2005-11-14 19:45

http://blog.drapt.com/hj1kim/91131965107909

안녕하십니까?

지난 주말에 용산 뉴타운 답사를 했습니다.
동빙고동, 보광동, 한남동의 지역 부동산을 들렀습니다.
한남 뉴타운의 투자가치를 느껴보기 위함이었지요.

커다란 물줄기는 일단 합격점으로 생각했습니다.
언론에서의 많은 분석기사는 차치하더라도 현지 부동산 업소들을 통한 변화의
기대감은 충분히 느낄 수 있었습니다.

지분 가격은 지난 2003년 뉴타운 선정발표때부터 지속적으로 상승하여 이미
대지 8평, 건평 12평 정도의 보광동 매물은 평당 3천 정도를 호가하여 총 투자
금액이 약 2.7억 정도였으며,
대지 27평, 건평 22평 정도의 동빙고동 매물은 약 5.7억 정도였습니다.

너무 비싸다는 생각이 들더군요.
불과 1년 전과 비교하는 것은 물론, 뉴타운 구역에 속해 있지 않은 바로 인근의
매물 시세와는 너무 많은 차이가 있는 것 같습니다.

물론 정부의 지원하에 체계적으로 개발될 뉴타운의 가치야 분명하겠으나 과연
현재의 시세만큼 가치가 있을까라는 생각을 해보았습니다.

투자 시뮬레이션을 할 때, (저는 항상) 심리적 요인을 잘 파악해야 한다고 생각을
합니다.

강남 재건축이건, 뉴타운이건, 재개발이건간에 현재의 시세라는 것이 얼마나
시장 참여자들의 기대심리가 반영이 된 것일까를 끊임없이 자문합니다.

천정부지로 상승하는 가격 상승에 한발 두발 앞서거니 뒷서거니 하면서 진입하는
많은 투자자들이 있습니다. 가격 상승은 끝모를데까지 상승할 것 같습니다만 어느
한순간 높아진 가격에 부담을 느낀 투자자들의 수가 많아져서 투자를 안하게
된다면 그것이 바로 상투가 되는 것이죠.

지금은 정부가 기대심리를 팍팍 꺽어놓으려는 시기입니다.
그러면서도 서민들에게는 '빨리 저렴하게 아파트를 구매할 기회를 줄테니
이 참에 빨리 내짐마련 해보라'라는 시그널을 보내낸는 것이지요.
(그러나 실제로는 서민에게는 그 기회조차 제대로 인식할 틈도 없이 가격은
이미 급상승해 있는 상황입니다)

정부가 이길지 시장이 이길지는 각자가 판단할 몫입니다.
비록 시장이 이겨서 부동산 가격이 더욱 상승할 수도 있겠으나 개인적으로는
오른다고 하더라도 그 상승율은 이제 과거의 1년에 두배니 세배니 하는 개념과는
틀린 기껏해야 몆십% 정도 하지 않을까 하는 정도입니다.

이 말인 즉슨,
거래에 따른 비용, 투자에 따른 비용 (금융비용 등), 보유세, 양도세 등의 제반
비용까지 고려한다면 몆십%의 수익율로는 실제 투자를 잘한 것이라고 볼 수 없을
것이라는 것입니다.

이제, 투자를 한다면 영리하게 하여야 할 시대입니다.
과거처럼 개발호재에 따른 묻지마식 투자는 더 이상 큰 수익을 낼 수 없는
상황으로 되어 가고 있습니다.

실제 현재의 우리나라는 개발호재가 없는 곳이 없을 정도입니다.
우리 동네를 봐도 개발호재가 있고, 옆 동네를 봐도 전부 개발호재가 있는
상황입니다. 투자를 할 목돈을 가진 사람은 한정되어 있는데 웬놈의 개발호재는
그리도 많은지 이제는 정말 웬만한 호재가 아니라면 명함도 내지 못할 정도입니다.
즉, 묻지마식이 아닌, 이제는 철저히 변화의 정도와 변화의 기간 등을 기초로 한
미래 가치를 추정하는 것이 절대적으로 중요합니다.

