2008-06-18 17:30
http://blog.drapt.com/hswwan/3104061213777836870 
자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87
▣재개발 물건 구입요령
재개발 지역의 물건을 구입할 땐 반드시 지도로 유동인구가 많은 좋은 곳에 위치하고 있는지를 확인
하고 등기부등본과 건축물 대장 등으로 토지 지분과 건물 전용면적, 건축년도 등을 먼저 확인한 다음
총 매매 가격의 고저를 확인해야 한다.
(특히 재개발 투자 시 건축물 대장은 반드시 확인하는 습관을 키워야 한다.) 그 다음 전세가대비 투자
금액이 작은 것을 고른 후 집을 보러 가면 된다.
①재개발 장기투자 : 좋은 위치 ⇒ 토지 지분 ⇒ 건물 전용면적 ⇒ 건축년도 ⇒ 투자금액
②재개발 단기투자 : 토지 지분 ⇒ 투자 금액 ⇒ 건물 전용면적 ⇒ 좋은 위치 ⇒ 건축년도
▣ 빌라의 2차 가격상승폭 결정요소
1.단독주택가격
2.지역 개발 호재 규모
재개발 사업 분석을 잘하면 소심해 진다.
“이지역은 조합원이 너무 많아.” “용적률이 너무 낮아 사업성이 안 좋아.” “언덕이 심해 공사비가 많이
들어서 안 좋아.” “어쩌고 해서 사업기간이 오래 걸려” 이정도 얘기가 나온다면 재개발의 전문가 수준
이다.
전문가는 돈을 벌지 못한다.
거기엔 이유가 있다.
일단 까탈스럽다. 돈은 까탈스러운 사람에게 적대적으로 대한다.
두 번째 이유는 사업성이 안 좋아도 단독과의 경쟁에서 이긴 빌라가 엄청난 개발 호재를 안고 2차 가
격상승을 이어나가면 그 지역의 아파트 가격 자체를 올려 재개발의 사업성을 끌어올려 버린다. 계산
을 너무 잘해 이 부분을 간과하면 재개발의 큰 수익을 놓치게 된다.
▣2008년 투자패턴
▶건축허가 제한전 단독과 빌라
▶건축허가 제한 후 단독과 빌라
☞ 건축허가제한으로 가까운 시일에 지정될 지역을 찾아야 하는데 열심히 발품만 판다면 그리 어렵
지 않게 찾을 수 있다. 필자도 몇몇의 지역을 찾아 열심히 중개를 하고 있다.
위험 없는 투자는 없기에 여기에도 몇 가지 위험요소는 존재한다.
그러나 정확한 지역분석은 그 위험률조차 0로 만들어준다.
가장 중요한 부분은 정확한 지역분석을 통해 내재가치가 높은 지역을 찾아 투자해야 수익을 극대화
할 수 있고 위험률을 0까지 떨어뜨릴 수 있다.
또한 건축허가제한으로 묶인 다음날부터 가격이 상승 하는 것은 아니다.
건축허가제한으로 지정되어도 기존의 건축허가를 받은 단독은 신축이 가능하여 한동안 상품이 쏟아
져 나온다.
가격이 뛰고 있다고 해도 6개월 이상은 참고 기다릴 줄 알아야 수익을 극대화 할 수 있다. 수익의 차
이는 최소 몇 천 만원 단위이다.
▶과감한 투자와 발상의 전환이 필요
“재개발 예정구역”의 신축이 많아지면 재개발 지정 요건 중 노후도가 떨어져 재개발이 늦어지거나 취
소가 되어 실패 하지 않을까 라는 걱정은 접어두자.
모든 투자에는 위험이 따른다.
전문가들은 기존 노후도를 조사하여 영향이 미치지 않는 범위까지 투자를 시켜주고 있지만 일반인들
이 일일이 확인하며 투자하기에는 어려움이 있다.
2008년 현재 단독주택의 가격이 높게 상승함에 따라 수익성 악화로 신축업자중 상당수는 지분쪼개기
를 포기하고 있다.
실제로 신축허가를 내준다고 해도 그리 많이 할 수 있는 여건도 안 된다.
좋은 위치의 적정크기 단독주택이 아니라면 신축을 한다 해도 큰 수익이 없을뿐더러 완성되더라도
신축 주택을 상당한 고가로 매도할 수밖에 없어 환금성의 위험이 올라간다.
▶신축보다는 구옥을 매입해라?
모든 투자는 상황에 따른 발상의 전환이 필요하다.
고정된 투자로 수익을 올리고 싶다면 과감한 투자와 결단력이 필요로 한다.
부동산-연구소
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