부동산 제도가 바뀌면 이에 맞게 재테크 전략도 수정해야 한다.

내집마련정보사의 도움으로 내년에 바뀌는 부동산 법규와 제도 변경에 따른 상품별·시장별 파급효과 및 영향력을 정리해 보았다.

 

1가구 2주택 양도소득세 50%중과 (장기보유특별공제 배제)

양도소득세의 경우 실거래가 기준 과표가 2007년부터 모든 주택에 전면 도입되고, 1세대 2주택의 경우 현행 9~36%인 양도세율이 50%로 일괄 상향 조정된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

1가구 2주택자들이 중과세를 피할수 있도록 2006년 한해동안 중과 유예 기간을 주고, 보유 주택 중 한 채를 처분토록 했으나, 생각보다 매물출회가 적어 기존 보유자는 장기보유나 증여/상속으로 전환할 확률이 높아졌다.

종합부동산세 과표적용률 70%→80%상향

2006년 상반기 보유세의 과도한 세부담 완화 요구가 빗발치자, 6월쯤 종전 50%인 재산세 상승률 상한기준을 공시가격 3억원이하 주택에 대해서는 전년도 재산세의 5%, 3억원 초과~6억원 이하 주택에 대해서는 10%를 각각 넘지 않도록 개정된바 있다.

하지만, 종합부동산세 과표적용률은 현행 70%에서 2007년 80%로 그대로 상향된다. 2005년 종부세 도입시 50%인 과표 적용률이 2009년까지 100%로 높아지는 로드맵이 그대로 유지되고 있기 때문에, 올해 급등한 부동산가격에 과표적용률까지 높아지면 6억원을 상회하는 고가주택의 세부담은 늘어나게 됐다.

'특정건축물 정리에 관한 조치법 시행령' - 무단증축 옥탑방 양성화 기간 마감

'특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령'에 따라, 2006년 2월부터 시행되고 있었던 무단증축된 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물의 양성화기간이 2007년 1월8일 마감된다.

양성화 대상은 2003년 12월31일까지 완공된 연면적 50평이하 단독주택과 연면적 100평이하의 다가구주택, 가구당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다.

정비구역, 도시개발구역, 개발제한구역, 군사시설 보호구역 등 관련법에 따라 지정된 건축물은 적용대상에서 제외되나 정비구역 또는 도시개발 구역 지정 이전에 지어진 건축물은 양성화될 수 있다.

양성화를 희망하는 건축주나 소유주는 건축사가 작성한 현장조사서, 대지의 소유. 사용권리 증명서류 등을 첨부, 관할 자치단체장에게 신고하면 30일내에 사용승인서를 교부받을 수 있다. 주거용 위반건축물 주인은 양성화 기간 만료전까지, 구제 받을 수 있도록 서둘러야 한다.

서울시 SH공사 후분양제 적용

재건축단지내 일반분양주택은 2003년부터 80% 공정 달성 후, 3000㎡(909평) 이상의 건축물과 20실 이상 상가.오피스텔은 2005년 4월부터 골조공사를 2/3 이상 마친 뒤 분양이 이뤄지고 있다.

건교부도 2004년 2월 후분양제를 도입키로 하고 유예기간을 거쳐 2007년 주공이나 지방자치단체가 공급하는 공공부문의 공급주택은 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝낸 뒤 분양을 하도록 로드맵을 정해 놓은 상태다.

서울시도, 은평뉴타운의 고분양가 논쟁이 일어나자, SH공사가 짓고 있는 아파트를 후분양하기로 했다.

그리고, 앞으로 SH공사가 직접 공급하는 아파트는 물론 이후 서울시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트의 경우에도 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다.

또 민간조합 방식으로 시행되는 뉴타운 사업에 대해서도 후분양제 적용이 가능하도록 중앙정부에 관련 법령 개정과 제도 개선을 건의하기로 했다.

‘분양가제도개선위원회’ 분양가 제도 전반에 대한 개선대책 마련

민간 아파트의 분양원가 공개 확대, 채권입찰제 보완, 분양가 인하 등을 다룰 '분양가제도개선위원회'의 개선대책이 2007년 2월 나온다.

건설교통부 차관을 정부측 위원장으로 학계.연구단체.시민단체 인사 등 20명으로 구성된 이 위원회는 월 2차례 정례회의를 가지면서 택지비, 채권입찰제, 기반시설 설치비용 분담, 용적률 등 분양가결정 요인을 점검하게 된다.

특히 원가공개가 민간 아파트에 적용될 수 있는지의 실현성 여부 등도 함께 검토될 예정이라 건설업체, 실수요자의 관심이 집중되고 있다. 논의 결과에 따른 개선안이 상반기내 구체화되면, 법적·제도 정비 등, 2007년 하반기부터 단계적으로 시행될 것으로 보인다.

