2008년... 새정부 새 부동산 정책에 따라 부동산 투자의 흐름도가 많이 바뀌고 있습니다.
참여정부 시대에는 수많은 사람들이 신도시등의 아파트에 집중 투자를 하였고,그에 따라
부동산 폭등과 각종 규제가 생겨났습니다.
 
2007년 과도한 규제로 인해 건설회사의 부도,미분양 사태등이 잇따르고, 기존 아파트 거래
마저 단절되었습니다.
 
2008년 새 정부는 침체된 부동산 경기를 회복하려 규제완화와 함께 신도시 개발을 축소하
고, 도심 재개발,뉴타운 사업을 활성화 하려고 합니다.
 
그에 따라, 예전에는 도외시 되었던 연립,빌라등의 다세대 주택에 투자하는 사람들이 많아
졌고, 이러한 주택의 가격 또한 가파른 상승세를 보이고 있습니다.

 
현재 부동산 투자유망 지역 1순위를 꼽는다면 단연 용산일 것입니다.
국제업무도시와 더불어 각종 개발 호재로 제2의 강남이라 불리우며,이에 반영하듯 하루가
다르게 주택 가격들이 상승하고 있습니다.
 
4차 뉴타운 후보지로 거론되고 있는 서계,청파,원효로 등의 소형지분 가격이 평당 7000만
원을 넘어서고 있지만 , 매물이 적고 투자금액이 높기 때문에 소액 투자자들이 접근하기가
쉽지가 않습니다.
 
용산에 비해 상대적으로 저평가 되어있는 지역이 바로 강북입니다.
향후 5년간 강북에 내재되어있는 개발 호재들이 속속 나올 것으로 예상되며, 소액 투자자
라면 투자금액이 높은 용산보다는 강북에 투자를 하는것이 현명합니다.
 
현재 강북에는 길음 뉴타운과 미아뉴타운이 개발중이며, 소액 투자유망 지역으로는 4차
뉴타운 후보지인 미아1,2,8동,수유동,창2,3동을 손꼽습니다.
 
또한, 우이~신설동간 경전철이 확정되어 2011년 7월 완공을 앞두고 있으며, 각종 재개발
사업으로 이주를 준비하는 사람들이 많아 전세는 물론 집값 상승이 불가피한 지역입니다.
 
부동산 투자자...시각을 돌릴시기.
 
부동산투자에는 여러가지 방법이 있습니다.
하지만,대부분에 사람들은 개발호재가 있는 지역의 주택을 사두고 오를것을 기대하며
장기간 묶어두시는 분들이 많습니다. 말 그대로 기대수익을 바라며 거금을 묶어두는
것입니다.
 
하지만,기대수익이란 말 그대로 얼마나 오를지 모르는 불투명한 방법이며,반대로 오르
지 않을수도 있고,혹여 오른다 해도 양도세등 각종 세금으로 내가 생각한 기대치에 못
미치는 때가 많습니다.
 
주변에 보면 부동산에 투자하여 몇배의 수익을 보는 사람이 있는가 하면 반대로 손해를
보는 사람이 있습니다.
 
똑같은 투자금으로 투자를 했는데 어떤 사람은 이익을 보았고 어떤 사람은 손실을 보았
다면 정보력과 판단력에 차이가 있는 것이며, 투자방법에 문제가 있는 것입니다.
 
소액 투자자라면 빌라신축 공동 투자에 관심 가져라!!!
 
많은 사람들은 빌라신축 이라 하면 건축업자들만 하는 어려운 것으로 알고 있으며,많은
돈이 있어야 할수 있다고 생각합니다.
 
하지만,정작 알고보면 간단한 방법이며 공동투자를 통해 안정성과 소액 투자로도 높은
투자수익을 창출 할 수 있습니다.
 
현재 4차 뉴타운 후보지 등에는 곳곳에서 빌라등의 다세대 주택 신축이 이루어지고
있습니다.
 
수익률 구조를 살펴보면 소형 지분(6평 미만)의 평당가는 약 2000~2500만원 인데 반해
80평 이상의 대지는 약 800~900만원이면 매입이 가능합니다.
 
이런 주택 부지를 2인 이상 공동으로 투자하여 매입한 후 건축비(평당 300 전후)를 더
한다 해도,대지지분 10평,건물면적 25평 정도 되는 빌라를  1억5000이면 지을 수 있습니다.
 
예) 대지지분 10평 건물면적 25평
 
일반적인 주택을 매입할때는 2억이 필요하지만, 공동투자로 신축시 1억5000이면 가능합니다.
따라서 시세보다 5000만원 상당의 확정 수익을 볼 수 있으며,향후 뉴타운 지정시 주택 가격의
약 40%(8000)의 기대수익을 볼 수 있기 때문에 대략적인 수익은 1억3000 정도가 예상됩니다.
 
또한, 실거주가 아닌 투자목적으로 전세를 놓을경우(전세시세 9000~1억) 실제 투자원금은
약 5000~6000 정도로 뉴타운 예정지 내 신축 주택을 소유할 수 있습니다.
 
신축 주택,역세권 특성상 향후 뉴타운 지정시 일반주택에 비해 높은 권리가액을 받을 수 있으
며,노후 주택에서 오는 유지 보수비가 없다는 장점이 있습니다.
 
공동투자는 과연 안전한가........
 
공동투자는 말그대로 모든 권리가 공동으로 이루어집니다.
또한, 주택부지에 대하여는 투자자 공동등기로 이루어지며, 건축비용과 건축심의/허가/착공
분양등 일체의 제반 업무는 회사에서 맡게 됩니다.
 
따라서, 신축분양에 따른 분양수익금을 투자자와 회사가 공동으로 분배하며, 투자자가 직접
사업에 참여함으로써 부동산에 대한 시각을 넓힐 수 있습니다.
 
2억 투자시 얼마나 벌 수 있을까?
 
빌라신축 공동투자 수익률 구조....
 
8세대 기준.
 
사업(투자)기간: 10개월
주택부지 매입비: 80평 => 약 7억 (투자자와 회사가 공동으로 매입)
건축비용 : 건축면적 160평 => 4억8000만(회사에서 부담)
기타세금: 약 1억
총 사업비: 12억8000만
 
세대별 분양가: (2억1000)  16억 8000만
 
분양 수익률: 16억8000-12억8000= 4억
 
총 분양 수익금 4억에서 개인 투자자에게 투자금의 50%( 1억)을 분배합니다.
투자수익금은 지역에 따라 달라지며, 또한,투자 금액에 따라 수익률을 협의할 수 있습니다.
 
빌라신축 공동투자의 경우 투자기간이 10개월 이내로 일반 재개발,뉴타운 투자에 비해
현저하게 짧으며, 불투명한 기대수익이 아닌 직접적인 수익을 창출함으로써 투자대비
높은 수익률을 볼 수 있습니다.
 
또한, 부지에 대한 공동등기가 이루어지기 때문에 투자원금이 보장되며,전문회사의
경험과 노하우를 바탕으로 어떠한 투자보다 안전하게 진행 할 수 있습니다.

 출처 : [부동산114] 오늘의 Best 이야기