2014-06-03 15:33

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=818

지난 1998년 이후 16년만에 분양권 전매 자유화를 앞두고 있습니다. 투자자나 내집마련 실수요자들은 지금 분양권 매수에 관심을 가져야 할 때라고 생각합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com)에서는 왜 지금 분양권시장을 주목해야 하는 지, 분양권 매수타이밍을 언제로 잡아야 하는지를 분석해보겠습니다.

전매제한 기간

먼저 전매 제한 기간을 정리합니다.

전매제한 규제는 과거 상당히 복잡했지만 최근 완화되면서 단순해졌습니다. 물론 아직도 보금자리주택에 대해선 전매 기간도 길고 복잡합니다. 하지만 입주후 전매가 가능하기 때문에 논외로 칩니다.

수도권 기준으로 분양가 상한제가 적용될 경우 공공택지와 민간택지 모두 주택크기에 상관없이 전매 제한 기간이 분양계약 후 1년입니다.

그런데 민간택지의 경우 이르면 오는 6월부터 전매제한 기간이 6개월로 단축될 예정입니다. 소급적용되기 때문에 시행일 기준으로 계약후 6개월이 지났다면 전매로 자유롭게 사고 팔수 있습니다. 나중에 언급하겠지만 이는 분양가 상한제 폐지와 함께 분양권시장이 커지는데 결정적으로 작용할 것입니다. 

지방의 경우 현재 공공택지는 1년, 민간택지는 전매제한 기간이 없습니다. 계약후 바로 되 팔수 있습니다. 다만 세종시가 속해 있는 충청권의 경우 공공및 민간 택지 모두 평형에 상관없이 전매제한 기간이 3년으로 분양권 전매가 사실상 불가능합니다.

 

재건축단지처럼 민간택지에서 분양가 상한제가 적용되지 않는 경우 계약즉시 전매가 자유롭습니다. 래미안 잠원, 반포 아크로리버파크 등 재건축 일반분양분은 지난 2007년 9월 이전에 사업승인을 받아 분양가 상한제가 적용되지 않습니다. 상한제 적용을 받으면 계약후 1년이 지나야 전매를 할 수 있습니다. 

한편 재개발 조합원 입주권 전매가 자유로운데 반해 재건축 조합원 전매(지위양도)는 제한적으로 가능합니다. 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업 건축물을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우, 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속 소유하고 있는 경우 합법적으로 전매할 수 있습니다.

분양권시장을 주목해야 하는 이유

2014년 4월 현재 분양권시장은 전매가 완전 자유화된 1998년만큼 크지 않습니다. 그 이유는 첫째 분양가 상한제 등 규제로 전매가 아직 완전 자유화가 되지 않았기 때문입니다. 둘째 주택시장이 장기침체를 겪고 있어 거래량이 많지 않기 때문입니다.

근본적으로 분양가 상한제가 폐지돼야 전매시장은 자유화되고 커질 것입니다. 또한 지난 2003년 참여정부시절 도입된 재건축 조합원 분양권 전매도 과거처럼 자유화돼야 할 것입니다.

현재 수도권 분양권시장은 2기 신도시인 동탄2신도시가 가장  활발합니다. 동탄2신도시는 4월 현재 시범단지를 중심으로 1만7천여가구가 계약후 1년이 지나 전매가 자유롭습니다.  프리미엄은 최고 4천만원 수준입니다.

또 위례신도시의 경우 송파푸르지오가 현재 유일하게 전매가 자유로운 단지입니다. 프리미엄은 최고 5천만원 수준. 하지만 지난해 6월 이후 분양한 1만여가구가 오는 6월부터 순차적으로 분양권시장에 나올 예정입니다.

오는 6월 분양가 상한제가 적용되는 민간택지의 전매제한 기간이 6개월로 줄어들 경우 서울 재건축 일반분양 분양권시장이 커질 것입니다. 

지난해 하반기에 분양한 래미안 잠원, 반포 아크로리버파크의 경우 계약 즉시 전매가 가능해 전용 84㎡ 분양권이 최고 5천만~6천만원 프리미엄이 붙은 상태입니다.

올 하반기 이후 강남권에선 매머드급 분양권이 쏟아져 나올 예정입니다. 고덕래미안힐스테이트(고덕시영), 아크로리버파크 2차(신반포1차), 가락시영(현대건설, 삼성물산, 현대산업개발), 고덕주공, 둔촌주공, 개포주공1~4단지 및 개포시영, 반포주공1단지 1·2·4주구, 송파구 잠실주공5단지, 대치동 은마 등이 2016년까지 분양권시장에 쏟아져 나올 예정입니다.

분양권 매수타이밍

서울지역 아파트 입주물량은 지난 2007년 이후 지속적으로 줄어들고 있습니다. 다시 말해 새 아파트가 갈수록 감소하고 있습니다. 물론 최근 잇따른 재건축 규제완화와 주택시장 회복여부에 따라 언젠가는 입주물량이 늘어 새 아파트가 증가하겠죠.

하지만 강남권을 중심으로 가치있는 분양권은 적어도 2016년까지는 희소가치가 상당할 것입니다. 물론 지역별, 단지별로 입주물량 추이를 지켜봐야 할 것입니다. 국지적으로 수요보다 공급(입주물량)이 많은 곳도 있을테니까요.

매수타이밍을 언급하기 전에 어떤 분양권이 투자가치가 있는지는 투자자 스스로 공부하기를 권합니다. 힌트를 주자면 왜 판교신도시 알파리움 54평형 프리미엄이 전매제한 기간임에도 최고 2억원이 붙었는지, 올 상반기 입주아파트중 왜 강남래미안힐즈 130㎡가 최고 8천만원이 넘는 프리미엄이 붙었는지를 분석하는 공부를 해보세요.

분양권을 매수하려는 당신이 가치투자자라면 지금 사야 합니다. 주택시장이 위축돼 개미들이 매수를 주저하는 지금 말입니다. 그리고 분양권은 분양시장 성수기에 사는 게 포인트입니다. 봄철은 4~5월이 좋은 시기입니다. 매수세가 분양시장으로 분산되기 때문입니다. 물론 가을철은 10~11월이 좋은 매수타이밍입니다.

분양권 매수타이밍을 단순화시키면 10월에 사는 가장 좋습니다. 연중 분양물량이 가장 많이 나오는 시기니까 말입니다. 하지만 그보다 더 중요한건 매수자 우위 시장일 때 분양권을 사야 합니다. 전매제한 기간이 줄어들기전에, 분양가 상한제가 폐지되기 전에 매수해야 합니다. 분양권시장이 커지기전에 말입니다.

분양권시장이 커지면 프리미엄은 오르기 마련입니다. 상권이 활성화될수록 점포에 권리금이 많이 붙듯 말입니다. 

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