재건축에 따른 조합원 분담금은 사실 간단하면서도 일반인이 보기에 생소해 보이기도 합니다..
대략 쉽게 이해 되도록 가급적 편하게 쓰겠습니다.
먼저 일대일 재건축의 경우 분양이익이 없기 때문에 배정받는 평형에 따라 분담금을 납부합니다.
재건축의 분담은 크게 나누어 봣을때 순수한 건축비와 조합비등 일반 경비 또 이주를 촉진시키기 위한 이주비 지원에 따른 금용비용등으로 나누어 집니다.
먼저 순수한 건축비를 말씀드리면..
대략 강남권에서 1군시공사(삼성.현대.두산.대우.에스케이등) 에서 재건축 입찰시 입찰가액이 평당 최근 기준으로 삼백만원에 육박하고 있습니다.
이중 가장 비싼곳이 삼성래미안이며, 그 다음이 현대 아이파크 순입니다.
마감재의 옵션에 따라 다소 차이가 잇을수 있지만 2004년 하반기 착공기준으로 보아 삼성래미안이 평당 삼백정도 이고 현대가 290정도입니다.
그 외의 시공사들은 이보다 평당 1-2십정도 낮고 또 지명도가 떨어지는 업체일수록 금액은 낮아 집니다. 물론 절대적인 것은 아닙니다.
일부 시공사들은 조합측의 전문성및 정보결여를 이용하여 훨씬 교모하게 폭리를 취하는 경우도 있습니다.
예를 들어 강남의 모 재건축 조합은 Lo(로 시작되는)시공사로 부터 최근에 평당 340만원으로 계약한 것도 봤습니다. (S 나 H 시공사 관계자들도 놀라더군요.)
이러한 순수 건축비는 매년 상승하고 있습니다.
재경부 물가변동률을 기준으로 생각해 보시면 대충 예상하실수 있습니다.
여기서 한가지 간과하지 말아야 할것은 조합과 시공사와의 평당 건축비는 전체 연면적을 기준으로 계산한다는 것입니다.
즉 쉽게 말씀드리면 통상적으로 우리가 서울시 동시분양등에 30평형 아파트인데 이억의 분양가이다라고 하면 이억원을 30평으로 나누어 평당 얼마이다라고 계산합니다.
주택공급에 관한 규칙을 보면 아파트는 전용면적과 주거 공용면적 기타 공용면적. 지하주차장면적 등으로 나누어져 있습니다.
우리가 30평형 아파트라 하는 것은 주거전용면적과 주거공용면적만을 합한 것(공급면적)으로써 위에 언급한 기타 공용면적(경비실.주민공동시설등)과 지하주차장 면적은 빠져있는 것입니다.
그런데 재건축시 시공사와의 연면적에 따라 계약하므로 다시 조합은 이를 세대별로 나눕니다.
이 경우 각 세대별로 주거공용면적과 전용면적. 기타 공용면적. 지하주차장 면적 등을 다 합산하면 34평(공급면적)의 경우 약 계약면적은 이보다 40% 정도 늘기 때문에 50평 정도 됩니다.
이 경우 순수 건축비는 평당 3백만원X50평 =1억5천만원. 대충 이해가 되실라나...?
여기에 한라시영아파트가 착동될 시기 2005년 6월이다 라고 하면 물가인상율을 평당 건축비에 곱하시면 됩니다.
두번째로 건축비를 제외한 사업비(조합비)입니다.
건축은 시공만 있는것이 아니므로 설계비. 감리비. 감정평가비. 안전진단비. 교통영향평가. 정비사업비. 각종 채권및 경비. 조합인건비. 사무실 입대료 등... 기타 아주 아주 많습니다.
이것은 조금씩 변수가 많으므로 조합마다 사정이 다르고 금액도 다르게 나올수 있으므로 뭐 대충 평당 30-40정도 든다고 그냥 치죠.
세번째가 이주비 지급에 따른 금용비용입니다.
통상적으로10평대 아파트의 경우 강남권에서 이주비로 대략 1억원정도, 40평대 이상인 경우 3억원 이상 지원합니다.
요즘 저금리로 이것이 그래도 다소 경감되지만 어쨋든 만만치 않습니다.
통상 시공사에서 무이자로 이주비를 지원한다. 결코 공짜 아닙니다.
어떤 시공사가 공짜로 던을 빌려줍니까?
