2006-12-06 10:22
http://blog.drapt.com/hksong10/81165368141359 
자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29440
# 며칠전 글을 올렸다가 한번 수정을 하고 나니
칸이 막 이상하게 넓게 띄어져 스크롤의 압박이 상당해
삭제 및 수정후 재등록 해봅니다. 용인지역에 관한 소고입니다.
1. 옛 어르신들이 가끔 하시는 말씀중엔
살아서는 진천이고, 죽어서는 용인이란 말이 있습니다.
저는 아직 충북 진천을 직접 방문해 보지 못해 그곳이
어떤지 잘은 모르지만 공기 맑고 깨끗하고 살기
매우 좋은 곳이라고 들었습니다.
사라(buy) 용인! 주거(住居) 용인!!
최근 너도나도 용인으로 접근하는
것을 보면 문득 떠오르는 문구입니다.
과거보다 호재노출도가 상당히 높아진 용인입니다.
특히 죽전지구의 경우 신세계백화점과
죽전역이 개통되면 잠깐 잠재되었던
호재실현도 또한 높아집니다.
그러기에 최근 죽전을 순수 투자목적으로
접근하려는 분들은 예전보다 많이 줄었고
요즘 진입하시는 분들은 분당처럼 안정적인 상승과
무난한 인프라를 보고 접근하시는 것 같습니다.
단국대와 벤처단지의 경우 죽전을 비롯한
인근 용인지역의 대형 호재이기도 하지만
유동인구가 늘어나면 쾌적함과 조용함이
예전보다 많이 줄어들 수 밖에 없다는 점에선
다른 한편으론 악재(?)라고도 볼 수 있습니다.
2. 서수지인 동천동의 경우 얼마전까지만 해도
죽전보다 상대적으로 낮은 시세를 형성하고 있었습니다.
그런데 최근 시세를 보면
죽전을 능가한 단지들도 일부 있습니다.
동천의 미래가치에 대한 기대감이
최근들어 시장가격에 본격적으로
반영되었다고 볼 수 있습니다.
즉 금액&기간 대비 수익률로 본다면
죽전보단 동천으로 접근하신 분들이
보다 더 높은 이익을 거두었습니다.
또한 앞으로 동천엔 죽전에는 없는
래미안, 어울림 등의 7000여세대의
고급 중대형 위주의 신규물량이 있기에
아직 동천역은 착공조차도 하지 않았기에
영덕~양재간 도로 역시 완공되지 않았기에
현재 죽전지구보다 실거주 편의성은
약간 부족할지 모르지만
시세에 긍정적인 영향을 미치는 몇 몇
호재와 재료는 동천쪽이 더 많이 남아
있는 것 같습니다.
3. 이를보면 꼭 예전의 분당과 죽전이 생각납니다.
분당은 여러 호재들이 이미 시장가격에 반영되어
급등이 아닌 꾸준하게 안정적인 상승을 했지만
죽전의 경우 여러 호재와 재료들이 풍부해
몇 차례의 급등이 있었습니다.
최근 흐름을 가만히 보면 죽전은
과거의 분당을 조금씩 조금씩
쏙 빼닮아가고 있는 것으로 보여집니다.
앞으론 죽전 역시도 무난한 인프라와
안정적인 상승을 생각하고 접근해야
하는 분당처럼 되어가고 있는 것으로 보여집니다.
4. 성복~신봉~상현!!
이들 지역의 경우엔 판교후광과 더불어
광교후광까지 받을 수 있는 곳입니다.
서수지의 경우 신도시 더블후광은 기본이고
신분당선 역시 본격 착공을 하지 않은 상황이고
고속화도로 역시 아직 개통되지 않았기에
죽전 등의 동수지보다 더 많은 호재와
재료가 남아있다고 보여집니다.
물론 서수지의 경우 미래가치는 뛰어나지만
현재가치는 동수지보다 약간 못하기에 전세값도
그렇고 실거주 선호도면에서도 약간 낮은
수준을 보이고 있습니다.
또한 이곳의 신규물량을 생각했을 때 다소 염려되는 부분은
나무가 무성했던 산을 깎아 평지가 아닌 구릉지 위주의 단지가
형성되고 그로인해 쾌적함이 예전보다 못할 수도 있다는 것입니다.
