2008-10-10 17:26
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경기 광교신도시 첫 분양단지 울트라 참누리가 최고 224대1 경쟁률을 기록했다. 극도로 침체된 부동산ㆍ분양시장 상황 속에서 높은 청약률이 나왔다. 9일 금융결제원에 따르면 광교신도시에서 처음 분양된 울트라건설 참누리아파트 수원ㆍ용인시 거주자 1순위 청약에서 331가구 모집에 5890명이 신청해 평균 17.8대1의 경쟁률이 나왔다.주택형 187㎡에는 1가구 모집에 224명이 신청해 224대1의 최고 경쟁률을 보였다. 146㎡는 37가구 모집에 2570명이 신청해 69.5대1, 232㎡에서는 2가구에 64명이 청약해 32대1, 112㎡이 291가구 모집에 3032명이 신청해 10.4대1의 경쟁률을 각각 보였다.
(부동산뉴스 2008/10/10)
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이러한 경쟁율은 판교 이후에 처음보는 것 같습니다. 광교의 힘입니다. 판교 분양시점과 대비하여 현재 광교의 분양여건은 극히 좋지 않았습니다. 우선 시장 분위기가 그 당시와는 극과 극입니다. 판교 당시에는 집 사면 대박이라는 부동산 불패신화가 극에 달했던 시기였고, 지금은 지금 집 사면 큰일 나는 것 아닌가 하는 의구심이 드는 때이고 무엇보다도 대내외 악재가 너무나 커보입니다. 또한 분양가격에서도 당시 판교는 로또 당첨이라는 유행어까지 나오면서 당장 당첨되면 주변시세의 반값으로 수억의 프리미엄이 보장되었지만 지금 광교는 최대로 보는 수익이 1억미만입니다. 그만큼 분양가격이 비싸다는 것이지요.
그런데 이러한 광교의 첫 분양이 가장 안좋은 시기에도 수백대 1 이라는 놀라운 성적을 거둔 것을 보니 정말 놀랍습니다. 전 이렇게 분석하고 싶습니다. 일단 광교라는 신도시가 매력이 있기 때문이라는 생각입니다. 이제 신도시도 한물 간 것으로 회자되는 가운데서도 판교 이후에 알짜배기 신도시는 이제 송파와 광교뿐이라는 것입니다. 다른 신도시는 현재도 미분양이 나고 있지만 향후에도 그 성공여부가 불투명한 입지적 조건을 가지고 있지만 광교는 최적의 입지라는 공감대가 시장에 펼쳐져 있다는 것입니다. 여기에 수차례 경기도 지사가 최고의 명품 신도시로 만들겠다는 공약을 했으니 그 입지에 최고의 신도시까지 된다면 뭔가 다른 신도시일 것이라는 기대감이 팽배해질 수 있다는 생각입니다.
분양가상한제가 적용되었지만 기대만큼 가격이 낮지 않은 것과 학교문제 등이 핸디캡으로 작용할 줄 알았지만 그것보다는 미래가치에 더 베팅을 한 것이지요. 또한 사실상 그래도 주변시세보다 저렴한 가격이기에 최악의 경우에도 손해볼 것은 없다는 안정감도 작용한 것이라고 봅니다. 여기에 전매제한 완화가 청약심리를 살려낸 것입니다. 결국 아무리 상황이 어렵더라도 좋은 곳에 주변보다 저렴한 투자가치 있는 아파트는 사람들이 몰린다는 것이지요. 지방에서도 그러한 아파트들이 가물에 콩나듯이 언론에 기사로 나오고 있습니다.
광교의 또 하나의 성공의 요인은 아직도 살아있는 부동산 불패신화일 것입니다. 부자가 망해도 3년은 간다고 지금 부동산 불패신화는 휘청거리고 있긴 하지만 경부축은 이제 2년이고 전체적으로 보면 겨우 몇개월 지났습니다. 아직도 쓰나미같은 충격이 시장에는 없었다는 것이지요. 우리나라 아파트가 폭락이라는 개념으로 하락한 것은 외환위기 때뿐이었던 것 같습니다. 그 외에는 그저 조금씩 하락하다가 오르는 경우가 더 많았습니다. 단 한번 있었던 강한 충격이 시장 외부적 요인인 환란으로 왔기 때문에 시장 내부적으로는 아직도 주택시장에 대한 강한 신념이 자리잡고 있습니다. 웬만한 충격으로는 끄떡않을 것이라는 믿음말입니다. 그런 믿음의 결과들이 시장을 탄탄히 받쳐주고 있는 상황에서 광교 청약에 대해 메리트를 느끼는 사람들이 많지 않을 수 없는 것입니다. 지금 또 다른 외부 충격이 거세게 다가오고 있지만 그런 믿음이 더 강하게 작용하고 있음을 광교청약 결과에서 느낄 수 있습니다.
사실상 조금은 위험하다는 생각은 듭니다. 청약가점이 많은 사람들은 이제 시작이기에 좀 더 시장의 상황을 지켜보면서 위험요인이 줄어들 때 들어가도 당첨 가능성이 높고 더 안전할 수 있다는 생각입니다. 다만 가점이 낮아 정상적인 상황에서 청약을 하면 불가능한 사람들은 지금 그 위험에 베팅하는 것은 해볼만한 일인 것입니다. 아마 그런 사람들이 많이 청약하지 않았을까? 하는 생각도 가져봅니다.
같은 날 청약했던 청라지역이 미분양 사태가 일어나는 것은 지금 시장상황으로는 어쩔 수 없는 일이라는 생각이 듭니다. 지금의 분위기에서 용기를 가지고 베팅을 해보아야 얻는 수익보다는 위험이 훨씬 높기 때문입니다. 이제 그만큼 시장참여자들은 현명해져 있습니다. 그러한 결과물이 지금 전국의 미분양 사태를 낳게 한 것이기도 합니다. 묻지마 투자가 없어지고 있다는 것입니다. 그냥 사면 돈된다라는 건설사나 분양사들의 말을 이젠 곧이 듣지 않는다는 것이지요.
앞으로는 청약시장의 양극화는 더욱 더 극심해질 것입니다. 2기 신도시는 성공여부가 너무 불투명해져 향후 분양이나 제대로 할지도 걱정스럽습니다. 겨우 광교와 송파만이 분양 성공할 것입니다. 나머지 2기 신도시나 그외 수도권 지역에서의 분양은 시장상황이 대폭 개선되거나 아니면 2기 신도시의 분양가격이 주변에 비해 엄청나게 저렴하지 않으면 신도시 건설자체가 어려워질 수도 있습니다. 계속되는 매수자 우위의 시장에 매도자들이 어떻게 적응해야 될지를 고민해야 하는 시기입니다.
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