2014-06-03 15:24

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=825

5월 막바지입니다. 요즘 아침저녁은 가을 느낌이 나고 낮에는 한여름 느낌이 나는 시기입니다. 하추시절(夏秋時節)이라고 해야 하나요? 건강에 유의해야겠습니다. 그러면 5월 주택시장은? 잔인시절(殘忍時節)이라 할 수 있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 6월을 앞두고 주택시장에서 대기 매수자가 고민하는 2가지 질문에 대해 답하고자 합니다. 첫째 질문은 지금 주택에 투자해도 되나요? 두 번째는 지금 투자해도 하락하지 않을 투자처는 어디일까요? 입니다.

질문1: 지금 주택에 투자해도 되나요?

지금 투자해야할 곳과 지금 투자하지 말아야 할 곳이 있습니다. 지금 투자해야 할 곳을 찾는 게 중요합니다. 그리고 지금 투자하는 게 더더욱 중요합니다.

그러면 지금 투자해야 할 곳은 어디일까요? 두 번째 질문-지금 투자해도 하락하지 않을 투자처는 어디일까요? 에 대한 답변에서 구체적으로 말씀드리겠습니다.

지금 투자해야 할 곳은 바로 이런 곳입니다.

첫째 일시적으로 수요보다 공급이 많은 곳, 하지만 지속적으로 수요가 늘어나는 곳입니다. 수급은 모든 재료에 우선하다고 거듭 말씀드렸습니다. 지금은 공급물량이 수요보다 일시적으로 많지만 2~3년 이후 수요가 지속적으로 늘어나는 곳이 지금 바로 투자해야 할 곳입니다.

둘째 사업속도가 빠른 재건축 재개발 단지입니다. 재건축 재개발은 원도심 주택개발 사업입니다. 일본처럼 고령화될수록 인구는 대도시 외곽에서 원도심으로 다시 몰리고 있다는 것을 주목해야 합니다. 

지난 3월 주택시장이 침체되면서 일시적 매수자 우위시장으로 돌아선 지금 재건축 재개발 단지에 투자해야 합니다.

지금은 구매력 있는 대기 매수자도 향후 집값의 불확실성 때문에 매수를 주저하고 있습니다. 전월세 과세의 2.26대책 이후 세월호 참사까지 겹쳐 주택시장에 대한 불확실성은 높아지고 집값 상승 기대심리는 위축됐기 때문입니다. 하지만 6월 이후, 늦어도 8월 이후 주택시장은 다시 침체를 벗어나 회복될 가능성이 높습니다.

5월 하순 둔촌주공, 개포1~3단지 등 잇따른 강남권 재건축 인허가로 국지적이지만 매도자 우위 시장으로 돌변했습니다. 아직 매도-매수 호가 격차는 좁혀지지 않고 있으나 호재가 발생한 강남권 재건축단지는 추격매수 조짐까지 보이고 있습니다.

질문2: 지금 투자해도 하락하지 않을 투자처는 어디일까요?

지금 투자해도 하락하지 않을(일시적으로 하락할 수는 있겠지만) 투자처는 미래가치가 높은 주택입니다. 본 칼럼에선 특정 단지를 언급하지는 않겠습니다.

항상 그렇듯 대기 매수자에게 가장 큰 문제는 총알(현금)이겠지요. 지금처럼 주택시장이 불확실 할 때는 더욱 그렇습니다. 총알이 받쳐준다면 아직도 투자할 곳은 적지 않습니다.

미래가치가 높은 대표적인 투자처는 사업속도가 빠르고 입지가 뛰어난 재건축 재개발 단지입니다. 서울에선 개포동과 반포동 일대 재건축단지가 가장 미래가치가 높습니다. 또 동부이촌동과 서초동 잠원동 재건축단지도 추천합니다. 압구정동은 재건축 사업속도가 더뎌 비추합니다.

또 재개발은 금호동 옥수동 일대 재개발구역과 한남뉴타운이 뛰어난 입지(강남 접근성)로 미래가치가 높습니다. 다만 5년 이상 장기보유할 생각으로 투자해야 합니다. 투자시 사업속도에 특히 유의해야 합니다. 

재건축 재개발 모두 관리처분인가 직전에 사는 게 매수타이밍으로 가장 좋습니다. 리스크를 최대한 낮추고 싶다면 일반분양 직전이나 직후에 사는 것도 좋습니다. 당연히 일반분양이 성공한다면 분양직전에 사는 게 좋고 실패할 경우에는 분양이후 사면 됩니다.

정말 보수적인 투자자라면 일반분양 이후 일반분양 분양권이나 조합원 분양권을 늦어도 입주 1년전까지 매수타이밍을 잡는 게 좋습니다. 연내 조합원 분양권(입주권) 주택수 제외라는 규제완화도 임박해 대기 매수자는 주목해야 합니다.

분양권 중에선 위례신도시, 동탄2신도시가 미래가치가 높습니다. 전매 규제가 계속 완화되고 결국엔(2014년 하반기에) 완전 자유화될 것입니다. 그러면 분양권시장은 커질 것입니다. 이 말은 돈이 분양권시장에 몰린다는 것이지요. 돈이 몰린다면 프리미엄(시세)이 오르는 것은 당연한 이치입니다.

지방 분양권으론 세종시를 강추합니다. 특히 2014년이 일시적으로 입주물량과 분양물량이  많아 매수자가 협상력을 갖고 매수하기 좋은 타이밍입니다. 브랜드와 입지에 따라 프리미엄 편차가 큽니다. 따라서 선호도가 상위권(상위 30%)이 되는 분양권의 로열층을 매입하는 게 좋습니다.

또한 지난해부터 청약열기가 뜨거운 혁신도시 아파트(분양권)도 지금 투자해야 할 곳입니다. 정부부처가 이전하는 세종시와 마찬가지로 혁신도시도 2015년까지 151개 공공기관이 대부분 이전될 예정입니다. 따라서 분양시장도 지난해부터 세종시처럼 뜨거워지고 있습니다. 전북혁신도시(전주 완주), 광주전남혁신도시(나주), 대구혁신도시, 부산혁신도시 등이 대표적입니다. 반면 사업추진이 더디거나 무산되고 있는 기업도시 아파트는 비추입니다.

마지막으로 한마디 덧붙입니다. 지금 투자해야 할 곳은 많습니다. 하지만 과거와 달리 단타를 노리고, 투자하는 가수요 비중이 크게 줄어들었다는 것을 명심해야 합니다. 유주택자든 무주택자든, 돈이 많든 적든 현재 대기 매수자(투자자든 내집마련자든)는 실수요가 주류라는 것입니다. 따라서 최소한 3년 이상 보유할 생각으로 투자해야 합니다.

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