땅은 ‘여러 가지 가격’을 가지고 있다.

정부가 조사해 발표하는 공시지가에서부터 감정가, 기준가, 매도호가, 매수호가, 급매가, 흥정가격, 실거래가격 등에 이르기까지 적어도 10여 가지는 된다.

이처럼 땅값의 종류는 많지만 일반적으로 시장에서 통용되는 정확한 실거래가격을 파악하기는 쉬운 일이 아니다.

아파트는 그래도 어느 정도 통일된 가격을 형성하지만 땅은 그야말로 부르는 게 값이기 때문이다.

때문에 노련한 전문가조차도 호가에 땅을 잡았다가 낭패를 보는 경우가 많다.

토지전문업체 이종창 대표는 “정확한 땅값 파악은 투자의 기본”이라며 “이에 따라 투자 수익률이 좌우되기 때문”이라고 말했다.

호가에 잡았다가 낭패보기도

기본적으로 땅값에는 호가와 실거래가가 있다.

호가는 말 그대로 땅주인이 부르는 가격, 실거래가는 실제로 매매되는 가격을 말한다.

땅값에서 호가가 ‘꿈’이라면 실거래가는 엄연한 ‘현실’이다.

하지만 거래가 드문 시골 땅에선 호가와 실거래가의 구분이 사실상 어렵다.

특히 호가와 실거래가가 뒤섞인 개발예정지 주변에서는 판단력이 흐려져 호가에 땅을 매입했다가 속앓이를 하는 투자자들이 간혹 나온다.

따라서 정확한 가격을 파악해 매수나 매도에 나서는 게 투자의 기본이 된다.

땅값을 정확하게 파악하기 위해서는 현장답사가 필수다.

이때 땅의 모양, 고저, 경계 등도 기본적으로 조사해야 할 사항이다.

현지에서 땅값을 파악하는 방법으로는 이장 등 현지인을 통하는 방법과 현지 중개업소를 통해 확인하는 방법이 있다.

하지만 둘 다 절대적이지는 않다.

일단 수도권지역의 이장이라면 이미 웬만한 부동산중개업자 못지 않은 이력이 붙었다고 간주해야 한다.

그동안 개발이 이 지역에 집중됐던 만큼 수많은 경험과 학습을 통해 전문가 뺨치는 지식과 정보를 축적했기 때문이다.

때문에 자신들의 재산가치를 좌우하는 동네 땅값을 낯선 사람에게 정확히 말해줄 리가 없다.

대개 땅을 사러왔다고 하면 시세보다 상당히 높게 부르는 게 일반적이다.

현지 부동산중개업소도 땅값을 정직하게 말해주지 않는 편이다.

이는 중개업소 사장들이 부도덕해서가 아니다.

시세를 정확하게 말해줬다가는 현지 주민이나 동업자, 심지어 고객들로부터 따돌림을 당하거나 미움을 살 수 있기 때문이다.

이처럼 투자를 위해 땅을 매입하려는 사람들이 자주 토로하는 어려움 중의 하나가 자신이 매입하려는 땅값이 적정한 것인지 판단하기 힘들다는 것이다.

도심지에 비해 주변에 유사한 거래사례가 드문데다 접근 통로도 제한돼 정확한 시세를 매기기가 어렵다는 얘기다.

 

현지인 통해 파악하는 것도 요령

공시지가나 감정평가 역시 전적으로 신뢰할 만한 것이 못 된다.

공시지가는 그야말로 감정평가사들이 합리적인 수준이라고 판단하는 이상가치에 불과하다.

때문에 시장에서 거래되는 실거래 가격과 엄연한 차이가 난다.

토지 감정평가의 경우 땅이 거래되고 있는 주변 시세를 감안해 값을 매기게 된다.

이른바 매매사례비교법이다. 하지만 임야나 농지 등은 막상 현장에 가더라도 비교할 만한 거래 사례 자체가 거의 없어 정확한 시세 파악이 힘들다.

이 경우 대부분의 감정평가사들이 공시지가에 의존하게 되는데, 공시지가는 지역에 따라 들쭉날쭉해 정확하게 시세를 반영하지 못한다.

특히 임야의 경우에는 소유주조차도 자기 땅의 정확한 위치와 가격을 몰라 평가 자체가 어려울 때가 많다.

도로개통 등 향후 개발계획이 땅값에 큰 영향을 미치는데 이와 같은 요인은 무시되는 경우가 적지 않다.

