Blue Chip, 그림 그리기, 슬픈 현실..

Blue Chip, 그림 그리기, 슬픈 현실.. |부동산노트

2006-07-19 18:49

http://blog.drapt.com/hj1kim/43411153302559437

제가 늘 감탄하고 있는 재야의 부동산 고수중에 한분께서 언제인가

부루클린 (즉 Blue Chip)으로 가는 마지막 비상구가 닫혀지고 있다라고

말씀하신 적이 있었습니다.

오늘은..

부루클린이 과연 어떤 것이고,

어떤 지역이 새로운 부루클린이 될 것이고,

그리고 이미 부루클린인 지역의 애환에 대해 생각해 보겠습니다.

부동산에 있어서 부루클린의 문이 의미하는 바가 무엇이겠습니까?

강남의 중대형 신규 아파트나 핵심 재건축 아파트를 의미하는 것일까요?

Blue Chip은 상황에 따라, 또는 때에 따라 달라집니다.

아직까지도 선망의 대상이 되고 있는 강남이 영원토록 BC로

존재할 수 있을까요?

BC의 모습은 다음과 같이 생각할 수 있습니다.

즉, 거주만족 측면에서의 BC (교통/교육/환경/심리적 Community 등)와

투자가치로서의 BC로 구분해서 말이죠.

BC는 하나가 아닌 여러 개의 모습입니다.

주식시장에 있어서도, 핵심 대장주인 삼성전자가 있고,

현대차, 국민은행, 포스코, NHN 등의 BC가 있으며, 여타의

금융/건설/음식료/철강/생명공학 등등에서도 나름의 BC가 존재합니다.

BC 지역의 조건이라면, 한마디로 거주목적이건 투자목적이건간에

사람들이 돈 싸들고 진입하려는 지역입니다.

다시 말하면 현재보다 점점 더 살고 싶어지는 지역이며,

특정세력에 휘둘리지 않고 Free Market에서 당당히

인정받을 수 있는 지역입니다.

그러나 가끔 의도적으로 BC가 만들어지는 지역도 있습니다만..

강남 3개구 BC의 잔존수명(?)은 얼마나 지속될까요? 아니면 계속 승승장구할까요?

현재는 의도된 정책의 희생양이 되고 있다라는 것이 중론중 하나인데요.

강남 BC라고 전부 좋은 것만은 아닙니다. 오히려 애환이 많은 지역이기도 합니다.

최근 대치동 청실 아파트 조합원들이 결국은 참지 못하고 온갖 재건축 규제를

고스란이 짊어진 채로 재건축을 추진하기로 했다죠.

애환이 많은 현실입니다. 바로 옆 도곡 렉슬, 동부 센트레빌 등은 청실과 비교해 보면

그렇게도 좋은 조건으로 재건축이 되었는데..

불과 몇 년이라는 짧은 시차를 둔 청실의 입장에서 고스란이 규제를 감내해야 하는

현실을 보면, 과연 무엇이 올바른 주택정책일까를 고민하게 만드는

결정이라고 생각이 됩니다.

지척의 은마 아파트는 어떤 생각을 할지, 또 우성/선경/미도는 또 어떤 생각을 할지..

8월 판교 중대형 아파트 분양가에 대해서도..

건설사와 투자자의 이익을 대신 정부가 채권입찰제라는 과거의 제도를 적용해

가져가려는 모습인데..

점점 정부의 모습이 커져만 가고 있는 것으로 보이는군요.

강남에서는 아직 개발여지가 어느 정도는 남아 있다고 생각합니다.

개발여지란, 재건축 이외에도, 잠실제2롯데월드, 강남역 삼성그룹 본관,

용인/분당 등지에서 왕십리 및 신사역으로 연결되는 분당선 연장노선,

강남 한강변을 관통하는 지하철 9호선, 송파신도시 등을 위시한 잠재적인

신개발 지역 등등을 떠올릴 수 있겠습니다.

그러나 이러한 개발여지는 전체적이고 획기적인 변화가 아니라 이미 좋은 틀을 가진

커다란 강남이라는 틀 속에서 지엽적 측면에서의 가치상승을 시켜줄 수 있는

차원으로 보는 것이 타당하지 않을까 생각합니다.

그럼에도 한번 형성된 BC는 체질적으로 잘 바뀌지 않을 것입니다.

