획조례를 개정하려는 움직임을 보이지 않고 있다. 이로 인해 일선 재건축 현장에서는 사업계획을 변경하지 못한 채 답보상태에 놓여 있다.

 

이러한 상황들을 살펴보면 용적률 상향 역시 〈도정법〉으로 정하지 않는다면 서울시내에서는 여전히 지금과 똑같은 용적률을 적용받게 될 것이란 우려가 나오고 있다.

 

 

■ 부동산대책 완화 효과
재건축 소형주택의무비율이 이르면 올해 상반기 경 완화·시행될 전망이어서 1:1재건축이 불가피했던 서초, 강남 등 중·고밀도 아파트들의 재건축사업이 활기를 띨 것으로 전망된다.

 

국토부는 지난해 11월 〈도정법〉 시행령 개정안을 입법예고하면서 소형주택의무비율을 종전 ‘60㎡이하 20%, 60㎡~85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%’에서 ‘85㎡이하 60%’로 지을 수 있도록 했다. 다만 시·도지사가 필요한 경우 시행령 범위 내에서 도시 및 주거환경정비 조례로 규모나 건설비율을 따로 정할 수 있도록 함으로써 광역단체가 탄력적으로 운용할 수 있게 된다. 또 기존 주택규모에 비해 전용면적이 10% 범위 내에서 증가하는 경우에는 소형주택의무비율을 적용받지 않도록 했다. 가장 대표적인 수혜단지로는 서초·반포 고밀도아파트지구가 꼽힌다. 이들 단지들은 대부분 1:1재건축이 불가피한 상황이다. 일례로 현재의 소형주택의무비율인 2:4:4를 적용하게 되면 오히려 기존 주택규모보다 작은 주택을 분양받을 수밖에 없는 상황이었다.

 

올 상반기부터 시행될 이번 완화규정은 관리처분인가 여부에 관계없이 적용이 가능하다. 다만 관리처분인가나 일반분양분에 대한 입주자 모집이 있었던 경우 토지등소유자 및 입주자의 권리가 침해될 소지가 있어 이해관계인 전원의 동의가 있어야만 가능토록 제한을 뒀다. 또 이러한 완화규정이 정작 승인권자인 각 광역단체와는 협의가 아직 안된 만큼 아직 갈길이 멀다. 국토부는 개정안을 마련해 각 광역단체와 협의 후 국회에 넘긴다는 입장이다.

 

 

 

예비안전진단과 정밀안전진단 두 단계로 나눠져 있는 현행 안전진단 절차도 하나로 통합된다. 이와 함께 안전진단 판정기준도 현재보다 완화될 전망이다.

 

이는 지난해 ‘주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’을 목적으로 8·21대책에서 나온 것이다.

 

공동주택이 재건축사업을 추진하기 위해서는 안전진단 통과가 필수인데, 이번 법 개정을 통해 송파구 잠실5단지, 대치동 은마아파트 등 안전진단 단계에서 몇 차례 낙방했던 재건축단지들의 수혜가 예상된다.

 

실제로 은마아파트는 그동안 예비안전진단에서 2차례 떨어졌고, 잠실주공5단지는 3차례나 좌절하며 사실상 사업추진이 중단된 상태였다. 또 안전진단 실시 시기도 정비계획 수립 이후에서 정비계획 수립 이전에도 받을 수 있도록 조기화된다.

 

안전진단 판정기준이 어떻게 완화될지 여부에 대해서도 귀추가 주목되고 있다. 현행 기준에 따르면 △구조안정성 가중치 0.5 △건축마감 및 설비노후도 0.3 △주거환경 0.1 △비용분석 0.1이 적용된다. 56점 이상이면 유지보수, 31~55점이면 조건부 재건축, 30 이하일땐 재건축 판정을 받게 된다.

 

재건축 후의 주거환경 개선정도나 비용분석 등은 상대적인 가중치가 낮아서 사실상 건물구조에 이상이 없을 경우 재건축이 불가능했다.


