2008-02-05 13:27
http://blog.drapt.com/hkt1338/2413571202185626175 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★2006-2015년 부동산 시장 분석. 유망 아파트 찍어주기★
앞서는 10%만 부자가 된다. 평범한 90% 사람이라면 포기해라
1. 2006-2015년 시장 분석
1) 시장 상황에 영향을 줄 요인 분석
① 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락. 2007-2008년
대량 물량
② 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터
지금까지 상승 진행
③ 2008-2015년 부동산 정책. 수요 공급에 따른 시장 여건. 입지의 변화
④ 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를
풀어가는 이명박 당선자의 중장기 부동산 해법
⑤ 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건
⑥ 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도
⑦ 수요 공급의 강남북 불균형
2) 2006-2015년 시장 분석
① 2006년까지
- 전통적 대중 선호 지역 부동산 폭등
서울: 강남. 서초. 강서. 목동. 용산. 성동. 광진. 강동. 송파. 동작. 영등포. 마포.
수도권: 분당. 일산. 산본. 평촌. 용인. 성남. 동탄. 화성. 수원. 안양. 의왕.
하남. 남양주. 파주. 구리. 군포. 인천송도. 과천.
- 전통적 소외지역 장기침체
서울: 노원. 성북. 강북. 도봉. 은평. 중랑. 동대문. 종로. 서대문. 구로. 금천.
관악. 중구.
수도권: 인천 전지역. 부천. 시흥. 광명. 안산. 의정부. 동두천. 광주. 여주.
이천. 양평. 가평. 양주. 포천. 연천.
- 원인: 대중 선호지역 탁월한 입지 및 풍부한 개발 호재 등으로 지속적 상승
비인기 지역 수요자 철저히 외면으로 양극화 현상
② 2007년- 2008년 상반기 이내
- 전통적 대중 선호지역 부동산 침체- 20-50% 초급매 출현.
서울: 강남. 서초. 강서. 목동. 성동. 광진. 강동. 송파. 동작. 영등포. 마포.
수도권: 분당. 일산. 산본. 평촌. 용인. 성남. 동탄. 화성. 수원. 안양. 의왕.
하남. 남양주. 파주. 구리. 군포. 과천.
- 전통적 소외지역 단기 폭등- 1년만에 60-120% 폭등
서울: 노원. 성북. 강북. 도봉. 은평. 중랑. 동대문. 종로. 서대문. 구로. 금천.
관악. 중구.
수도권: 인천 전지역. 부천. 시흥. 광명. 안산. 의정부. 동두천. 광주. 여주.
이천. 양평. 가평. 양주. 포천. 연천.
- 원인: 정부의 명품 지역 및 명품 아파트 규제- 일반 아파트 폭등으로
부동산 정책 실패.
③ 2008년 하반기- 2009년
- 전통적 대중 선호 지역 부동산 차별적인 상승 예상
앞에서 언급한 대중 선호지역 상승 유력함
- 전통적 소외지역 단기 폭등으로 차별적 상승. 장기 침체 예상
앞에서 언급한 비인기 지역은 정부의 명품 지역 규제로 인하여 폭등하였기
때문에 침체
④ 2010년-2015년
- 입지. 아파트에 따라서 층층히 차별화
- 유망지역- 전통적 폭등지역 유망. 특히 강남. 용산. 목동. 송파. 강동. 동작. 마포.
과천. 분당. 강서. 일산. 용인. 성남. 수원. 동탄. 화성. 평촌. 인천 송도 장기적
전망 밝음
- 매수 신중할 지역- 전통적 소외지역 조심.
특히 2007년 100% 폭등한 서울 강북권. 인천권은 매수 신중.
- 한강 기준으로 북부권은 2007-2008년 분양 물량 과다로 매수 신중.
- 비인기지역 기존 아파트와 전매 금지 아파트 중장기적 전망 좋지 않음. 매수 신중
3) 2007-2015년 인천권.북부권 공급과잉 분양 물량에 따른 대처방안.
