재개발 투자는 모두가 황금알을 낳는 거위는 아니다. 입지여건, 투자 시점 등에 따라 수익률이 들쭉날쭉이다.

때문에 재개발 투자는 옥석을 가려서 지역을 선정하고, 적절한 매입 시기를 적절하게 선택한다면 성공 가능성이 그 만큼 커진다고 볼 수 있다.

특히 저금리와 부동산시장 침체로 인해 가격에 거품이 많이 빠져있는 요즘이 재개발 투자 타이밍이라고 보는 전문가들이 많다.

재개발 투자 타이밍, 언제인가

재개발 투자는 주요 사업단계가 진행될 때마다 발생하는 수익에 차이가 많이 난다. 즉 한 단계에서 다음 단계로 넘어갈때 지분 값이 뛰면서 투자 이익이 실현된다.

때문에 투자 시점도 단계별로 잘 골라야 한다. 재개발사업은 크게 ①구역 지정 단계 ②시공사 선정 단계 ③조합 설립 단계 ④사업 시행 인가 단계 ⑤관리 처분 단계 등으로 진행된다.

때문에 투자 타이밍도 이런 사업단계가 확정되는 바로 직전으로 잡아야 한다. 적절한 투자 타이밍을 잡기위해서는 관심 지역을 몇 개 골라 사업 진행 추이를 면밀하게 지켜보며 분석해봐야 한다.

초기 투자비용이 부담될 경우 투자 요령은?

입주(실수요) 목적의 재개발 투자는 일반적으로 이주비 지급 시점을 투자 적기로 본다. 이 경우 투자자와 동시에 이주비를 받기 때문에 소액으로도 투자가 가능하다.

일반적으로 재개발사업의 이주비 지급은 사업 시행 인가 직후부터 시작된다. 이때부터 바로 재산 평가가 실시되고, 이 평가가 완료되면 이주가 시작되어 이주비가 지급된다.

하지만 이 시점에는 이미 재개발 지분값이 올라 투자 수익도 그 만큼 줄어들 가능성도 있다.

단기 투자가 목적이라면 구역 지정 준비 단계부터 구역 지정까지를 투자 타이밍으로 잡으면된다. 이 단계에서 가격 상승이 가장 많이 이루어지기 때문이다.

이 기간의 재개발투자는 높은 단기 차익을 기대해볼만 하지만 그 만큼 사업 진행 지연 등에 따른 투자 리스크도 감수해야 한다.

사업 시행 인가 시점을 전후하여 재산 평가 완료 이전에 투자하는 것도 고려해볼 만 하다. 이 단계에서 투자할 경우 이주비 지급 시까지 약 2-5개월 가량 소요되는 기간에 대한 금리 부담을 고려해야 한다.

하지만 이 단계에서 재개발 지분값이 크게 올라 금리 비용을 제외해도 높은 수익을 기대해 볼 만 하다.

투자 구역 선정은 어떻게 해야 하나

투자 목적으로 재개발구역을 선정할때는 앞으로 바뀌게 될 주변 교통여건, 주거환경 등을 우선 고려해야 한다.

일반적으로 재개발 투자는 전철 역세권 주변이 가장 좋다. 하지만 재개발 구역의 교통 여건은 현재보다 입주할때의 교통량 증가나 새롭게 개설되는 도로망 등을 감안하여 판단하는 것이 중요하다.

주변의 환경은 철거와 공사로 불량한 것이 보통이나 완공 후 입주 시점에 이르면 환경이 몰라보게 달라지기 때문이다.

또 재개발 투자는 단지 규모가 큰 곳을 중심으로 골라야 한다. 이런 곳의 투자 안정성이 높기 때문이다.

단지 규모가 크면 주변의 생활 편익 시설이 좋아지고 거래도 활발하여 환금성이 높아지므로 투자 안정성이 확보된다.

반면에 단지 규모가 크면 너무 많이 알려져 시세가 예상보다 빨리 올라 거품이 있기 마련이고 조합원들 간의 이견으로 추진 기간이 길어 질 수 있다는 단점도 있다.

이런 점을 감안하면 중소 규모의 재개발 구역이 좋다.

재개발 투자는 사업 진행이 원활한 곳을 중심으로 선택하는게 중요하다. 대개 재개발 사업의 개발 이익은 사업 추진 기간의 길이에 반비례하는 경우가 많다.

추진 과정에 문제가 많은 곳, 비상 대책 위원회나 반대파가 있는 곳, 시공사와 분쟁이 있는 곳, 조합 집행부가 바뀌는 곳은 피한다.

과거에는 세입자 문제가 가장 큰 장애 요인이었으나 요즈음은 임대 아파트 입주권을 부여하거나 주거 대책비의 지급으로 대부분 이주가 잘 이루어지는 편이다.

비례율이 높을수록 유리하다

비례율도 재개발에 투자할 때 고려해봐야 할 대상이 된다. 비례율은 '총 분양 수입 - 총 사업 비용 / 종전 재산의 총액 x 100 (%)' 방식으로 산정한다.

비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분 받는 분양 아파트의 무상 평수가 더 커 지므로 비례율이 100% 상이면 양호한 투자 지역이다.

비례율이 낮아지는 요인은 사업 비용이 과다하게 지출된 경우, 사업 기간이 너무 긴 경우, 종전 재산의 평가액이 높은 경우이다.

종전 재산 평가액이 높을 경우 비례율이 낮아지고 매도자의 매도 희망 가격은 높아진다.

또 재개발에 투자할땐 전문가의 조언을 받아서 투자하는 것이 좋다.

투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는 투자를 망설일 필요가 없다.

그러나 투자자 는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고 투자를 결정하기 전에 모든 재개발 지역 현장을 다니면서 정보 수집을 하기 위해서는 시간과 공부 를 하여야하고 정보 분석 능력이 떨어진다. 신속하고 안전한 투자를 위해서는 전문가의 조언이 필수적이다.

재개발 투자 분석은 어떻게 하나

재개발은 먼저 투자를 할 것인가 입주를 목적으로 할 것인지를 분명히 한 다음에 투자에 나서야 한다.

투자 목적이라면 투자 수익을 최대로 올릴 수 있도록 분석하여 구역을 선정하는게 좋다. 또 실입주가 목적이라면 교통 요건 등 주변 환경을 고려해야 한다.

소형 평형을 받으려면 편리한 대중교통 여건을 조사하고 대형 평형을 받으려면 쾌적한 주거 환경을 선택해야 한다.

재개발 투자시 고려해야 할 사항들

교통 분석 요령
-전철역 접근성 및 이용 편리도
-도심 접근성 및 진입 도로의 체계
-주요 도로와의 연계성 및 접근성

주거환경 분석 요령
-세대수
-대지 지분율
-지역민의 생활 수준
-경관, 일조권, 조망
-소음, 혐오 시설, 프라이버시 침해 유무

시공업체 선정 잘 해야
-유명 브랜드 아파트는 가격도 높게 형성돼
-건설업체 지명도도 높아야 시세 형성에 유리
-이미지와 브랜드, 지역적 선호도 등 종합적으로 고려해야

 

<조인스랜드, 현장통신원 최영순>