2. 2009 단독재건축 전망

서울 2차 정비기본계획 추가 예정… 기대감 ‘쑥쑥’ 추가 예정구역 총 383곳 조사… 올 초에 결정 전문가 “층수·구역지정요건등 현안 선결돼야”       기축년 새해에는 단독주택지 내에서의 재건축사업이 다소 활기를 띨 것으로 전망되고 있다. 서울시가 지난 2007년 초부터 미뤄왔던 2차 기본계획에 대한 고시를 잠정 결론짓고 이르면 올해 초 발표하려는 움직임을 보이고 있기 때문이다. 여기에 지난해 정부가 재건축 용적률 상향조정 및 소형주택의무비율 완화 등을 골자로 한 11·3대책을 발표하면서 단독주택 재건축 예정구역들의 기대감도 더욱 높아지고 있는 게 사실이다. 하지만 단독재건축에서는 구역지정 요건완화, 층수완화, 재개발사업과의 형평성 등 풀어야할 숙제가 남아있다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 이러한 숙제를 먼저 해결하지 않는 이상 서울시가 2차 기본계획을 고시하더라도 현재의 단독재건축 예정구역들이 겪고 있는 고충으로 인해 재건축사업에 대한 난항은 피할 수 없을 것이라고 전망했다.   ▲2차 추가예정구역 383곳… 올초 고시 예정=서울시가 그동안 미뤄왔던 단독재건축 부문 제2차 도시·주거환경정비기본계획이 이르면 올해 초 윤곽을 드러낼 것으로 보여 일선 단독재건축 현장에서는 기대감에 부풀어 있다.   서울시는 지난 2006년 3월 23일 재건축부문에 대한 도시·주거환경정비기본계획을 확정·고시한 바 있다. 하지만 1차 고시된 결과 재건축사업을 추진하기 위한 필요 여건을 갖추고 있는데도 불구하고 누락된 곳이 많아 2차 예정구역을 선정하기 위한 타당성 조사를 지난 2006년 6월과 12월에 걸쳐 실시했다.   이후 2007년 초 2차 예정구역에 대한 기본계획을 수립해 발표할 예정이었지만 집값상승을 우려해 무기한 연기하면서 거의 백지화된 상태였다.   심지어 서울시는 단독주택 재건축에 대한 요건강화를 국토해양부에 권고했고, 국토부는 요건강화를 골자로 한 〈도정법〉 시행령 개정안까지 입법예고된 바 있다. 하지만 지난해 10월 규제개혁위원회가 〈도정법〉 시행령 개정안에 대해 개정철회 권고결정을 내리면서 서울시의 의도가 수포로 돌아가게 됐고, 단독재건축에 대한 구역지정 요건은 현행을 유지하게 됐다.   이에 서울시에서도 2차 기본계획 고시를 더 이상 늦출 수 없다고 판단해 올해 안에 2차 예정구역들에 대한 기본계획을 수립키로 한 것이다.   서울시에 따르면 2차 기본계획 추가예정구역은 총 383곳으로 집계됐으며, 이 중 150여곳이 현행법에 따라 구역지정 요건을 충족하고 있는 것으로 나타났다. 서울시의 방침대로 2차 기본계획이 올해 초 고시될 경우 추가예정구역들의 재건축사업이 활발하게 추진될 것이라는 분석이다.   ▲〈도정법〉 시행령 개정으로 협동주택 구제=국토부가 지난해 12월 17일 관리처분기준의 시·도 조례 위임 등의 내용을 담은 〈도정법〉 시행령 및 시행규칙을 개정·공포함에 따라 단독주택 재건축구역에서의 협동주택 소유자들도 재개발사업과 같이 각각 분양권을 얻을 수 있게 되면서 해당 구역들의 숨통이 트일 전망이다. 이전에는 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 관리처분기준을 시·도 조례로 별도로 정하고 있음에도 불구하고 단독주택 재건축사업은 제외돼 있었다.   이에 국토부는 시행령 개정·공포를 통해 단독주택 재건축사업의 경우에도 주택재개발사업에 준해 관리처분기준을 시·도 조례로 위임하게 됐다. 