① 2007년-2008년 인천권, 수도권 북부지역 대량 분양
- 분양 입지 및 아파트 문제보다 단기 대량 분양이 미분양 원인
- 인천송도, 인천 검단, 인천청라, 인천논현, 인천영종도, 부천, 파주, 일산, 양주,
김포, 남양주 분양 물량 수십만-수백만
- 전매 가능 20%, 전매 7-10년 제한 80% 전매 가능한 아파트 희소성이 높다.
- 단기간 과다한 분양 물량으로 미분양 속출- 분양 아파트가 문제라기보다
대량물량 문제
② 2010년 -2011년 수도권 인천권, 북부지역 대량 입주
- 일부 전매 가능한 아파트 융통성 있게 매도 가능해서 절대 유리함
- 대부분의 전매 제한 아파트 전매 제한으로 매도 불가능함.
- 대량 입주로 인하여 인천권, 일산, 파주 등 북부권 기존 아파트 폭락 가능성이
높음
- 전매 가능한 아파트 풍요 속의 빈곤 즉 매도할 수 있는 아파트 부족으로 높은
프리미엄 가능
③ 2013년 덕이. 식사. 가좌 3인방 입주 후 3년 비과세 매도 가능
- 신동아 파밀리에 등 전매 가능한 아파트 입주 후 3년이 지난 시점이라 비과세
매도가능'
- 부분 전매 제한 아파트 7-10년이 되지 않아서 매도 불가능
- 신동아 파밀리에 및 북부권, 인천권 전매 가능한 아파트와 합법적 전매 제한
매도 아파트 시세 상승 이끔
④ 2014-2015년 인천 5개 신도시. 수도권 북부 신도시 분양매물 폭탄
- 7년 전매 제한 중대형 평형 분양 물량 쏟아짐 - 고공행진 하던 분양 아파트
폭락 위험
- 전매 가능한 아파트 1-2년 여유가 있기 때문에 전매 제한 물량 아파트 폭탄 매물
피할 수 있음
- 전매제한 아파트는 대량 매물이 이어져서 시세가 꺾이기 때문에 불리한 조건
- 신동아 파밀리에 고급 아파트 이미지로 경쟁력 충분. 물량 피하려면 2013년경에
매도해야함
4) 2008-2015년 수도권 남부 지역 대처 방안.
① 2007-2008년 분양 물량 매우 부족. 새아파트 희소성. 경기 침체로 미분양
② 2007-2008년 미분양 아파트 최고의 수익률 예상함.
③ 2007년 폭락한 용인. 수원. 평촌. 일산. 화성. 성남일대 명품 아파트 적극적
매수요망
④ 미분양-폭락 명품 아파트-분양순으로 매수. 재개발. 재건축 등은 차선으로
⑤ 북부권 전매제한 물량이 매우 많기 때문에 남부권 전매제한 분양은 신중할 것
2. 2008년이후 정부 정책.시장변화 분석 - 선진국형 시장 자율화 추진
1) 1가구 1주택 양도세 점진적 완화. 장기적 대폭 완화
2) 1가구 1주택 종부세 9-12억 조정. 장기적 페지 가능성. 재산세로 대처
3) 1가구 1주택 대출 규제 점진적 완화. 장기적 비싼 아파트도 많은 대출 가능
4) 재건축.재개발; 개발 이익 환수제 점진적 완화. 특히 1주택자 혜택.
5) 1가구 다주택 세금: 주택수가 많을수록 세금 가중. 일시적 매물 유도후
세금 가중. 다주택 임대사업 부정적. 중장기적으로 3주택 이상 세금 가중.
6) 이미 분양한 아파트 전매제한 규제: 기존 분양한 아파트 전매제한 풀리지 않음.
분양가 상한제 평당 100-300 혜택 받아서 사실상 폐지 불가능.
비싸게 분양받은 전매 가능 아파트 반발로 기존 전매 제한 아파트 폐지 어려움.
7) 분양 예정 아파트 전매제한; 부동산 침체로 전매기간 축소. 부분적
전매 가능 추진유력
8) 다주택 규모 확대실시: 아파트 소형평형. 오피스텔 주택화 유력.
지방 근무자 수도권 매수 차단 법안 가능성- 지방의 인구 감소. 및
지방 지자체 추진.
9) 서울. 신도시 실거주: 페지 가능성 높음. 전월세 활성화.
