[스크랩] **내집마련 전략은? :: 닥터아파트 블로그

2007-01-20 12:45

http://blog.drapt.com/hmkim21c/387801169264717933

청약통장 가입자들이 좌불안석이다. 당초 2008년~2010년 사이에 단계적으로 시행될 예정이었던 청약가점제가 올 9월로 대폭 앞당겨졌기 때문이다. 여기에 청약가점제에서 제외될 것으로 예상됐던 민간택지 중대형아파트에도 가점제 확대 적용이 예고되면서 청약통장 가입자들의 혼란은 더욱 가중되고 있다. 청약시장에 적지 않은 파장을 불러올 가점제 시행을 앞두고 청약 통장별로 취해야 할 전략을 짚어본다.

◈ 청약저축 – 전용면적 25.7평 이하 공영아파트에 청약할 수 있는 청약저축 가입자들은 이번 청약제도 개편에 혼란스러워할 필요가 없다. 가점제 시행이 당초 추첨식으로 행해지던 청약예금과 청약부금만을 타깃으로 하고 있기 때문이다.

따라서 청약저축 가입자는 가입기간, 납입 횟수•금액, 무주택기간 등 본인의 청약자격에 따라 소신껏 청약에 나서면 된다. 특히 정부의 공영개발 확대정책에 따라 앞으로 공공에서 공급하는 물량은 더욱 늘어날 예정이므로 무주택 자격을 유지하며 느긋하게 알짜 분양을 기다리는 것이 최고의 전략이라고 할 수 있다.

한편, 청약저축 가입자 중 자금여력이 풍부하고 가점제를 통해 높은 점수가 예상된다면 청약예금으로 전환하는 것도 고려해 볼만하다. 추첨제로 당첨자를 가리는 현행 제도 하에서는 당첨이 불확실했지만 가점제 시행을 통해 당첨 확률을 크게 높일 수 있기 때문이다. 청약저축에서 예금으로 전환할 경우 납입금액이 평형별 예치금액 이상이면 유예기간 없이 바로 청약할 수 있다는 점도 장점이다.

아직 청약통장이 없는 신혼부부나 사회초년생의 경우 세대분리를 해 하루빨리 청약저축에 가입하는 것이 좋다. 앞서 살펴본 바와 같이 청약저축의 경우 우선순위를 산정하는 데 있어 부양 가족수나 가구 소득 등이 고려되지 않을뿐더러 향후 청약환경 변화에 따라 청약예금으로 전환할 수도 있기 때문이다. 당첨 확률을 높이길 원한다면 월 납입액 최고 한도인 10만 원을 꽉 채워 불입하는 게 좋다. 같은 1순위라고 하더라도 납입횟수가 60회(5년 불입)를 넘으면 저축 총액이 많은 순으로 당첨이 결정되기 때문이다.

◈ 청약부금 – 공영개발 확대의 최대 수혜자가 청약저축 가입자라면 전용면적 25.7평 이하 민영아파트에 청약할 수 있는 청약부금은 ‘천덕꾸러기 신세’가 될 판이다. 가점제 시행과는 별도로 청약할 수 있는 물량이 크게 줄어 통장의 효용성 자체에 의문을 제기되고 있기 때문이다.

따라서 청약부금 가입자의 경우 하루빨리 예치금액을 늘려 청약예금으로 갈아타는 게 좋다. 특히 자금여력이 좋지 않은 청약부금 가입자의 경우 물량이 가장 풍부하고 자금부담이 상대적으로 적은 전용면적 30.8평 이하(서울 기준 600만 원) 청약예금으로 갈아타는 것을 고려해 볼만하다. 부금에서 예금으로 갈아탈 경우 1년간 청약이 금지되므로 하루빨리 은행을 찾는 것이 좋다.

청약예금으로 전환해도 점수가 낮아 당첨 가능성이 희박하다면 9월 이전에 청약부금을 사용할 수 있는 단지를 찾아 적극적으로 청약에 임해야 한다. 9월까지 내집마련에 성공하지 못한다면 그동안 쌓아 온 청약자격을 상실하는 아픔을 감내하고서라도 청약저축에 새로 가입하거나 기존 주택 매입으로 방향을 선회하는 방법을 고려해 봐야 한다.

