2011-01-27 18:04

http://blog.drapt.com/hoonchan/4249321296119081341

자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411296045933281

1.부동산매매

 

부동산 매매!!...애매모호한 분류....
아파트 매매, 상가 매매, 단독 주택 매매, 토지 매매, 공장부지 매매 등등...
거기다가 매매계약서에 적혀있는 “특약사항”이나 “토지거래허가”등 규제사항은 얼마나 복잡하고 다양한지...

 

① 매매계약을 해제하고 싶은데 또는 해제 당할 위기에 처해있는데 해제가 가능한 사안인지 (예; 부동산 가격이 급등 또는 급락할 때, 계약금 및 중도금 지급 의무 또는 소유권 이전등기의무 등 상대방이 의무를 이행하지 않을 때, 계약서 약정해제사유가 발생하였을 때 등등), 이와 관련하여 적법하게 해제통지가 되었는지의 문제, 해제가 되지 않게 하려면 또는 해제가 되게 하려면 어떤 조치를 취해야 하는지의 문제,

 

② 계약이 해제되었다면 사후 처리는 어떻게 해야 하는지 (예; 계약금 또는 중도금을 반환해야 하는지, 반환의 범위는 어디까지인지, 가처분 또는 가압류 문제는 어떻게 풀어야 하는지, 해제 때문에 발생한 여러 손해를 배상 받을 수 있는지 등등)

 

③ 상대방이 정보를 왜곡하여 전달하는 바람에 계약을 했을 경우 계약 취소가 가능한지

 

④ 중도금이나 잔금지급 날짜가 일정한 조건(예 ; 토지거래허가, 군부대 이전, 재건축 등)에 연동되어 있을 경우 해결방법, 기타 특약사항을 어떻게 유리하게 또는 불리하지 않게 해석해야할지의 문제 등으로 나누어 볼 수 있습니다.

 

 

2.소유권(공유관계/취득시효등)

부동산을 소유하다보면 자신의 뜻과는 무관하게 소유권과 관련된 분쟁을 겪을 때가 있다.

가장 자주 일어나는 분쟁을 살펴보면....어떤 분쟁들이 있나요?

 

① 이웃집 또는 이웃 토지 소유자와의 토지경계와 관련된 분쟁입니다. 부정확하게 측정된 토지현황 때문에 등기부등본 상의 면적과 토지대장과의 면적이 현실적으로 점유하고 있는 토지와 상이한 것이 분쟁의 시발점이 되고, 주로 건물을 신축하기 위해서 측량을 하면서 알게 되는 경우가 많이 있습니다.

 

② 첫 번째 문제에서 파생되는 문제이기도 한데, 비록 자신의 소유가 아닌 것으로 드러났지만, 20년 이상 점유하고 있을 때 나의 소유로 주장할 수 있을지의 문제가 점유취득시효 완성이라는 법적 주장으로 나타나게 됩니다.

(한편,점유취득시효와 관련된 파생문제로 최근 부동산 컨설팅 사에서 기획하여 모집 중인 “조상 땅 찾기”의 문제도 있습니다. 부동산 컨설팅 사들이 조선시대 또는 일제시대 때 조상이 소유한 토지 등을 찾아 준다는 명목으로 소송자를 모집하는 예를 흔히 볼 수 있는데, 이때 부딪치는 법적 문제가 현재 소유자가 선의 주장 및 점유취득시효로 취득했다는 주장을 하면서 후손들의 주장을 반박하는 경우가 흔히 발생하게 됩니다.)

 

③ 토지를 공동으로 소유한 자들 간의 공유물 분할과 관련된 분쟁입니다. 상호 협의 하에 공유물을 분할하거나 처분하여 금액을 나누면 되는데 현실에서는 이러한 협의가 원만하게 진행되기가 어렵습니다. 이와 관련되는 분쟁도 자주 일어나는 분쟁 유형 중 하나입니다.

 

 

3.임대차/명도

매매계약 못지않게 자주 접하는 상담이 바로 임대차 입니다.

