2007-12-10 18:03
http://blog.drapt.com/hopeofus/2413571197277400611 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
부동산 부부공동명의, 절세효과 따져보기
최근 절세 수단으로 부동산 명의를 부부 공동으로 하는 사례가 늘고 있다.
부부가 부동산을 공동 등기로 소유하는 경우 양도세가 줄어드는 효과를 얻을 수 있다. 하지만 경우에 따라 취등록세 부담이 양도세 절감효과 보다 클 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져본 후 공동명의를 결정하는 것이 바람직하다.
현행 세법은 양도차익에 대해서 누진과세를 내기 때문에 한 사람 명의로 아파트를 샀을 때보다 부부 공동 명의로 아파트를 사면 양도세 절감 효과가 있다.
부부공동명의로 인해 줄어드는 양도소득세는 보유기간이 2년이상일 경우에 유리한데, 그 이유는 인적공제혜택이 각각 주어지고 누진과세폭도 줄어들기 때문이다.
예를 들어 2년이상 보유한 부동산을 팔아 양도차익으로 1억원이 발생했다면, 단독명의로 취득한 경우에는 1억원에 대하여 36%의 누진세율을 적용해 양도세를 계산하므로 약 2316만6000원(주민세 포함)이 된다.
반면 5:5 지분인 공동명의로 된 부동산을 팔아 양도차익이 1억 발생했다면, 차익 1억원이 아닌 각자의 지분 5000만원에 대해 각각 27%의 누진세율이 적용돼 양도세는 약1648만4000원(=각 824만2천원× 2)이 된다. 결과적으로 668만원의 양도세 절감 효과를 얻을 수 있다.
배우자 공제로 증여세 절감 효과도 얻을 수 있다. 배우자 공제로 3억원까지는 증여세가 과세되지 않기 때문에 해당 주택이 5억원이라고 가정할 때 1/2을 배우자 명의로 증여한 후 공동명의로 변경하면 증여세를 내지 않아도 된다.
5억원을 증여한다고 가정할 경우 배우자 공제액이 3억원이므로 5억원-3억원=2억원이 되고 2억원에 대해 증여세는 3000만원(1억*10% 1억*20%)이 된다. 만일 3개월 이내로 신고, 납부를 한다면 최종 증여세는 2700만원이 된다. 단 인적공제액(3억원)은 10년간 공제받을 수 있는 금액이다.
상가를 부부 공동 명의로 등기하면 양도소득세뿐만 아니라 임대료에 대한 종합소득세 절세 효과도 노릴 수 있다.
종합소득세는 소득이 많을수록 세율이 높은 누진과세 체계이기 때문에 소득이 많은 남편명의로만 등기가 돼 있다면 임대료수입까지 합해져서 중과세된다. 따라서 소득이 없는 부인명의로 상가가 등기돼 있다면 낮은 세율이 적용될 수 있다.
이때 주의할 점은 근로소득이 없는 부인의 지분을51%로 해야 한다는 점이다. 지분이 5대5일경우 임대소득은 명의와 상관없이 소득이 많은 사람에게 합산,과세되기 때문이다.
단 취득세, 등록세는 부담을 고려해야 한다. 2년이상 보유하지 않고 팔 경우라면 취,등록세와 여러 수수료 부담으로 인해 공동등기의 실익이 떨어질 수 있기 때문이다.
부부공동명의는 증여 형식으로서 분양권 상태에서 증여하는 것과 등기 후에 증여하는 것과는 차이가 있다. 등기후에 증여해 공동명의를 한다면 배우자는 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주, 해당되는 지분만큼 취등록세를 더 내야 한다.
그러나 분양권 상태에서 증여해서 공동명의를 한다면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다. 다만 투기과열지구라서 분양권전매가 안 된다면 증여도 불가능하므로 입주후에나 공동명의가 가능하다. 따라서 공동명의를 하기 전에는 증여세, 취등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해 선택하는 것이 현명하다.
<도움말 : 내집마련정보사 박상언 재태크 팀장>
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