이런 경우에는 건축비에 금용비가 포함됩니다.
위에서 말한 평당 삼백에 금용비가 포함된채 산정되고 시공사가 다만 무이자다 라고만 주장하는 것입니다.
일부 조합에서는 이것을 분리해 아예 별도로 산정합니다.
어차피 공짜가 아니니 순수건축비 뽑아놓고 이주비는 무이자가 아닌 조합원 개별 유이자로 산정해 시공사에게는 순수 건축비만 주고 이자는 은행에 납부하는 것입니다.
이 경우 금리면에서 조합원이 좀더 유리합니다.
자 너무 길어졋으니 대충 이정도로 마무리하죠.
이 세가지를 합산할 경우 강남권에서 재건축비용은 평당 대략 420정도가 넘을 것입니다.
결론 420만원 X 50평(분양면적 34평) = 2억 1천입니다.
이것이 일차적인 계산방법이고요.
그럼 단순하게 이렇게 끝나냐 하면 그렇지는 않습니다.
재건축의 경우 기존의 아파트(종전가치)를 허물고 새로운 아파트(종후가치)를 배정받는 것입니다.
그럼 기존의 종전가치가 모두 동일할까요?
반드시 그렇지는 않습니다.
저층(5층이하)아파트의 경우는 종전가치를 동일하게 산정하는 경우가 많았으나 10층 아파트의 경우 1층아파트와 8-9층의 아파트가 매입시 가격이 전혀 다르겠죠.
이러한 가격의 평가는 개별조합원마다 전혀 다르므로 관련법률 도시및주거환경정비법상에 따라 사업시행인가고시일을 기준으로 산정합니다.
중층일 경우 대략 5%의 격차를 예상하십시요.
다음으로 종후 가치 즉 새로이 입주할 아파트는 좀더 고층이겠죠.
이 경우 과연 내가 어느동 어느층에 입주할 것인가?
동.호수 입지여건에 따른 가격편차 및 산정이 종후가치 평가입니다.
여기서 좀더 복잡한 것이 동. 호수 배정문제이겟지요.
이건 너무 길어서 담에 설명하죠.
하여튼 종전평가와 종후 평가에 따른 동. 호수 배정 등과 관련하여 세대당 분담금은 다시 차등화 됩니다.
1) 조합원부담금
산식 (1) 조합원 1인당 부담금 = 【총분양수입금 (일반분양가 기준 조합원분양분 포함) - 총 소요자금(공사비, 부대사업비, 금융비용등)】÷ 조합원수
두번째 방법은 재건축추진에 소요된 전체비용에서 분양수입을 공제한 잔액을 조합원에게 비례하여 분배하는 산식 2의 방법이다.
산식 (2) 조합원 1인당 부담금 = 【총소요비용 (공사비, 부대사업비용, 금융비용등) - 상가, 아파트 일반분양수입금】÷ 조합원수
이 두가지 산식에는 중대형아파트 분양자들의 추가납입금은 포함치 아니하였는데, 이를 포함시킬 경우 국민주택규모 아파트 입주조합원들의 추가부담은 상당히 경감될 것이다.
2) 일반분양 : 조합원분양후 잔여 세대가 20세대 이상일 경우 주촉법규정에 따라 청약예금 가입자를 상대로 일반분양하게 된다. 일반분양을 위한 입주자 모집승인 신청시 조합은 시공자가 이주비를 대여하며 설정한 소유권외 권리를 모두 말소하여야 한다.
이 일반분양절차는 건설사의 자체사업의 경우와 동일하다.
3) 복리시설 분양 : 복리시설의 소유자는 재건축된 복리시설에 한하여 공급한다. 복리시설의 소유자는 재건축조합의 구성원이 되며, 재건축된 복리시설에 한하여 공급받을 수 있는 것으로서 대지지분이 있는 수채의 복리시설을 소유한 경우라면 재건축사업시행전에 소유하였던 복리시설에 상응하는 규모의 복리시설을 공급받을 수 있다. 입주자를 모집하고자 할 때에는 입주자 모집 7일 이내에 그 결과를 보고하여야 한다. 일반분양의 공급대상자 결정은 추첨 또는 일반공개경쟁에 의하여 공급할 수 있다. 상가주택을 구분소유하고 등기부상 나타났을 경우에는 상가와 주택을 따로 나누어 각각 공급이 가능하다.
출처-심부회
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