◈ 청약예금 – 전용면적 25.7평 초과 주택에 청약할 수 있는 청약예금은 채권입찰제를 통해 우선순위를 가린 뒤 동일 금액 내에서 가점제로 당락을 판가름할 예정이다. 그러나 판교와 같이 인기 지역의 경우 대부분 채권 최고액을 적어 낼 것으로 예상되므로 사실상 가점제가 당첨 여부를 가르게 된다.

무주택 기간이 길고 부양가족수가 많은 청약예금 가입자는 이번 청약가점제 시행의 최대 수혜자라고 할 수 있다. 이들의 경우 자격조건을 유지하며 송파, 광교신도시 등 공공에서 공급하는 알짜 분양에 대기하면 된다. 또 큰 평형대에 청약하고 싶다면 증액 후 1년간은 청약을 못하므로 미리미리 예치금액을 높여놔야 한다.

반면, 가점제 시행과 동시에 유주택자들의 갈아타기나 사회초년생, 신혼부부의 내집마련은 큰 혼란에 휩싸였다. 이들의 불만을 무마하기 위해 정부에서는 2008년~2010년까지 현행 당첨제를 가점제와 병행해 실시하는 것을 검토하고 있지만 유주택자나 신혼부부의 당첨 가능성이 크게 낮아진 것은 사실이기 때문이다. 따라서 이들은 청약가점제가 실시되기 이전인 9월 이전에 적극적으로 청약에 나서야 한다. 분양가 상한제와 분양원가 공개가 시행되기 이전에 대규모 분양 물량이 쏟아질 것으로 보이므로 이들 중 유망 단지를 골라 공략해보자.

비인기지역 소재 아파트나 연립 등 가격 상승 여력이 크지 않은 주택을 소유하고 있는 유주택자라면 과감하게 주택을 처분하고 무주택 이력을 쌓아가는 것도 방법이 될 수 있다. 특히 2주택자의 경우 9월부터 청약 감점제가 적용되는데다 현행 투기과열지구에서만 적용됐던 1순위 청약 제한이 투기과열지구 외로 확대될 예정인 만큼 미리 비인기지역 주택을 처분해 놓는 게 좋다.

자금여력이 풍부한 유주택자라면 전용면적 30.8평 초과 중대형 주택에 청약할 수 있는 1,000만~1,500만 원(서울•부산)으로 미리 예치금액을 늘려놓자. 이 금액 대 청약예금의 경우 중소형평형에 비해 가입자수가 적은데다 평형 늘리기용으로 소유하고 있는 유주택자들의 비율이 상대적으로 높아 가점제 적용에 큰 영향을 받지 않기 때문이다. 여기에 분양가 규제방안에도 불구하고 중대형평형의 경우 채권입찰제 병행 시행으로 분양가 인하 효과가 크지 않아, 실질 당첨 경쟁률을 그다지 높지 않을 것으로 점쳐진다.

단, 어렵게 잡은 기회를 놓치지 않기 위해서는 자금조달 계획을 미리 세워놔야 한다. 채권매입액 등 초기 부담금이 만만치 않은데다 유주택자들의 은행 문턱이 크게 높아져 당첨의 기쁨을 만끽하기 전에 계약을 포기하는 경우도 생길 수 있기 때문이다.

부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
*********************

정부의 이번 발표로 인해 실수요자, 특히 무주택자는 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 길이 열렸다. 하지만 모든 수요자들이 무주택자도 아닌데다, 무작정 분양 물량만을 기다리고 손을 놓을 수도 없는 법. 부동산 시장 재편의 소용돌이에 휩싸인 수요자들, 어떻게 해야 최대의 만족을 누릴 수 있을까?

우선 이번 대책의 최대 수혜자인 무주택 세대주라면 이번에는 정부를 믿어보도록 하자. 특히 자금력이 없는 무주택자라면 굳이 무리하게 대출까지 받아가면서 집을 살 필요는 없다. 또 다시 집값 광풍이 불더라도 모든 택지에서 분양가상한제가 적용되기 때문에 보다 저렴한 가격으로 집을 분양받을 수 있는 덕분이다. 하지만 천리 길도 한 걸음부터! 아무리 무주택자라도 청약통장이 없으면 아파트를 분양받을 수 없다. 또한 청약저축 가입자라도 납입횟수, 납입액에 따라 당첨 여부가 갈리므로 하루라도 빨리 가입하는 게 좋다. 한편, 청약저축 가입자는 청약가점제와 관계 없으므로 서두를 필요 없이 마음에 드는 물량이 나올 때마다 도전해 보도록 하자.