주택임대차의 경우, 민법에 우선하여 특별법인 “주택임대차보호법”의 적용을 받아 분쟁을 해결하게 되고, 상가 임대차의 경우, 또한 특별법인 “상가건물임대차보호법”의 적용을 받게 됩니다.
하지만, 위 두 가지 특별법의 적용을 받지 않는 분쟁의 경우에는 일반 민법의 적용을 받게 되므로, 나의 고민이 과연 특별법의 적용을 받을 요건을 갖추고 있는지 여부부터 체크해 보셔야 할 것입니다.
왜냐하면, 두 가지 특별법이 민법보다 임차인을 더 강력하게 보호해주는 반면, 임대인 입장에서는 그 만큼 불이익을 감수해야 하는 부분이 있기 때문입니다.

 

① 주인이 나가라고 하는데 과연 나가야 하는지, 즉 건물명도를 해주어야 하는지의 문제(예; 임대차계약 해지는 적법하게 되었는지, 묵시의 갱신(계약기간이 자동으로 연장)이 된 것은 아닌지 등등),

② 건물명도의 문제와 필수불가결하게 파생되는 분쟁들(예; 건물은 명도해주겠지만 권리금은 돌려 달라, 시설비를 돌려 달라, 애초 약속과 다르다는 항변 등등),

③ 건물주인이 바뀌었을 때 발생되는 분쟁들(예; 건물주가 건물을 팔아버렸을 때 새 주인을 상대로도 더 살겠다고 말할 수 있는지, 임차보증금은 누구에게 받아야 하는지, 새 주인 입장에서 임차인을 내보내고 싶을 때 어떻게 하는지 등등)...해당 법률을 꼼꼼하게 읽어 보실 필요가 있습니다.

특별법인 “주택임대차보호법”과 “상가건물 임대차보호법”에서 여러분의 고민에 대하여 아주 상세하게 규정해 놓았기 때문입니다.

 

4.건설관계/하도급

건설공사와 관련된 분쟁들은 공사규모의 크고 작음을 떠나서 대부분 소송상 쟁점이 많아지고(이에 더하여 감정의 필요성도 커집니다.), 소송기간이 장기화된다는 공통점을 가지고 있기 때문에 어떤 부동산 분쟁보다도 조정의 필요성이 많이 요구되는 분쟁유형입니다.

건설공사 수급인 입장에서는 공사를 완공한 경우의 공사대금 청구가 기본 소송유형이 되나, 공사가 중단되었을 경우 기성고 청구, 공사설계가 변경되거나 추가공사를 시행하였을 경우 공사대금 증가분 청구 등의 형태로 분쟁이 일어나게 됩니다.

한편, 건설공사 도급인 입장에서는 하자보수 내지 손해배상 청구, 지체상금 청구, 미시공 부분의 공사대금 감액청구 형태로 분쟁이 일어나게 됩니다.

또한, 건설사가 부도가 나는 경우가 많기 때문에 보증기관(주로 금융기관)에 대한 보증금 청구소송도 빈번히 일어나는 소송유형입니다. 이에 더하여 건설공사 도중 주변 거주자들로부터 공사로 인한 손해배상 청구, 일조권 침해에 대한 청구도 제기되는 경우가 많습니다.

건설공사, 도급과 관련된 분쟁의 기본되는 법률로는 건설산업기본법이 있는데, 이외 민법의 도급규정과 상법의 규정도 적용되게 되며, 기타 건설교통부 고시인 공동도급 운영기준, 민간건설공사표준도급계약서 등이 이 분쟁과 관련하여 참작되고 있습니다.