용산 뉴타운은 현재 서울시에 구역지정안이 상정되어 있는 상태입니다.
서울시가 과연 용적율을 어느 정도 완화시켜 주느냐가 투자수익의 큰 Factor입니다.

용산구청이 제안한 의견대로 Incentive 등을 포함하여 약 250%
(확실한 숫자는 기억이 안납니다)의 용적율로 재개발이 진행된다면 적절한
투자수익은 낼 수 있지 않을까 자문해 봅니다.

그러나 오늘인가요? 뉴타운 공청회가 진행되고 있다는 뉴스를 보았습니다만,
공청회 참석자들의 발언의 흐름이 특별한 사유가 없는 한 용적율 완화는
곤란하다는 의견들이 많다고 하는데, 이를 유추해보면 실제 서울시가 발표할
용적율도 뉴스만으로로 볼 때는 그다지 완화될 것 같지 않을 것 같습니다.

투자지역도 잘 생각해야 할 것입니다.
보광동이냐, 한남동이냐, 이태원동이냐, 동빙고동이냐 라는 지역적 선택에서부터
각 지구마다 현재의 가구수는 몇세대이며(즉 조합원 수는 몇 명이며), 개발예정
가구수는 몇세대이며, 일반분양은 얼마나 될 것이며, 평가금액은 얼마나 될 것이냐
등을 잘 검토하여 지역선택을 해야 할 것입니다.

고수들이 항상 강조하는 말이 있다죠 !!
투자를 함에 있어서, 반드시 그 지역 전문가가 되어야 한다는 말이죠.
투자하기 전에 몇번이고 실제 발품을 팔며 변화의 정도를 느껴보며, 매물동향을
살피며 적절한 시기에 투자를 하여야 한다는 말이죠.

이미 투자지역에 대한 선택은 기본입니다.
용산이냐, 종로 창신이냐, 길음이냐, 왕십리냐, 상계동이냐, 흑석동이냐 등등의
투자지역은 기본적으로 우열을 가릴 수 있어야 합니다.

중요한 것은,
용산에 평당 3000으로 진입을 할 것이냐, 창신동에 평당 2000에 진입할 것이냐,
상계동에 평당 1200에 진입할 것이냐 하는 판단과
앞으로 얼마나 사업진척이 잘 진행될 수 있겠느냐를 판단해야 하는 것이 더욱
중요한 문제라고 생각합니다.


Tip1 :

뉴타운 구역 인근의 아파트들도 투자대안이 될 수 있습니다.
다른 뉴타운 지역에서는 인근 아파트들도 가격상승의 과실을 함께 향유하고
있는데 반하여 아직 동반하여 과실 향유를 하지 못하는 물건들도 투자의 대안이
될 수 있을 것입니다.
예를 들어 용산에서는, 이태원동의 청화 아파트, 동빙고 지역의 신동아/현대
아파트 등이 있을 수 있습니다.
종로 창신 지역에서는 쌍용 1/2차 아파트가 있을 수 있습니다.


Tip2 :

우리가 항상 명심해야 할 것은,
부동산 경기라는 전체적인 숲을 느낄 수 있어야 하며,
그 속에서 숨은 진주를 발굴하는 안목을 길러야 한다는 것입니다.
그것은 닥아를 비롯한 많은 인터넷과 실제의 발품 등을 통한 공부를 통하여
끊임없는 노력을 통하여 보여지게 되는 것이 아닐까요?


정확한 맥은 잡지를 않고 두리뭉실하게 편하게 쓰다 보니 내용이 좀 두서가
없었습니다..

책을 쓰는 것도 아니고, 어떤 전문가적인 분석을 요하는 것도 아닌 우리들만의
편안한 '회원노트'라고 생각해 주시고..

끝까지 읽어주신 분들, 감사 드립니다.

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