2001년 이후 아파트 가격이 치솟기 시작하면서 신혼부부 등 내집마련을 하려는 수요층에게 임대아파트의 인기가 높아지고 있다.

임대아파트의 장점은 언론이나 뉴스를 통해 충분히 보고 들어 일반인도 대충 몇 가지는 댈 수 있는 수준에 이르렀다. 그러나 그 장점 중 하나인 ‘분양전환’에 대해 막연히 알고 있는 경우가 대부분이므로 ‘임대아파트 분양전환’에 대해 정리를 해보기로 한다.

분양전환 되는 임대아파트의 종류

분양전환 되는 임대아파트는 공공임대(대한주택공사, 도시개발공사, 경기지방공사 등)와 민간임대가 있다.

민간임대는 공사가 아닌 일반 민간건설업체가 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트(전용면적 25.7평 이하)는 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지며 자체 자금으로 건설하는 아파트는 사업자 스스로 입주신청 자격을 정할 수 있으며 2년 6개월 후 분양전환이 가능하다.

공공임대 공사가 공급하는 공공임대주택(전용면적 25.7평 이하)으로 청약저축통장 가입자에게 신청자격이 주어지며 입주 후 5년이 경과하면 분양전환이 가능하다.

임대아파트 분양전환 시 유의점

공공임대주택은 국민주택기금 등의 지원을 받아 짓는 만큼 분양전환가격에 대해 임대주택법에서 그 상한가격을 제한하고 있지만 분양전환가격을 위반한 경우 임대주택법 관련규정에 대한 법원의 입장은 강행규정이 아닌 단속규정으로 보고 있다는 점을 알아야 한다.

좀더 구체적으로 말해 강행규정과 단속규정의 차이점은 분양가격이 법 규정에 위배돼 높게 산출됐을 경우 강행규정에 해당되는 경우에는 그 차액에 대해 부당이득금으로 반환을 청구할 수 있지만, 단속규정에 해당되는 경우에는 임대주택법 벌칙규정만 적용 받게 된다는 것이다.

이점을 일부 임대사업자가 악용해 분양전환가격을 부당하게 높게 책정하는 사례가 적잖게 발생되고 있다. 분양전환가격은 허가사항어서 분양전환을 받으려는 당사자가 해당 지자체에 도움을 요청해 분양전환가격이 제대로 산출됐는지 검토해 본 후 인근 시세와 비교해 본다면 분양전환을 받는 게 나은지 인근 아파트를 매입하는 게 나은지 알 수 있다.

또한 공공임대아파트의 경우 분양전환받으려면 최초 분양을 받은 시점부터 분양전환 시까지 무주택자격을 유지해야하며 민간임대의 경우 사업자 스스로 입주신청 자격을 정할 수 있으므로 민간임대 분양전환을 받고자 한다면 건설회사에서 요구하는 조건이 어떤 내용인지 잘 살펴야 한다.

참고로 20일 임대주택건설 활성화를 위해 건교부에서 ‘임대주택법시행령 및 시행규칙 개정안’을 입법예고했으며 오는 3월 중 시행할 예정이라고 밝혔다.

그 내용은 현재 소형임대주택(전용면적 25.7평 이하)의 경우 분양~소유권이전등기 시점까지 무주택세대주여야 하며 전용면적 25.7평을 초과하는 중형임대주택의 경우 소형임대주택과 달리 주택을 소유한 사람도 입주가 가능한 상태다.

건교부는 이 같은 상황을 감안, 중형 임대주택은 분양전환 당시 주택을 소유한 경우에도 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있도록 해 중형임대주택의 입주수요를 확대할 방침이다.

또한 현재 부도가 나 있는 임대주택에 거주 중인 입주자라면 누구나 분양전환 때 우선분양을 받을 수 있게 되며 공사(도시개발공사, 대한주택공사, 경기지방공사 등)에서 분양하는 경우 전용면적 25.7평을 초과하는 경우에는 분양전환가격 및 임대료 산정을 자율적으로 할 수 있도록 했다.

그러면 분양전환 시 분양전환가격 산정방식을 알아보고 실 예를 한번 살펴보자.