10) 아파트 차별화 정책- 아파트 가치 양극화가 아니라 각각 시세차이 유도.
명품 유리
3. 2008년 이후 부동산 접근 방향.
1) 입지: 전통적 유망지역 유리. 한강 기준 서울 남쪽과 강남권 유리함.
북부권은 호재 많은 곳 유리.
3대축 절대 유리- 한강. 경부 고속 국도. 경의선 노선.
2) 입지 이동: 같은 지역 새아파트. 주상복합 밀집지역 유망. 개발 호재지역 유망.
현재 입지보다 교통.고급화 기준으로 미래 유망지역 찾을 것.
3) 아파트 유형: 미분양-분양권-분양-많이 하락한 지역 급매 모두 유망
재건축. 재개발. 뉴타운 등은 강남.용산.송파 등 핵심 지역 외는 부정적.
기존 아파트보다는 새아파트가 절대적으로 유리함.
4) 평형: 30평-40평-50평-60평 모두 유망. 10-20평대 불리
5) 전매유형: 전매 가능한 아파트 유망. 전매 제한 아파트 불리
6) 주택 보유- 1주택 절대 유리. 3주택 이상 매우 불리.
7) 공급 물량: 공급 과잉 한강 북부권 특히 인천권 불리. 공급 부족 한강
남부권 유리.
8) 지역 여건: 신도시. 택지개발. 도시개발 유망. 난개발 나홀로 지역
전철역 원거리 불리.
9) 강남.용산 접근성: 강남.용산 매우 유망. 실거리 가까운 곳 유망.
출퇴근 가까운 곳 유망
10) 아파트 고급화 여부:대단지 새아파트 고급화 매우유리. 조건은 전철.
고속전철 지근거리
4. 명품 지역. 신도시 분석
1). 명품 지역
➊ 강남. 서초
- 분석: 피로스의 승리(득이 없는 승리): 종부세, DTI, 신도시. 뉴타운 등
분산 정책으로 명품 지역 약세: 50평 기준 집값 30억대, 전세값 7억대,
융자 6-7억대 단기간 거래 급감
비명품, 중소형 평형 강세: 80%에 해당하는 서민 아파트 폭등, 전세값 폭등
- 전망: 상대적으로 싸진 명품 아파트, 종부세 상향, DTI 규제완화 가능성
높음, 용산의 도약
단기적 눈치보기 장세, 중장기적으로 평당 1억을 향해 상승, 새아파트,
재건축 밝음
강남을 이끄는 가장 큰 힘은 재건축, 교육, 핵심 상권 밀집, 송파 신도시
4가지이다.
세계의 집값은 강남. 용산보다 높다. 홍콩 130평 아파트-170억,
뉴욕 방2 10평대 10억 초고가 가격 평당 1억-2억은 기본-한국 체감물가
7위감안 싼 편. 명품과 비명품 양극화
집값 차이 매우 적은 편. 주식 상승 부동산 폭등 가능성. 이명박 대선
후보 시장 자율강조. 써브프라임 모기지론 및 미국 주택 가격 폭락 주시.
➋ 용산
분석-용산역세권 개발`(13만4000평)과 `용산민족공원 사업`(81만평)이다.
한남뉴타운, 이촌동 재건축 리모델링사업 등이 불쏘시개 역할
국제 업무지구로 조성되는 용산역세권에는 620m 높이의 랜드마크 빌딩을
포함 10여동의 주상복합 건물이 들어선다.
총 사업비가 10조원에 달하고 공사기간만 10년 정도 걸린다.
미군기지가 옮겨간 자리에 조성되는 용산민족공원은 2012년부터 공사에
들어가 2015년에 1단계 공사가 마무리된다.
전망- 용산구 부동산 값은 중장기적으로 5년동안 완만한 상승세 유지,
교통.공원 인프라
평당 3000만원을 호가하는 집값은 강남 최고가 수준 육박(시티파크),
땅값은 공시지가 10배 넘는 8천-1억 전후, 교육만 완비되면 강남 능가,
당분간 조정
➌ 목동- 강북에 위치해 있지만 성향은 강남, 강남 재건축 흐름과 비슷,
2007년 큰 폭의 조정 2008년 10% 이상 상승. 강남 재건축과
연동해서 움직일 것
2). 명품 신도시
➍ 분당. 일산. 평촌. 산본. 중동
분석.전망- 테마형태로 연차를 두고 시세 상승을 이끔 분당-일산-평촌-
산본-중동 차등적 순으로 폭등이 일어남
분당은 정자동 주상복합, 리모델링, 판교 신도시 3박자 호재.
