2007-01-13 13:31

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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

시도지사는 매 10년마다 도시주거환경정비기본계획을 수립하여야 한다. 기본계획은 도시전체의 차원에서 체계적으로 정비사업을 추진하고 공공기반시설의 마련을 위하여 수립하는 것으로 인구 50만명 이하의 소규모시(市)의 경우에는 대상에서 제외하였고 기본계획의 타당성여부를 매 5년 마다 검토하도록 하여 여건변화에 대처하고 있다.(도정법 제3조, 동법시행령 제8조 내지 제9조)

1. 관리처분 및 분양신청     • 분양신청기간의 통지 및 공고 방법     조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 아래 사항을 토지등소유자에게 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 함.     - 사업시행인가의 내용,     - 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적     - 분양신청서(공고하지 않음)     - 분양신청기간 및 장소     - 분양대상 대지 또는 건축물의 내역     - 개략적인 부담금 내역(공고하지 않음)     - 분양신청자격 및 분양신청방법     - 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법(통지하지 않음)     - 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치     - 분양신청 안내문, 철거 및 이주 예정일(서울시 도시및주거환경정비 조례제21조제1항)   • 분양신청 방법     분양신청 기간이내에 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고 아래의 서류를 첨부하여 사업시행자 에게 제출하여야 하며 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 분양 신청기간내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 함     - 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원     - 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 내역     - 분양신청권리를 증명할 수 있는 서류     - 정관등에서 분양신청자격을 특별히 정한 경우 그 자격을 증명할 수 있는 서류     - 분양예정 대지 또는 건축물 중 관리처분계획기준의 범위안에서 희망 하는 대상·규모에 관한 의견서   • 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치     아래에 해당되는 경우 해당일로 부터 150일 이내에 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금청산. 청산금액이 협의안될 때는 구청장등이 추전하는 감정평가업자 2인이상이 평가평균금액으로 청산하며 재건축의 경우 매도청구재판이 있으면 그 판결금액으로 정산함.     - 분양신청기간내에 분양신청을 하지 아니한 경우     - 분양신청을 철회한 경우     - 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 경우   • 가격의 평가 방법     - 종전의 토지 및 건축물       사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정     - 분양예정인 대지 또는 건축물       감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 함       ♣ 공동주택의 경우 국민주택기금을 지원 받는 공동주택은 국민주택기금운용및관리규정에 의하고 그 이외의 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정하되 구청장이 추천한 2인 이상의 감정평가업자의 의견을 참작하여야 함. 2. 관리처분 및 분양설계   • 관리처분계획의 목적     관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법으로 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준으로 조합원들이 취득 할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축 사업완료 후 부담하여야할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지에 대한 처분 계획임   • 관리처분계획인가 신청 방법     사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 기존건축물을 철거하기 전에 분양신청의 현황을 기초로 아래사항이 포함된 관리처분계획서와 총회의결서 사본을 첨부하여 관리처분계획인가 신청서를 구청장에게 신청     - 분양설계     - 분양대상자의 주소 및 성명     - 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액     - 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격     - 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기     - 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세     - 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법     - 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비 기반시설의 명세     - 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법     - 비용의 부담비율에 의한 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기   • 관리처분계획의 기준     - 주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항 규정에 의할 것. 다만, 아래의 범의 안에서 시·도 조례가 따로 정하는 경우에는 그에 의하고, 조합이 조합원전원의 동의를 얻어 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 의할 것.     - 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정함.     - 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 공유로 그 대지소유권이 주어지도록 함.     - 부대·복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.         (가) 새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다.)을 곱한 가액보다 클 것.       · (나) 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것       · (다) 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소단위규모의 추산액보다 클 것.     - 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가액 또는 면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양한다. 이 경우 규모별 배정은 조합원 소유 종전 주택등의 동별·위치·층수 등을 고려 하여 관리처분계획이 정하는 바에 의하여 결정한다.     - 임대사업자에게 주택을 공급하고자 하는 경우에는 정비구역 지정을 위한 공람공고일(정비구역 지정대상이 아닌 지역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우에는 법 제13조제2항·제3항에 의한 추진위원회 승인일을 말한다)현재 임대주택법에 의한 임대사업자 등록이 되어있는 자에게 당해 정비구역안에 소유한 임대주택 수 만큼 공급한다.     - 위 규정에 의하여 임대사업자에게 공급하는 주택은 사업시행구역안에서 공급되는 주택중에서 종전에 소유한 임대주택의 규모에 가장 근접한 주택을 공급한다.     - 상가 등 부대복리시설의 분양에 관하여는 영 제52조제2항제2호의 규정에 의한다.     - 그 밖에 관리처분에 관하여 필요한 사항은 정관등으로 정한다.   • 공동주택의 분양대상자(세부사항은 별도로 설명)     - 주택 재건축의 사업 경우       · 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자       · 정비구역이 아닌 구역         a. 기존 세대수가 20세대 이상인 주택(다만 주변환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있음) b. 기존 세대수가 20세대 미만으로 20세대 이상으로 재건축하고자하는 주택(이 경우 사업계 획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접 대지의 세대수를 포함하지 아니한다) 및 그 부속 토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자     - 주택 재개발 사업의 경우       · 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자       · 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자       · 2003.12.30 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우       · 종전의 토지 및 건축물의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자       · 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자

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