2006-11-29 00:12
http://blog.drapt.com/hj1kim/91164726728427 
오랫만에 글을 올려 봅니다.
재개발(뉴타운, 재정비촉진지구) 지역 투자에 대해 평소 제가
판단하고 있는 개념을 정리해 봅니다.
일부 잘못 알고 있는 부분도 있을 수 있고, 상황에 따른 변동요인을
충분하게 고려치 못하는 부분도 있겠으나 개념적 측면에서
단문식으로 표현하는 것이니, Just 참조로 일별해 주시면 고맙겠습니다.
특히, 많은 개인 투자자들이 재개발에 대한 개념이 부족한 상태에서
무분별하게 접근하는 것을 조금이라도 방지(?)하고자 함입니다.
아울러 아래 8가지 이외의 고려요인도 있겠으며, 각 재개발 지역별
상황이 조금씩은 상이할 수 있음은 이해하시고 보아주시기 바랍니다.
1. 사업성 분석
- 조합원 수 분석 : 사업성의 가장 큰 요인입니다. 기본적으로 재개발 면적 대비
조합원 수가 적은 것이 좋습니다.
- 건립세대수 분석 : 용적율과 관련된 것으로서 세대수가 많은 지역이 투자가치가 좋습니다.
- 중대형 비율 분석 : 중대형 비율이 40%로 되는 지역(즉, 재정비 촉진지구)이 투자가치가
좋습니다.
- 기타 : 급경사 지역보다는 평지 지역이 공사비가 적어서 상대적으로 사업성이 좋습니다.
2. 감정평가 분석
- 감정평가의 기준 : 기본원칙은 있으나 Case by Case임 (물건보는 안목이 중요함)
- 공동주택 vs. 단독주택 차이 분석 : 공동주택은 인근지역의 거래사례비교분석으로,
단독은 토지/건물을 구분하여 평가.
- 토지 vs. 건물의 평가차이에 대한 분석 : 선호도가 높은 지역에서는 토지가치의 정도를
기준으로 판단함이 바람직.
- (공동/단독)주택 공시가격의 의미 : 단독은 공시가격이 의미가 많으나, 공동주택은
토지 자체의 가치가 어느 정도일지를 살펴보는 것이 좋아 보입니다.
3. 분양권 분석
- 전환다세대의 분양권 여부 : 전환다세대로의 전환시점 및 건평에 따른 30평대 배정
가능성 분석 필요. 과도한 전환다세대로 인한 현금청산의 위험성, 조합정관에 대한
적극적인 참여 노력 필요
- 무허가 건물, 도로부지, 나대지 등의 분양권 여부 : 무허가건축물관리대장에의 등재 여부,
항측자료 확인 여부, 도로부지 면적에 따른 배정평형, 도로부지의 감정평가 차이,
나대지의 면적 및 이의 감정평가 이해
4. 배정평형 분석
- 평형별 건립세대수 분석 : 임대주택, 20평대, 30평대, 전용 25.7평 이상의 비율 분석
- 감정평가의 순위 : 중대형 평형 배정을 위한 감정평가액 순위
- 갈아타는 방법 : 배정평형 확대를 위한 추가 지분(나대지/도로부지/기타 소형지분 등)
확보 측면
6. 입주시세 분석
- 블루칩 지역, 옐로우칩 지역, 그리고.. (판단은 각자의 몫)
7. 토지거래허가제
- 재정비 촉진지구에서의 6평 이상 토지거래 허가 문제
- 실입주 가능성 혹은 전/월세 기간의 활용 정도
8. 투자수익 분석
- 지분구입 금액
- 금융비용 : 대출한도 및 이자율
- Leverage : 전세금과 대출금
- Premium : 감정평가액 - 구입금액
- 투자수익 : 입주시세 - 지분구입 금액 - 금융비용 - 제세 공과금
이상, 제가 개념적으로 이해하고 있는 내용들을 올렸습니다.
부족한 점에 대해서는 여러분들의 많은 답글들을 기대하겟습니다.
감사합니다.
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