‘주택건설기준 규정’ 개정 - 2008년부터 공동주택 실내소음 기준 도입

건설교통부는 2008년부터 고속도로 또는 철도변 등에 새로 짓는 공동주택 중 6층 이상 부분은 도로 소음에 대해 실내 소음도가 45㏈(데시벨) 이하가 되도록 소음기준을 적용한 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안을 마련, 입법예고한 상태라, 규제개혁위원회 및 법제처 심사 등을 거쳐 2007년 2월부터 시행에 들어갈 예정이다.

개정안에 따르면 현행 실외소음기준(65㏈미만)외에 실내소음기준을 도입, 도로변 지역에 새로 건설하는 주택중 6층 이상 부분에 대해서는 실내소음도를 적용토록 하고 50ｍ이격거리 확보요건을 폐지한다.

현재 공동주택은 도로로부터 수평거리 50ｍ이상 떨어진 곳에 짓거나 방음벽을 설치, 실외소음도 기준을 충족해야 하기 때문에 도로변 공동주택 건축이 제한을 받고 도시미관을 이유로 방음벽을 고층까지 설치하지 못함으로써 도로변 고층주택 거주자의 소음피해와 도로관리에 애로가 적지 않았다.

따라서 공동주택 건설에 실내소음도 기준이 도입돼 까다롭던 도로.철도변의 아파트 건축이 다소 활기를 띨 전망이다.

건교부는 2007년중 실내소음도 측정방법, 외벽창호의 소음차단 성능 인정기준을 마련한뒤 2008년 1월부터 신규로 사업승인을 받는 주택건설분부터 이를 적용할 방침이다.

이와함께 2007년 2월부터 행정도시와 재정비촉진지구에는 주택단지 인근에 대체 복리시설이 설치되면 반드시 주택단지내에 운동시설, 경로당 등 복리시설을의무적으로 설치하지 않아도 되도록 특례를 인정키로 했고, 화재 발생 등 유사시를 대비, 비상용 승강기의 설치대상은 현재 16층 이상에서 10층으로 강화돼 2007년부터 지어지는 10층이상 아파트의 승강기가 대형화될 전망이다.

서울시 '공공 디자인 위원회‘ 설치 - 디자인 가이드 라인 마련

서울시는 공공시설물과 도시건축물의 경관 관리를 위해 시장을 위원장으로 하는 '공공 디자인 위원회'를 2007년부터 설치·운영할 계획이다.

위원회는 모두 60명으로 구성되며 건축심의나 도시.건축공동위원회 심의에 앞서 건축물 외관 디자인에 대한 사전 자문을 실시하게 된다. 건축주 입장에서 보면 우선 서울시가 연내에 확정하는 '디자인 가이드 라인'에 따라 기획설계를 하게 된다.

이 설계안은 공공 디자인 위원회의 사전자문을 통과해야 하며, 디자인 가이드 라인은 지역 특성을 고려해 한강변, 남산 등 자연경관 관리가 필요한 곳, 도로변 등 가로경관 관리가 필요한 곳 등으로 나눠 지역별로 다르게 만들어진다.

이에 따라 한강과 남산 주변에서 재건축.재개발을 추진하는 조합들은 층고나 시각통로 규제 등을 까다롭게 맞추는 등, 본래 도시계획 조례에 의해 주어진 층고나 용적률을 모두 적용받지 못하는 상황도 발생될 것으로 보인다.

주택법 시행령 개정

2007년 상반기부터는 아파트 등 공동주택의 관리 투명성을 높이기 위해 관리비 부과내역 등이 인터넷 홈페이지나 단지내 게시판에 의무적으로 게재된다.

또 창문틀 및 문짝, 지붕, 방수, 타일, 조경, 온돌 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년 연장되고 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다.

① 관리비 부과내역 인터넷 게시판 공개 의무화

앞으론, 공동주택의 관리주체가 입주자 대표회의의 소집 및 의결사항, 관리비 등의 부과내역, 관리규약.장기수선계획.안전관리계획, 입주민 건의사항 조치내역, 주요 업무 추진상황 등을 반드시 인터넷이나 우편, 게시판 등에 게재, 입주민들에게 공개토록 할 예정이다.

지금까지는 이 규정이 임의 조항이어서, 아파트 관리정보 공개가 형식적인 면이 많았다. 향후엔 주민들이 관리비용항목 하나하나까지 따져볼 수 있게 돼 관리의 효율화, 투명화를 꾀할 수 있게되고 이로 인한 분쟁의 소지도 줄어들 것으로 기대된다.