분양전환가격 산정방식

◈ 분양전환가격=(건설원가 감정가격)÷2≦(분양전환시점의 산정가격-감가상각비)
◈ 건설원가=최초입주자모집당시의 주택가격(건축비 택지비) 자기자금이자-감가상각비
㉠ 자기자금이자=(입주자모집당시 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)×이자율×임대기간
㉡ 이자율: 분양전환당시의 한국주택은행(현 국민은행)의 1년 만기 정기예금 이자율
㉢ 감가상각비: 잔존가액 없이 내용연수 40년, 정액법(법인세법시행령의 규정에 의한 계산)
◈ 감정가격=공사와 임차인이 각각 1인씩 선정한 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균 금액

분양전환가격 산정의 예(○○시 ○○동 주공아파트 32평형 항목별 추정 계산내역)

ꋼ 분양전환가격=(건설원가 감정가격)÷2

ꋼ 건설원가=1억4천9백82만원 1천43만원-1천4백96만원=1억4천5백29만원
가. 최초입주자모집당시의 주택가격(건축비 택지비)=1억4천9백82만원
나. 자기자금이자=최초입주자모집당시의 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)×이자율 ×임대기간=1천1백96만원(기금융자금 4천만원, 임대보증금 5천만원, 이자율 4%로 가정)
다. 감가상각비(내용 연수 40년, 정액법) : 건축비만 해당=1천4백96만원

ꋼ 감정가격 : 주택공사와 임차인이 각각 선정한 감정평가액을 산술 평균 금액
분양전환당시 건교부고시 표준건축비 입주자모집당시 택지비 택지비 이자-감가상각비=1억1천9백68만원 5천5백만원 1천1백만원-1천4백96만원=1억6천9백73만원
※ 2004년 건교부고시 표준건축비 평당 약 2백88만원

가. 분양전환당시의 건교부고시 평당 표준건축비=3백74만원(=2백88만원×1.3)×32평
=1억1천9백68만원
나. 입주자모집당시 택지비=5천5백만원
다. 택지비 이자=연 4% 가정 시 5년간 5천5백만원×20%=1천1백만원
라. 감가상각비=(내용 연수 40년, 정액법)
=32평형×3백74만원(건축비)÷40년÷12년×60개월(임대기간)=1천4백95만원

○○시 ○○동 주공아파트 32평형 추정 분양전환 가격 및 수익성

ꋼ 분양전환가격=1억4천5백29만원(건설원가) 1억6천9백73만원(감정가격)÷2=1억5천7백51만원
5년 후 시세=연간 6% 상승 가정할 경우
시세차익=2억1천76만원-1억5천7백51만원=5천3백25만원이 된다.(주변아파트와의 시세차익은 감안하지 않음)

기타 혜택으로 학교용지부담(분양가의 0.08%)을 하지 않으므로 그 만큼 저렴하며 5년 후 분양 전환시 소유권이전이 되나, 소유권이전 후 바로 매도해도 양도세가 비과세되므로 양도소득세를 전혀 납부하지 않는 혜택이 있다.(소득세법에 규정된 명의 이전 후 3년 이상, 2년 거주요건을 갖춰야 양도소득세 납부면제 규정이 적용되는데 임대아파트의 경우 5년 거주를 인정해줌.)

참고로 주공에서 작년 수도권지역에서 분양전환한 단지의 최초 입주자모집시의 주택가격 대비 분양전환가격의 비율은 평균 113% 안팎(±5% 정도)이었다. 즉, 주변아파트 값의 평균 87% 수준이라 생각하면 더 이해가 빠를 것이다.

따라서 이 비율을 그대로 적용해 계산해 본다면 입주자모집 시점 주택가격 1억4천9백82만원×1.13=1억6천9백29만원 안팎이라는 것을 알 수 있다.

이런 사항들을 잘 알아 두고 있으면 분양받아 거주하던 당사자 또는 분양전환 되는 아파트를 매입하려는 수요자는 분양전환 시 분양가가 적정한지, 주변 아파트시세와 비교해 비싼지 등을 알아보고 분양전환을 받는다면 재테크에 많은 도움이 된다