동탄 2 분양가 추정현황

가. 가정조건

   - 최초 분양시기 : 2012년 초반

         2009년 현재 상세계획 중,,

        토지보상 : 2009년

        미 수용시 : 2010년 상반기(토지수용법에 의한 강제절차 소요기간 6개월,,,이후 집행)

                        ⇒ ⇒ ⇒ 어느 공공사업이나 100% 발생되는 사안임....

        택지조성공사 및 택지분양 : 2011년 상~하반기(최소 1년 소요)

        일반 아파트 분양 : 2012년 상반기(설계 및 인허가, 준비 최소 3개월 소요)

   - 연간 건축비용 상승률 : 장래추정치는 7%(과거 20년간 추이에 향후 약 3년간 경기부양책으로

       SOC 등 인프라투자 활황에 따른 수치 보정 반영)로 하되, 과거는 실적치 반영

   - 분양가 추정 방법 : 기 분양했던 판교 및 광교 분양가상한제 아파트를 대상으로 해당 택지의

      규모, 소요비용, 기간 등을 참조하여 상대비교 추정

나. 분양가 추정 비교 변수

   - 분양 면적, 분양가구수, 분양시기, 소요 사업비 등

다. 분양가 추정

  1. 분양원가 구성 항목

     - 토지비(이는 토공의 택지분양가와의 상관관계로서 다시 토공의 최초 토지수용비와 기반시설

        조성비에 연동), 공사비(설계 및 감리비 포함), 기타비, 금융비용 등이 있으나 기타비 및

        금융비는 차지하는 비율이 작고 지역에 따른 영향이 거의 미미하므로 배제

  2. 토지비

    - 앞서 언급한 대로 토공의 택지분양가에 달려있슴.(토공의 마진률은 국가 시행사업으로서 판교,

       광교, 동탄2 동일가정)

   a. 토공의 토지수용비

     - 판교 : 면적 330만평,,,,보상비 3.7조원.......평당 = 112만원

     - 광교 : 면적 340만평,,,,보상비 4.3조원.......평당 = 126만원

     - 동탄2 : 면적 660만평,,,,보상비 7.8조원......평당 = 118만원

       * 참고 = 동탄1 : 면적 270만평...보상비 1.6조.....평당 = 59만원

     - 결론 : 판교대비 105%(5% 할증)......광교대비 94%(6% 할인)......동탄1대비 200%

   b. 토공의 기반시설 등 조성비

     - 판교   :  면적 330만평,,,,조성비 3.4조원.....평당 = 103만원

     - 광교   :  면적 340만평,,,,조성비 5.0조원.....평당 = 147만원

     - 동탄2  :  면적 660만평,,,,조성비 8.8조원.....평당 = 133만원

       * 참고 = 동탄1 : 면적 270만평...조성비 1.2조.....평당 = 44만원

     - 여기서 문제는 판교나 광교의 경우 이미 시행 또는 확정된 금액이지만, 동탄2의 조성비는

        동탄2 계획 수립시(약 2년전) 개략적으로 산정한 비용으로서 도시지원시설, 행정시설, 공원

        및 녹지조성비용, 광역교통시설비용 등 각종 인프라 구축비용이며, 최근 거의 확정되는

        “대심도전철” 비용은 미포함 되어있고, 현재 계획중인 상세계획 시점이 벌써 2년의 시간경과로

        인해 그간의 물가상승이 미반영된 수치임..

     - 따라서 대심도전철 부담금 1.5조원(총 사업비 3조원 중 50%민자 50%국고 가정) 및 물가

       상승분 2조원 추가시 총 비용 12.3조원으로 평당 = 186만원 산출됨.

     - 결론 : 판교대비 180%(80% 할증)......광교대비 127%(27% 할증)

   c. 토지비 비교

     - 판교 : 보상비 112만원 조성비 103만원 = 215만원/평

     - 광교 : 보상비 126만원 조성비 147만원 = 273만원/평

     - 동탄2 : 보상비 118만원 조성비 186만원 = 304만원/평

     - 결론 : 판교대비 141%(41% 할증)......광교대비 111%(11% 할증)

  3. 공사비

    - 공사비는 특정지역과는 무관하며, 건설시기에 따라 가격이 책정됨..

    - 빨리 건설될수록 싼건 당연한거고 건축비 책정기준년도는 분양시기와의 상관관계

    - 판교 : 분양시기 2005년

    - 광교 : 분양시기 2008~2009년

    - 동탄2 : 분양시기 2012~2013년

    - 동탄2가 판교보다는 7년, 광교보다는 4년 

      향후의 건축비 상승률 7%로 계산하되, 최근 3년의 경우는 구체적인 실적치 적용

       (2006~2008년 동안 건축비가 정확히 80% 상승...매년 약 22%)

    - 판교대비 7년 : 1.05*1.22*1.22*1.22*1.07*1.07*1.07 = 2.33(133% 할증)

    - 광교대비 3년 : 1.07*1.07*1.07*1.07 = 1.31(31% 할증)

  4. 가구당 가격으로 환산

    - 상기에서 추정한 토지비, 공사비를 합산한 후 다시 가구수로 환산하여 가격 할인

    - 합산 결과는,,,

    - 판교대비...토지비 141*0.5 공사비 233*0.5 = 187

    - 광교대비...토지비 111*0.5 공사비 131*0.5 = 121

    - 가구수로 환산

    - 판교 : 29,263세대/330만평 = 89, 광교 : 31,000세대/340만평 = 91, 

       동탄2 : 113,000세대/660만평 = 117

    - 결론적으로 판교의 131%, 광교의 128%

    - 따라서 판교의 1.87배/1.31배 = 1.43배,

              광교의 1.21배/1.28배 = 0.95배임..

  5. 결론

    - 판교의 전용면적 25.7평형 분양가 상한제 아파트 분양가 1,177만원/평 이었으므로

      단순히 판교를 기준으로 하면 1,177만원*1.43 = 1,683만원/평당....

    - 광교 25.7평형(울트라) 1,270만원(마이너스 옵션) 옵션 확장 = 약 1,400만원/평

       이었으므로 단순히 광교를 기준으로 하면 1,400만원*0.95 = 1,330만원/평당...

    - 다만, 판교신도시 분양당시의 부동산 경기와 해당지역의 청약열풍이 최고조에 달했을 때

       분위기와, 공교롭게도 최악의 부동산 경기와 최대의 미분양 분위기 속에 분양했던 광교신도시의

       분위기가 상기 계산치에서 변수로 일부 작용했다고 볼수도 있으므로,,,,,,

    - 부동산시장이 최악의 분위기로 2012년까지 지속된다면 최저 1,330만원으로,

     그 반대라면  1,683만원까지로 예측할수 있을거 같습니다...

     (물론 전용면적 25평형 분양가상한제 기준)

    - 단, 갈수록 심화되는 건설자재난과 원자재비 이상급등, 인건비 상승 심화구조 등등의

       악(?)사태가 없다는 가정하에........

    p.s 학교용지부담금...이런거는 아예 포함시키지 않았습니다...........