지역개발은 좋지만 인프라 구축 등과 함께
계획적으로 추진되어야 하는데
건설사의 이익에만 급급해 무분별한 난개발로 우리네 국토의
좋은 산림을 훼손해 가는 것 같아 너무 안타깝습니다.
5. 공세~보라지구!!
호수공원으로 유명한 리조트형 아파트
단지들이 밀집한 곳입니다.
이 지역의 경우 현재 교통접근성과
실거주 인프라가 상당히 부족한 편입니다.
저의 전공인 호텔의 예를 하나 들어보겠습니다.
서울시내에선 아차산과 한강조망의 워커힐과
김포공항 옆의 숲속의 정원이란 컨셉의
메이필드가 대표적인 리조트형식의 호텔입니다.
허나 이곳은 서울 강남권의 교통접근성 좋은
비지니스 호텔들에 항상 밀리곤 했습니다.
물론 주5일제 시행으로 주말을 이용해 여행을
떠나시는 분들도 많아졌지만 그래도 바쁜
현대사회를 살아가고 있는 국내외 직장인들이기에
앞으로도 접근에 상대적으로 더 많은 시간이 소요되는
리조트호텔 보다는 교통접근성이 좋고 기업들이 밀집한
강남권의 비지니스 호텔이 지금처럼 매출액면에서
더 우세함을 보이지 않을까 생각해 봅니다.
이런 의미에서 공세~보라지구를 살펴본다면
시대를 상당히 앞서간 곳으로 보여집니다.
그래도 아직까진 삼성동 아이파크와 같은 고급스런
초고층 주상복합 아파트 단지에 거주하고
싶어하는 명품수요가 더 많기에
8~10년 후의 아주 긴 세월이 흐르고 난뒤라면 모를까
단~중기적으론 최고급 주상복합 아파트의 명품수요를
능가하긴 어려워 보이는 리조트형의 아파트입니다.
과거 전원주택 붐이 한차례 일었다가 조용히 다시
바닥으로 내려 앉았던 적이 있었습니다.
물론 앞으로 빠르게 고령화사회로 접어듬에 따라
자연회귀 본능에 의해 다시금 전원주택 붐이 일수도
있겠지만 그 시기는 빨라야 8~10년 후가 될 것 같습니다.
그만큼 아직도 명품 주복에 입성하지 못하신 분들이 많고
대기수요 또한 탄탄하다는 뜻입니다.
07년 판교 주복의 청약경쟁률을 통해 아직도 뜨거운
주복의 열기를 엿볼 수 있을 것 같습니다.
이런 의미에서 본다면 공세~보라지구의 경우엔 향후
소~중박의 일정 수익은 가능해 보이나 왕대박은 어려워 보입니다.
6. 여러 전문가들 사이에서 향후
판교 중대형이 평당 4~5천만원 간다면
분당은 얼마이고 용인은 얼마이고 광교는 얼마이고
동탄은 얼마정도 될 것이란 얘기가 많습니다.
이런 쟁쟁한 신도시들 사이에 용인이 자리잡고 있기에
앞으로도 꾸준하게 높은 선호도를 보일 것으로 예상되나
중요한 것은 과거보다 호재노출도가 상당히 높아졌고
잠깐동안 잠재되었던 호재의 실현도 역시 높아져 갈 용인이기에~
향후 교통여건의 대폭 확충이 없다면
분명 어느선에서 지속적인 수요창출의
한계에 부딪치게될 용인이기에~
버블붕괴 후의 일본처럼 직주근접의 서울시내 중심가로의
도심회귀 현상이 일어난다면 일정 부분 타격을 받을 용인이기에~
묻지마식의 접근은 지양해야 할 타이밍(=시점)의
예전보다 투자메리트가 다소 줄어든 용인이라고 보여집니다.
제 사견이니 단순 참고만 하시길!!(^^)
좋은 주말 보내세요~~고맙습니다^^*
- 단국대 竹田캠퍼스가 바라다 보이는 꽃메마을에서 아침햇살(^^) HJ 올림 -
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