강남/용산과 빅3형성 지속적 상승 예상. 정자동 주복과 리모델링 계속
관심 둘 것
일산과 평촌은 지역별로 저평가가 심함. 특별한 이슈없기 때문에 저평가
매수 추천 평촌 꿈마을은 1-2년 동안 매수 신중. 주변으로 눈을 돌릴 것
산본은 의왕. 광명과 함께 과천-평촌-산본.광명.의왕 흐름에 따른
한 차례 폭등 예상.
중동은 인천 송도. 청라 영향으로 폭등 가능성 존재
➎ 광교
분석- 341만1천6백76평, 공사기간 2005.12 ~ 2011.12.
총 2만4천가구 (단독주택 2천13가구) 인구 6만명
공원.녹지 5백12만6천8백93m²(45.5%)
예상 분양가 - 평형별로 1300만원-1600만 예상
입주 후 예상 평당가 - 2800~3500 예상
당첨자 예상 청약 가점 - 65점~70점
당첨 가능성 - 10% 내외
신도시 시세 - 판교, 송파와 엇비슷. 분양가 상한제에 따른 7-10년
전매금지 다수 예상
➏ 송파
분석-송파신도시에는 4만6천가구. 인구 12만명 2009년
9월 분양- 2011년 입주 연립은 2010년 10월께 분양될 예정.
예상 분양가 평형별로: 1100-1500예정 당첨자 가점- 67점-72점 예상
당첨 가능성- 임대 감안 10% 내외 입주후 예상 평당가- 3000-3700예상
송파구 거여동, 경기도 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일대에 걸쳐 있어
3개의 행정구역. 2009년 9월 아파트 분양을 시작해 후분양제
(공정률40%)가 적용되고 2011년 12월에 단계별로 입주를 시작할 예정
중소형 임대아파트가 많고 공영 개발돼 강남 대체 효과가 예상보다 크지
않을 것으로 전문가들 예상.
➐ 판교
입주후 평균 시세- 평당 3000-3800전후 예상. 강남 시세의 90% 이상
➑ 동동탄
2010년 2월에 주택을 첫 분양 주택수 10만 5000가구(아파트 10만가구,
단독주택 5000가구) 청약가점이 58~68점이 되어야 당첨 분양이
1년~1년6개월 정도에 걸쳐 단계적으로 진행. 예상 분양가- 1000~1400.
입주 후 평균시세- 평당 2200-3300 예상. 서동탄 메타폴리스 2600-3300
예상
➒ 파주
파주 신도시(교하 운정) 운정신도시와 교하지구에 추가로 7,008,296㎡
확대해 분당급 대형 신도시. 2006년 11월 분양 시작 (운정3지구는
2010년부터 분양)
분양가 폭이 매우 큼.(1000-1600). 3년후 시세 2000-3000예상
➓ 용인
택지 개발 지구 중심으로 상승. 판교.광교.송파.동탄 신도시의 4각의 중심
죽전. 흥덕. 보정. 신봉. 성복. 동천. 동백 7인방 3년후 명품 시세
평당 2200-3300예상
상현. 보라. 공세. 신갈. 구갈. 서천. 마북 등 3년후 명품 시세 평당
1600-2400예상
⓫ 송도
송도 국제도시1611만평 17,686,030㎡ 규모 사업기간 : 2004년 ~
2014년 (1단계사업 목표년도 2008년) 국제업무단지, 첨단 바이오단지,
산업단지, 생태도시
분양가: 1300-1600. 3년후 시세- 2400-3500 예상
5. 유망지역 아파트 추천. -
1) 분양
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
⑨
⑩
2) 미분양. 분양권
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
⑨
⑩
3) 급매
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
⑨
⑩
4) 재건축. 재개발.
①
②
③
④
⑤
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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