 

5.아파트

아파트 분쟁은 주로 아파트 입주초기에 많이 발생하다가, 이후 아파트를 리모델링하거나 재건축할 경우에 또다시 빈번히 발생하게 됩니다.
리모델링, 재건축의 경우 별도의 홈페이지에서 자세히 다루기로 하고, 여기서는 아파트 입주초기에 주로 발생하게 되는 분쟁과 기타 아파트 분쟁에 대해서 살펴보기로 하겠습니다.
참고로, 아파트를 매매하거나 임대차하면서 생기는 분쟁은 “매매”나 “임대차 및 명도” 파트를 참조하시기 바랍니다. 여기서는 아파트 고유의 문쟁에 대해서만 살펴보기로 합니다.

① 아파트에 입주하자마자, 벽이 갈라진다든지, 발코니, 인테리어 내장재 등에 하자가 발생하였을 때 공동으로 대처하는 문제,(예; 하자로 인정받을 수 있는지 여부, 하자에 대한 손해배상책임의 주체 확정 등등)   ② 아파트 입주초기에 조합을 청산하면서 발생하는 청산금의 귀속 및 분배문제와 이에 파생되는 문제(예; 조합 청산시 재산권의 침해를 받는 청산에 대한 불복문제, 이에 따른 양도소득세 등 각종 세금관련 분쟁 등등)   ③ 아파트 입주초기에 입주자대표회의를 구성하면서 발생하는 갈등(예; 입주자 대표회의 구성에 이의를 제기하는 방법, 동대표자 선출이 적법한지 여부, 아파트관리규약에 위반되는 행위들에 대한 대처 문제, 기타 입주자대표회의가 주체가 되어 조합 청산시 이와 결부된 건설관련 회사들과의 비리 문제 등)   ④ 아파트 입주 후 평온한 생활을 유지하다가 주변 건축공사에 따른 일조권 침해문제, 각종 소음 문제(예; 일조권 침해에 해당되는지 여부, 일조권 침해를 이유로 한 공사중지가처분, 손해배상 문제, 신축 건물 시행사 및 시공사 입장에서 기존 아파트 주민의 공사중지 가처분에 대한 대응방법 등등) ...

이외에도 여러 분쟁이 발생할 수 있겠지만, 위에서 적시한 분쟁들이 현실에서 일어나는 분쟁의 약 90%는 되리라 예상해 봅니다. 다만, 아파트 분쟁이 다른 부동산 분쟁유형과 다소 차이가 나는 점은 이해관계인들이 다수라는 점입니다.
이 때문에 아파트 주민들 간 의견일치가 쉽게 이루어지지 못하는 경우도 많고, 이루어진다 하더라도 소송 수행 중 소송수행방법에 대해서도 이견이 생기는 경우가 종종 있습니다. 때문에 주민들간의 원활한 커뮤니케이션이 어느 소송보다도 중요하게 대두되는 분쟁유형이라 할 수 있습니다.
이상의 고민이 있으신 분은, 저희 홈페이지 내의 관련 법률을 검토해 보시고, 다음으로 홈페이지에 게시되어 있는 관련 대법원 판례를 검토해 보시기 바랍니다.

본인의 힘으로 해결하기 힘들 경우이거나, 내 사안이 과연 해당 판례와 같은 결론에 이를 수 있을지 판단하기 힘든 경우에는 보다 자세하게 사건을 분석할 필요가 있으므로 전문인을 방문하여 상담해 보시기 바랍니다.

 

 

6.상가

상가분쟁이라고 굳이 별도의 파트를 부여한 이유는, 상가분양과 관련하여 현실적으로 너무나도 많은 고민들을 가지고 저희 사무실을 찾아주시기 때문입니다.
참고로, 상가를 매매하거나, 임대차할 경우의 일반적인 문제는 “매매”나 “임대차 및 명도”파트에서 해결하시면 됩니다.