② 창문틀, 온돌, 방수 등 하자 담보책임기간 연장 또는 신설

현재 1년인 창문틀, 문짝, 창호철물, 타일, 위생기구설비 등 공사의 하자 담보책임 기간을 2년으로 늘리고, 온돌, 수.변전설비의 담보를 3년으로, 지붕, 홈통, 방수 공사 등을 4년으로 확대했다.

그리고, 주택건설기술의 발달에 따른 공법변화의 요인을 감안, 유리, 금속공사(하자담보 1년), 단열 및 옥내 가구공사(2년) 등 20개 세부공사도 하자보수 항목에 포함했다. 건축자재의 내구연한이나 하자발생 등 빈도를 고려한 개정이라, 주민들의 주거만족도도 높아질 것으로 보인다.

③ 아파트 15년만 지나면 리모델링으로 증축 가능

2007년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨진다. 또 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다.

지금까지는 증축을 수반한 리모델링 가능 연한이 20년이어서 공동주택의 난방 등 급수설비와 위생설비의 수선 주기(15년)와 맞지 않아 경제성이 떨어지고 효과적인 공동주택 유지관리가 어렵다는 지적을 받아왔는데, 법이 개정되면, 앞으로 지어진 지 15년이 경과한 아파트는 리모델링 사업을 통해 최대 30%까지 전용면적을 늘릴 수 있게 돼 리모델링 사업이 활성화될 전망이다.

단, 전용면적의 증가가 없는 경우는 현행대로 사용검사 후 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있도록 했다. 개정안은 또 주상복합 아파트의 리모델링 사업시 상가 등 주택 외의 시설 소유자도 조합원으로 간주하도록 규정했다.

현재는 아파트 소유주만 조합원으로 인정돼 사업추진과정에서 상가 주인과의 마찰을 빚어 사업추진이 지지부진 하는 등 문제가 많았다.

주택법 개정안 - 알박기 방지대책

주택건설 개발업체가 사업 용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 용지를 90% 이상 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 매수청구(협의매수)할 수 있다.

이에 따라 아파트단지가 들어서는 곳에 미리 땅을 사뒀다가 비싸게 되파는 '알박기'가 어려워질 전망이다.

알박기 방지대책을 담은 주택법 개정안이 2006년 9월말 건교위를 통과해, 국회에 계류중인데, 법률 공포와 동시에 시행하도록 하고 있어 2007년 상반기에 시행될 수 있을 것으로 보여진다.

개정안에 따르면 지구단위계획이 필요한 주택건설 사업에서 사업주체가 건설 대지면적 중 80% 이상 사용권을 확보했을 때는 지구단위계획 결정고시일 10년 이상 전에 대지소유권을 갖고 있는 땅주인을 매도청구 대상에서 제외하도록 했다.

지금은 고시일 3년 전부터 소유권이 있으면 매도청구 대상에서 제외돼 개발계획만 입수해 3년 전에만 땅을 사면 사업시행자에 고의로 비싸게 되사줄 것을 요구할 수 있었다.

또 건설 대지면적 중 90% 이상 사용권을 얻어야 매수청구를 할 수 있었다. 따라서 이번 개정안이 시행되면 개발계획을 미리 입수해 사업지 땅 일부를 매입한 뒤 턱없이 높은 가격에 땅을 팔기가 매우 어려워진다.

'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 개정안'

- 공익사업으로 토지수용시 사업토지 환지방식 도입

이르면 2007년 상반기부터 공익사업으로 토지를 수용할 때 땅주인에게 개발되는 땅의 일부를 보상비 명목으로 지급하는 '환지방식'이 도입된다. 참여정부 들어 3년간(2003~2005년) 토지보상금은 총 37조5469억원으로 국민의 정부 5년간의 29조7222억원을 이미 넘어섰다.

따라서 건설교통부는 행복도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 국책사업에 따른 과도한 현금 보상과 이에 따른 주변 땅값 상승을 막기 위해 현물보상을 주요 내용으로 하는 '공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률개정안'을 2007년 상반기까지 마련키로 한 상태다.

토지보상법에 환지보상 방식의 규정이 마련되면 토지 소유자는 희망에 따라 보상금의 전액 또는 일부를 해당 공익사업으로 조성된 토지나 주택, 상가 등으로 보상을 받을 수 있게 되는데, 현재 환지 보상 방식은 도시개발사업이나 택지개발촉진법상 이주자 택지 등에 일부 적용되고 있으나 보상에 관한 기본법인 토지보상법에는 규정되지 않아 다른 공익사업까지 확대되지 못했었다.