그렇다면 방법은 없을까. 솔직이 뾰족한 수는 없다.

노련한 전문가들조차도 감으로 판단하는 경우가 많다.

가장 기본적인 방법은 현장답사를 통해 동네주민들에게 대략적인 시세를 알아보는 것이다.

이때 신뢰도에 따라 땅값의 정확도 역시 차이가 나게 마련이다.

아는 사람을 동원하는 것이 그래도 확실하지만 그조차 쉬운 일은 아니다.

따라서 꼭 매입하고 싶은 땅이 있다면 먼저 옷차림을 수수하게 하고, 솔직한 태도로 찾아가 인사를 한다.

가장 접근하기 편한 사람은 동네마다 있는 구멍가게 주인이다.

구멍가게를 통해 1차 정보수집이 끝나면 그 다음은 동네 이장을 만나보는 것이 순서이다.

현지 주민을 통해 대략적인 가격이 나왔다면 현지 중개업소에 땅을 사려는 손님처럼 행세해 시세를 물어본다.

 

객관적인 주변여건 감안해 파악 필요

이밖에 나름대로 땅값을 산정해 보는 방법도 있다.

땅값은 대개 물리적인 거리에 따라 매겨지는 특성을 가지고 있다.

해당 토지가 도로 변에 위치해 있다면 도로와의 대략적인 거리를 산정해 이를 땅값에 반영해 본다.

도로변 토지는 매매사례가 많아 어느 정도 정확한 시세의 파악이 가능한 편이다.

일반적으로 도로에서 1㎞ 정도 멀어질 때마다 땅값은 5∼10% 정도 떨어지는 것으로 산정하면 무난하다는 게 전문가들의 조언이다.

마찬가지로 읍ㆍ면사무소 소재지 등 지역 중심지에서 벗어나면 땅값 시세가 현격하게 떨어지게 마련이다.

일반적으로 땅값은 대상 토지의 위치, 지형, 주변 환경, 용도, 지목, 땅의 형태, 지질, 경사도, 도로에서의 거리 등 주변 여건을 종합적으로 평가해 결정된다.

하지만 같은 지역이라도 접해 있는 도로의 폭, 주진입로냐 간선도로냐에 따라 땅값이 천차만별이기 때문에 섣불리 판단해서는 안 된다.

동일지역이라도 향, 강 또는 바다 조망 여부, 혐오시설 여부, 개발계획 등에 따라 가격이 다르게 형성되기도 한다.

경사도의 경우 전원주택지일 때 10% 미만이라면 오히려 장점이 되지만 그 외 목적의 땅일 경우에는 오히려 땅값 형성에 불리하게 작용하기도 한다.

설령 비슷한 조건을 가진 땅이더라도 개발 예정지는 지주에 따라 부르는 가격에 차이가 크다.

또 가격변동의 폭도 크기 때문에 매입이나 매도시 각별한 주의가 필요하다.

대개 개발지역 땅값은 개발 소문이 나면서 움직이기 시작해 계획이 발표되기 전에 한차례 손바뀜이 일어난다.

그리고 한차례 손바뀜이 있은 후 갑자기 매수 주문이 급격히 늘어 호가가 가파르게 급등하는 것이 일반적이다.

이때는 그야말로 호가와 실거래가가 뒤섞여 구분이 힘들게 된다.

때문에 특정세력에 의해 부풀려진 호가 위주의 담합
가격을 실거래가로 잘못 판단해 손해를 볼 수도 있다.

다양한 경로 통해 교차 확인 필요

도심지 땅이야 인근 지역 거래 사례가 많고, 공시지가가 비교적 정확하게 매겨져 어느 정도 시세에 근접한 가격을 파악할 수 있다.

하지만 시골 땅은 기본적으로 어느 지역에, 어떤 조건의 땅이, 얼마의 가격에 매물로 나왔는지 확인해볼 수 있는 방법이 생각보다 적다.

막상 현장에 가더라도 거래 자체가 워낙 드물어 시세를 파악하기가 매우 힘들다.

때문에 정확한 땅값 파악을 위해서는 다양한 방법과 경로를 통해 여러 번 교차 확인하는 것이 좋다.
시세 파악이 제대로 되지 않으면 쓸모없는 땅을 시세보다 훨씬 비싸게 살 수도 있기 때문이다.