① 주로 시행사들의 과대과장 광고를 접하고 분양계약을 체결한 분들이 계약을 해제할 수 있는지에 대한 고민 (예; 과대과장 광고에 해당되는지 문제, 과대과장광고가 분양계약의 내용에 포함되는지의 문제, 포함되지 않는다면 어떻게 해결할 수 있는지, 어디까지가 계약의 내용으로 볼 수 있는지(전단지, 모델하우스 시설 등) 등등)

 

② 계약은 제대로 체결하였으나 애초 계약내용대로 시공이 되지 않았을 경우 발생하는 문제 (예; 공용 부분의 시설에 하자가 존재한다, 기둥이 너무 크다, 입주기간이 부당히 지연되었다 등등)

 

③ 시행사 측의 잘못인 것 같기는 한데, 분양대행사 등 하도금 업체를 통하여 계약을 체결하였을 때 시행사에게 책임을 물을 수 있을지 여부, 또는 시공사에게 책임을 묻는 방법은 없는지의 문제

 

④ 상가 동종영업금지 약정과는 달리 제3자가 동종의 업종으로 영업을 하려고 할 때 어떻게 대처해야 하는지 등 상가관리규약 내지 상가분양계약서 해당규정과 관련한 해석문제 등등

 

⑤ 시행사 입장에서 볼 때, 수분양자들이 사소한 하자를 가지고 또는 프리미엄 차익을 볼 수 없게 되자, 이를 핑계로 계약을 해제하고자 할 때, 잔금을 내지 않고 소유권이전등기를 해가지 않을 때 대응방법 등등

 

이외에도 여러 분쟁이 발생할 수 있겠지만, 위에서 적시한 분쟁들이 현실에서 일어나는 분쟁의 약 90%는 되리라 예상해 봅니다.
다만, 상가분쟁은 다른 부동산 분쟁들과는 달리, “건축물분양에 관한 법률”이 2006. 4.부터 시행되고 있고, 새로운 유형의 상가분양계약 및 새로운 판례가 나오는 등 변동이 심한 분야이므로 계약 체결시 특히 분양계약서의 내용을 꼼꼼히 검토할 필요가 있습니다.

 

7.분양권/입주권

분양권이나 입주권 분쟁의 대표적인 예들을 살펴보면,

 

① 이전에 아파트 청약 및 당첨된 사실이 없었는데도, 당첨된 후 나중에 부적격자 통지를 받은 경우(예; 특히 재건축 아파트 조합원 당첨과 관련하여 사업시행인가일 기준으로 당첨 제한 여부를 판단할 때의 문제 및 구제방법 등등)

 

② 분양권 전매제한 규정을 피하고자 입주권(이른바 딱지)을 전매할 경우의 소유권 귀속 문제와 파생되는 문제(예; 입주권을 매매한 후 입주시점에 가격이 상승한 경우 매도자 입장에서 계약무효를 주장하거나 매수자 입장에서 소유권 이전등기를 강행하려 할 때 구제방법 등등)

특히 분양권 및 입주권 분쟁은 다른 형태로도 발생할 수 있다고 보여집니다. 한편, 형사상 문제를 야기할 가능성도 있으므로 주의를 요합니다.

 

8.중개사고/명의신탁/토지거래허가등

정리한 분쟁에 포함되지 않는 부동산 분쟁도 현실에서는 발생하고 있고 앞으로 사회가 발전될수록 부동산 분쟁도 더욱더 복잡다기한 형태로 전개되리라 예상해 봅니다.

 

① 부동산 중개와 관련된 분쟁,

② 종중, 명의신탁과 관련된 분쟁,

③ 토지거래허과와 관련된 분쟁,

④ 유치권과 관련된 분쟁 등을 들 수 있는데, 이외 분쟁들이 발생하는 경우에도, 본 항에서 수시로 자료를 올리도록 하겠습니다.

 

첫째, 부동산 중개와 관련되어 가장 많이 발생되는 분쟁은

ⓐ 공인중개사가 거래부동산의 현황을 제대로 설명하지 않아서 발생하는 분쟁,

ⓑ 공인중개사가 매도자(임대인) 또는 매수자(임차인)를 제대로 확인하지 않고 무리하게 거래를 성사시키는 와중에 발생하는 분쟁,

ⓒ 드물기는 하지만 공인중개사를 통한 대금 지급시 배달사고가 나거나, 매도자(임대인)을 확인하지 않고 건물 관리인이나 제3자에게 금액을 지급하면서 발생하는 분쟁 등이 있습니다.