시·도 조례가 개정될 경우 재개발사업에 한해서 적용되던 다가구주택에 대한 경과조치에 따라 협동주택 소유자들에게도 분양대상자격이 주어지게 된다.   정확한 통계자료는 없지만 협동주택은 서울시 은평구, 중랑구, 서대문구 등에 많이 분포돼 있는 것으로 알려져 있다.   지금까지 이들 구역에서는 건축물에 대한 소유권은 각각이지만 대지를 공유하고 있다는 이유만으로 공유자 중 대표자 1사람만을 조합원으로 인정하고 분양권을 부여했다.   하지만 해당 조합들은 투기를 목적으로 하지 않는 구역 내 협동주택 소유자들에게도 분양권을 인정해 주기 위해 정관에 따로 자격을 부여한다든지 아니면 보류지를 확보하는 등의 불가피한 방법을 택해 왔다.   한편 지난해 서울시 중랑구 A단독재건축 구역의 협동주택 소유자들이 제기한 행정소송에서 법원은 이들에게도 각각의 분양권이 인정된다고 판결함에 따라 A단독재건축 조합의 고충이 사라지게 되기도 했다.    이처럼 해당구역 내 협동주택 소유자들이 소송을 제기한 후 분양권이 인정된다는 판결을 얻어야만 각각에 분양권이 주어지곤 했다. 이에 일선 현장에서는 법의 애매모호함이 소송을 부추기는 것 아니냐는 비난이 쏟아졌다.   국토부는 이러한 폐단을 없애기 위해 단독재건축사업의 경우도 재개발사업과 마찬가지로 지역의 특성에 따라 관리처분기준을 정할 수 있도록 시행령 제52조제2항제1호에 단독재건축사업의 관리처분기준을 시·도 조례에서 따로 정할 수 있도록 한 것이다.   -------------------------   기본계획상 구역지정 총 22곳에 그쳐   ■ 사업저조 원인과 대책 2003년 〈도정법〉이 제정되면서 단독주택지 내에서도 재건축사업을 추진할 수 있게 됐지만 재개발사업보다 강화돼 있는 구역지정 요건으로 인해 구역지정조차 신청하지 못한 곳이 수두룩하다.   구역면적이 협소해 사업성이 저조하다는 이유로 재건축사업에 대한 주민들의 열의가 아예 없거나, 구역 내 특성은 재개발사업과 똑같지만 공동주택 재건축에 적용하는 각종 규제를 동일하게 적용받고 있는 문제로 인해 기본계획에 포함돼 있음에도 불구하고 사업추진이 더디다는 게 업계의 분석이다.   서울시에 따르면 기본계획에 포함돼 있는 단독재건축 예정구역 중 지난해를 기준으로 구역지정을 받은 곳은 불과 22곳에 그치고 있는 것으로 나타났다.   연도별로 살펴보면 당초 기본계획이 고시된 2006년에는 은평구 신사동 19번지 일대 등 6곳에서 구역지정을 받아 사업을 추진하고 있으며, 2007년에도 역시 중랑구 면목1 주택재건축 등 6곳에서 구역지정을 받았다.     또 지난해에는 노원구 월계1 주택재건축 등 10곳으로 점차 구역지정을 받은 곳이 늘고는 있지만 기본계획이 고시될 당시 총 240곳이 단독재건축 예정구역인 것을 감안하면 엄청나게 더딘 사업추진 현황을 보이고 있는 것이다.   또 단독주택 재건축사업을 추진하기 위해서는 대지면적이 최소 1만㎡ 이상이어야 했지만 지난해 12월 〈도정법〉 시행령 및 시행규칙이 개정·공포되면서 시·도 조례가 따로 정하는 경우 대지면적이 최소 5천㎡ 이하로도 단독주택 재건축사업이 가능하다. 하지만 일선 현장에서는 달갑게 받아들이지 않고 있다. 대지면적이 1만㎡를 겨우 상회하는 대부분의 예정구역들이 사업성이 좋지 않다는 이유로 재건축사업을 기피하는 현상까지 나오고 있는 게 현실이기 때문이다.   또 서울시 강북구, 도봉구 등에서는 기본계획 상 자연경관지구 및 최고고도지구로 지정되면서 대부분의 예정구역들이 층수 5층 이하에 높이는 20m 이하로 제한돼 있고, 도시·건축공동위원회의 심의 때 완화받을 경우에는 층수 7층 이하, 높이 28m 이하로 제한돼 있어 곤혹을 치르고 있다.