자금 능력이 있더라도 무주택자라면 당장 집을 사기보다 분양 물량을 노려보는 게 좋다. 집값 거품 논란이 제기되고 있는 지금 ‘무주택’이라는 최상의 조건을 버릴 이유는 없기 때문이다. 따라서 청약저축에 가입돼 있다면 계속 유지하고, 아직 가입이 안돼 있다면 서둘러 들어두는 게 중요하다.

만약 저축 물량이 아닌 예금(전용면적 85㎡ 초과) 물량을 노리고 싶다면 중간에 예금으로의 전환이 가능하다. 청약예·부금 가입자에 한해 청약가점제가 적용되므로 무주택 기간이 길고, 부양 가족수가 많다면 저축에서 예금으로 전환하더라도 양질의 주택을 공급받을 수 있는 것이다. 또 분양가상한제가 시행됨에 따라 전용면적 85㎡ 초과 아파트에 대해서는 채권입찰제가 적용되는데, 자금 능력이 있다면 내 집 마련의 꿈에 한 발짝 다가설 수 있다. 느긋한 마음을 가져보도록 하자.

반면, 집을 옮기고 싶은 유주택자라면 무주택자에 비해 민첩한 행동이 필요하다. 더군다나 집 한 채만을 가지고 있을 뿐 현금운용능력이 없다면 9월 청약가점제가 시행되기 전에 서둘러 청약을 해야 한다. 아직 기준이 마련되지 않았지만, 일정 면적 이상의 주택을 가지고 있으면 인기 지역 내 아파트를 분양 받기란 사실상 불가능해지기 때문이다.

이사가고자 하는 마음이 급하다고 또는 무주택 자격을 갖추겠다고 섣불리 기존 집을 파는 것은 좋지 않다. 지역에 따라 차이가 있지만, 지난 해 집값이 너무 많이 올랐던 게 사실이고 특별한 호재 없이 입주민들의 입김만으로 가격이 오른 곳이 분명 존재하는 탓이다. 아직 부동산 거품을 염려할 정도는 아니더라도 지역에 따라 가격이 조정될 가능성이 있으므로 급하게 움직일 필요는 없을 것으로 전망된다. 또 기존 주택에 주택담보대출을 끼고 있을 경우 집을 얻었다 해도 새로 대출을 얻는데 어려움이 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

꼭 집을 옮겨야 한다면 과거 가격 추이를 살펴보는 게 좋다. 지난 해 가격이 올랐더라도 호재가 있었는지, 아무런 이유 없이 올랐는지를 구분하는 게 중요하다. 개발 호재가 있다면 오른 가격이 뒷받침될 수 있지만, 아무 이유가 없다면 하락 가능성이 크다는 점을 염두에 둬야 한다.

자금을 갖춘 유쥬택자라면 청약을 노리면서 블루칩 지역으로 옮겨보는 방법을 생각해 볼 수 있다. 일단 청약은 청약가점제가 시행되기 전인 9월 이전이 유리하다. 분양을 받으려면 전용면적 85㎡초과 102㎡이하(서울·부산 600만 원, 기타광역시 400만 원, 기타지역 300만 원)보다는 102㎡초과 135㎡이하(1,000만 원, 700만 원, 400만 원) 통장이나 135㎡초과(1,500만 원, 1,000만 원, 500만 원) 통장에 가입하는 게 유리하다. 수도권 통장 가입자 수가 12월 31일 기준 각각 72만 8,365명, 40만 3,786명, 17만 6,255명으로 줄어들기 때문이다. 바꿔 말하면 그 만큼 경쟁자도 줄어든다는 얘기다.

분양만 기다릴 수 없다면 기존 집을 처분하고 보유하고 있는 현금을 합쳐 유망 아파트 1채로 갈아타는 것도 좋은 방법이다. 블루칩 아파트의 경우 오른 때는 가장 먼저, 가장 많이 오르지만 빠질 때는 가장 늦게, 가장 적게 빠진다는 특징이 있다. 이사를 결심하고 있다면 다소 비싸더라도 블루칩 아파트의 매입을 고려해볼 필요가 있다.

[부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr]

펼치기 댓글(0) 스크랩(1)

다음글	[스크랩] ◎ 말이 깨끗해지면 삶도 깨끗해진다.	전체글 보기
이전글	[스크랩] ★ 2007년 2월이 매수 타이밍입니다. ★	전체글 보기