 

둘째, 종중 및 명의신탁과 관련된 분쟁은,

ⓐ 종중명의의 부동산을 매도할 경우, 종중총회 등 적법한 매도절차를 밟았는지 여부와 관련된 분쟁,

ⓑ 명의수탁자인 종중원이 신탁약정에 위배하여 부동산을 거래했을때 발생하는 분쟁,

ⓒ 명의신탁 약정 자체가 유효한지와 관려된 분쟁등으로 나누어 볼 수 있습니다. 이러한 분쟁은 실무상 대부분 입증할 증거들을 찾기가 힘든 경우가 많고, 때문에 다수관련자들의 증언 등이 필요할 경우가 자주 있습니다.

 

셋째, 토지거래 허가와 관련된 분쟁은 토지거래허가구역 내의 토지 등을 투자의 목적으로 매수하는 시행사들로 인하여 야기되는 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 토지거래 허가를 받지 않고 거래하거나, 매수자를 다수의 이름으로 명기하는 경우, 잔금 지급에 조건을 부여하는 경우 등과 관련하여 법률적 분쟁이 발생하고 있습니다.

 

넷째, 유치권 분쟁과 관련하여서는 독자적으로 발생하는 분쟁이라기보다는 경매물건에 대하여 공사대금을 지급받기 위하여 유치권을 행사한다거나, 공사도급 관련하여 발생하는 유형으로 경매 또는 건축물도급 관련 분쟁에서 검토해 보시기 바랍니다.

 

 

9.재건축/재개발

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경매/공매

경매를 재테크의 수단이 아니라 법적인 관점에서 파악해 본다면, “채권자가 자신의 채권을 변제받기 위하여 법원을 통하여 채무자의 재산을 현금화하는 것을 목적으로 하는 강제집행 절차”라고 정의할 수 있습니다.
때문에, 경매와 관련하여 관심을 가지는 두 가지 측면은, 그 하나는 재테크의 수단으로서 “수익성 분석”을 하는 측면과 다른 하나는 “(법률)권리분석”을 하는 측면으로 나누어 질 수 있을 것입니다.
현재 주위에는 경매관련 회사 및 공인중개사, 경매에 관심 있는 개인들을 포함한 많은 경매전문가들이 “수익성 분석”과 “권리분석”을 통하여 경매시장에 접근하고 있습니다.
본 홈페이지는 부동산 법률분쟁을 주로 다루는 곳이니만큼 경매 및 공매에 있어서 “(법률)권리분석”을 중심으로 여러분의 해결해드리고자 합니다.

분양권이나 입주권 분쟁의 예....

 

① 부동산등기부등본에 명시적으로 기재되어 있는 가압류, 가처분, 가등기, 전세권, 저당권, 예고등기, 환매특약의 등기 등을 어떻게 해석할 것이고, 나의 권리는 어떻게 보호받아야 하는지에 대한 문제,

 

② 부동산등기부등본에 명시적으로 나타나 있지는 않지만, 법률적으로 중요한 쟁점이 되는 법정지상권, 유치권, 임차권과 관련한 우선순위 등 법적 문제는 어떻게 해결해야 하는지의 문제,

 

③ 낙찰 후 부동산을 신속히 명도 받는 방법과 관련된 점유이전금지 가처분, 인도명령, 명도소송 등에 대한 제반 법률적 문제,

 

④ 위에서 언급한 문제들을 실무적으로 해결하기 위한 구체적 조치로서 청구이의의 소, 집행문 부여에 대한 이의의 소, 잠정처분, 제3자 이의의 소, 경매개시결정에 대한 이의신청, 매각허가에 대한 이의신청, 매각허가 여부에 대한 항고, 배당이의의 소 등에 대한 구체적인 소송수행의 문제 등이 있습니다.

 

 

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