2005-08-13 21:49

http://blog.drapt.com/hsz5323/91130187012503

제 경험으로 봐서 아파트값이 각종 호재로 오를때는 항상 상승싸이클이 있다고 보여집니다
예를들어 전철개통,주변신도시개발,주변아파트의 재건축등등
그 싸이클을 한번 써볼까합니다 비록 잘하지는못하나 잘못된것이 있거나 의문가시는것이 있으시면 말씀많이 해주시면 감사드리겠습니다

1.전철개통
전철개통은 지상전철,지하철등으로 나뉜다. 그중 지하철은 소음도 거의 없고 편리하여 아파트값상승요소중 가장 큰 호재로 작용한다고 보여진다
그예로는 분당을 들수있다
분당은 처음 역세권이 되기 전에는 프리미엄이 미미한편이었다.
하지만 분당선개통이후 점점 올라 서울과 맘먹는 아파트값을 이루었고(판교신도시개발계획전) 지하철로 연결되는 버스노선도 매우 많이 생겨 분당신도시의 교통을 한층더 업그레이드 시켜주었다

상승싸이클
1단계 전철개통계획 발표

2단계 전철 착공

3단계 전철 개통2~3개월전~전철개통완료시점

이렇게 3단계로 아파트값이 오른다고 보여진다
하지만 보통 가장 많이 오르는때는 전철개통 2~3개월전~전철개통완료시점이라고 생각된다

많이 오르는 순서는 역시 3단계>2단계>1단계순이다
1단계에서는 확실한 발표가 나지 않으면 거의 오르는것이 미미하고 확실한 발표가 난후에도 소폭 상승을 보일뿐 큰 변화는 없다
2단계에서는 실제로 공사하는게 보여지므로 그 역세권의 부동산시장에 큰 영향을 준다. 보통 2단계에서는 완료시점시세를 100%라고 한다면 70~80%수준까지 올라간다
3단계에서는 주변 대도시지역이나 도심까지 얼마나 걸리느냐가 중요한 요소인데 그 점에 따라 2단계보다 많이 오르거나 적게오르기도 한다

2.주변지역의 신도시개발
신도시개발,택지지구개발은 아파트값에 영향을주는 엄청난 요소이다. 보통 주변시세보다 약간 비싸거나 비슷하게 분양하지만 신도시가 프리미엄이 많이 붙는다면 주변아파트값도 덩달아 오르기도 한다
신도시개발은 그 주변지역에서 부족했던 공원이라든지,쇼핑센터,도로등도 함께 들어오는 경우가 많아 그 요소에 따라 주변시세가 크게 변하기도 한다

상승싸이클
1단계 신도시계획수립발표

2단계 구체적인 계획발표(전철,도로확충망등)

3단계 신도시내 아파트분양

4단계 신도시입주

가장 많이 오를때는 신도시내 아파트를 분양하였을때이다
보통 분양가가 주변시세와 비슷하거나 좀더 비싸므로 주변아파트값을 크게 변화시킨다
1단계에서는 규모에 따라 주변아파트값에 영향을주는 정도가 달라지고
2단계에서는 전철,도로확충,구체적개발계획등에 따라 그 변화차이가 크다
3단계에서는 분양가가 가장큰 요소인데 보통 주변지역보다 비싸거나 비슷한수준이다
어떤경우에는 비슷하거나 더 저렴하게 분양하는경우가 있는데 그럴경우 보통 프리미엄이 주변아파트값의 시세보다 높게 붙으므로 주변아파트값도 같이 오를확률이 크다
4단계에서는 오히려 악재가 될경우도있다. 너무 대규모 개발일경우 입주물량이 넘쳐나 주변아파트의 수요를 삼켜버리는 경우도 종종있다. 아파트값이 떨어지는경우는 거의 없으나 매물이 잘 소화가 안될경우도 있다.

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회원노트 처음써보네요 ^^ 우선은 이 2가지만 써봅니다
나중에 호응좋으면 생각나는대로 또 올려볼께요
잘못된거있으시면 꼭 말씀해주시고 의문이 가시거나 의심가시는것도 꼭 말씀해주시면 고맙겠습니다

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