특히나 강남이라는 지역은, 자유시장적 측면이 아닌, 정책적 규제라는 강압적 변수로

인한 의도된 변수로 인한 측면이 많기에,

멀지않은 장래에는 어쩔 수 없이 세인의 관심을 다시금 받을 것이라 생각합니다.

BC는 속칭 버블세븐 지역만이 아닙니다.

강북 유턴프로젝트 대상지역도 이미 BC로 대접받고 있으며, 경기남부에도 있고,

단독 재건축 지역에도 있고, 강서지역에도 있고, 서울 동북부 지역에도 있고..

그러나 현재의 시장분위기에서의 진정한 BC 혹은 현재 사람들이 인정해 주고 있는

BC의 핵심적 모습은 재개발을 포함한 도심재정비촉진지구가 될 것입니다.

그러나 도심재정비촉진지구라는 BC를 접근함에 있어서도 이미

강남 부자들이 선도세력으로서 저렴한 가격대에 많이 진입을 하였습니다.

그후 한차례 상승한 가격대에 다수의 일반인들이 시차를 두고 뒤따라가는

형국이 되고 있습니다.

최소한 선도세력들과 함께 진입할 능력이 없더라도 반걸음 이상 뒤쳐져서는 곤란합니다.

여러분이 만약 선도세력과 투자시점을 맞출 수만 있다면, 매우 성공적인 투자를 할 수

있을테지만 말이죠.

아이러니컬하게도 선도세력과 보조를 함께 하기 위해서는 강남 부자들의

움직임을 눈여겨 살펴보아야 합니다.

강남 부자들의 움직임을 파악하기 위해서는 될 성 싶은 지역을 이미 충분히

감지하고 있는 상태에서 그런 지역들의 대표적인 부동산 업소들과 친해져

놓는 것이 좋은 방법입니다.

그러나 오히려, 강남 부자들보다 더욱 발빠르게 움직일 수 있는 방법이 있습니다.

즉, 그림을 잘 그릴줄 알면 되는 것입니다.

이미, 서울의 대표적인 유망지역들의 미래모습은 뭐 그런대로 그려져

(즉, 개발계획이 드러나 있는) 있습니다.

그러나 송파 신도시 및 그 인접지역, 과천을 포함한 몇몇 신도시 예정지역,

오세훈 시장의 핵심 공약지역, 강북 재개발의 핵심인 용산구 일대 등은 아직도

더 그려야 할 여백이 많이 남아있는 지역입니다.

물론 이러한 지역들은 시장상황에 따라 그려질 그림의 모습이 틀려질 수

있는 것이지만, 일반 대중의 입장에서는 이런 지역들의 미래 변화상을 열심히

그려볼 가치는 충분히 있는 지역들입니다.

그림 그리는 훈련은 말처럼 쉽지 않습니다.

저 또한 그림 그리는 훈련을 많이 하고는 있습니다만, 매우 어려운 일입니다.

그림 그리는 훈련과 관련한 예를 들어본다면,

부자 Community들과의 교류, 핵심정보를 제일 먼저 취급하는 정책입안자(공무원)와의

교류, 언론발표 기사의 숨어있는 가치발견(행간을 읽을 수 있는 능력) 등등이

있을 수 있습니다.

정리하겠습니다.

Blue Chip..

때에 따라 달라지는 Blue Chip..

현재 및 미래의 Blue Chip 지역이 어디일지를 각자가 고민해야겠습니다.

그리고 Blue Chip을 남보다 빨리 발견하기 위해 무던히 안목을

키워나가야 겠습니다.

그리고, 전문가들의 말은 그저 참조로만 생각하시기 바랍니다.

한 지역만을 제대로 알기에도 벅찬데, 여러 지역의 장담점을 제대로 분석하기는

어려운 일입니다.

참조를 위해 전문가들을 이용하되, 본인 스스로 안목을 가져나가는

모습이 필요하겠습니다.

이쁘게 정리하지 못하고, 콕 찝어내지 못하고, 일부 객관적이지 못한

부분들이 있을 수 있으나, 그저 생각나는대로 편하게 써서 요점이 많이

흔들린 점은 양해해 주시기 바랍니다.

끝으로 워런 버핏의 아버지가 버핏에게 해준 말로 마무리를 하겠습니다.

'돈은 단순히 쓰기 위해 버는 것이 아니라 벌기 위해 써야한다'

이상, 감사합니다.

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