아직 검토단계로 향후 공청회 등을 통해 환지지급의 근거와 방식 등이 확정되면 2007년 상반기께 법률 개정작업을 마무리할 방침이다. 그러나 특별법 등 개별법률에서 시행되는 사업에 이를 적용하려면 해당 법률의 개정도 필요해 실제 시행시기는 사업에 따라 차이가 있을 것으로 보인다.

건교부는 이와함께 보상 대상에 건축물의 일부가 편입되면 가치하락분에 대해서도 손실을 보상하고 잔여건축물에 대한 매수청구제도를 도입하는 방안도 함께 추진키로 했다.

평등, 非법정 단위 쓰면 과태료 부과

2007년 7월부터 넓이를 나타내는 '평'이나 무게를 측정하는 '돈' 등 비(非) 법정단위를 계약서나 광고, 상품 등에 사용하거나 이를 이용해 계량하면 처벌받는다. 따라서 부동산 매매계약서는 ㎡로 표기해야 된다.

일례로 비 법정단위인 '평' 단위의 사용을 막기 위해 평 단위와 병행하도록 제작된 부동산 매매계약서와 입주자 공고문을 ㎡ 단일표기로 변경하고 토지구획 정리사업 등에도 ㎡만 사용하도록 할 방침이다.

산업자원부가, 법정계량단위 사용 정착을 위해 2007년 7월부터 단속을 벌이고 법정계량단위를 사용하지 않는 업소나 기업에 대해 50만원의 과태료를 부과할 계획에 있다.

신축주택 비과세 특례 폐지

신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일 사라진다.

이에따라 1998년~2003년에 지어진 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.

즉, 일몰기한을 넘겨 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9-36%의 양도세를 물어야 한다. 다만, 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구2주택 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다.

외환위기때 한시적으로 도입된 과세특례제도는 주택보유자라도 일정기간 분양 또는 신축한 주택을 구입하면 신축주택은 보유하지 않은 것으로 간주, 기존 주택에 1가구1주택 비과세 규정을 적용토록 한 것으로 이후 집값이 급등하면서 형평성 논란이 끊임없이 제기돼 왔었는데, 다주택자를 중과하는 현 부동산정책 방향과 달라 비과세 특례의 일몰기한(2007년 12월 31일)을 신설했다.

‘공인중개사의업무와부동산거래신고에관한법률' 개정

① 부동산 실거래가 신고 매도.매수 한쪽만도 가능

2007년 하반기부터 부동산 실거래가 신고를 매도/매수자 한쪽만이 할 수 있으며 다른 한 쪽이 거부할 경우에는 취득세의 3배 범위에서 과태료가 부과된다.

그동안엔 세금중과 등의 이유로 매도/매수자 한쪽이 실거래가 신고에 비협조적으로 나오면 실거래가신고기간(현재는 부동산 매매계약 체결 후 30일 이내)을 넘기게돼 부득이하게 과태료 처분을 받는 사례가 있었으나, 이러한 양태가 시정될 것으로 기대된다.

② 부동산 실거래가 신고, 30 일서 60일로 변경

2007년 하반기부터는 부동산을 사고 판 뒤 실거래가를 60일 이내에만 신고하면 과태료 처분을 받지 않는다.

현행 30일로 돼 있는 부동산 실거래가 신고의무기간이 2배 늘어나는 것으로, 계약 이후 계약사항 변경 등의 사유가 빈번히 발생해 신고 일정이 빠듯하다는 중개업계의 지적에 따른 것이다.

③ 아파트 분양·입주권도 실거래가 신고대상

현재까지 아파트 분양권은 실거래가 신고 대상에서 제외됐으며 재건축·재개발조합원 입주권도 토지지분에 대해서만 관리처분계획상의 감정평가금액(권리가액)으로 실거래가를 신고하도록 돼 있어 일반아파트와 과세형평이 맞지 않는다는 지적을 받아왔다.

특히 강남권의 고가아파트 입주권 프리미엄에 대한 과세방법이 없어 문제가 많았다.

신고 대상 분양권은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다.

그리고, 마을정비구역내 기존 주택 철거시 농어촌 생활환경정비사업 시행에 따른 조성용지, 농어촌주택 기타 시설물에 대한 입주권도 신고 대상에서 빠진다.

제도가 시행되면, 실거래가 기준으로 세금이 부과되므로 분양권은 매도자의 양도세 부담이, 입주권은 매수자의 경우 지분 취득에 따른 취득·등록세, 매도자는 양도세 부담이 증가하게 된다.

상기, ‘공인중개사의업무와부동산거래신고에관한법률' 법안 개정안은 국회 건설교통위원회를 통과함에 따라 법제사법위원회를 거쳐 2006년말 국회 본회의에 상정될 것으로 국회에서 법안이 원안 통과되면 이르면 2007년 하반기부터 시행될 전망이다.