2006-07-07 00:25
http://blog.drapt.com/hj1kim/43411152199524374 
시장의 메카니즘은 변화의 메카니즘과 연계하여 생각해 보는 것이
의미가
있을 수 있습니다.
밴댕이처럼, 아주 작은 변화만 있을지라도, 그~냥 즉각적인 반응이 보여집니다.
만약 북한이, 주식시장이 열리는 장중에 발사되었다고 가정을 해보면,
5분전에만이라도 발사를 미리 알고 있던 사람이 있었다면, 떼돈을 벌 수
주식시장에서 개인이 성공하는 방법이라면 시장을 읽는 능력이
매우 뛰어나서 조직화된 애널리스트들보다 고급정보를 남보다 먼저 확보할 수 있다거나,
아니면 기계적으로 매매를 매우 효율적으로 할 수 있는 사람 정도가 아닐까 하는데요.
뭐 이런 능력이라는 것은 천명에 한명 정도가 아닐른지요?
자신이 천명중 한사람에 꼽힐 정도의 능력이 있는 사람이라면 데이트레이딩을
이것이 아닌 대부분의 개인들이 주식시장에서 그나마 명맥을 유지할 수 있는 방법이라면
하나는 그저 적립식 펀드에 매달 일정금액씩 저축을 하는 개념입니다. 이런 방법은
전문적인 조직이 자금을 운용해 주는 것인 바, 그나마 위험을 Hedge하는 방편은 되어
두 번째로는, 될성싶은 나무에 목돈을 그저 묻어놓는, 아니면 매월 월급의 일정부분을
뚜~욱 띄어서 저축하는 개념으로 그저 조금씩 투자만 해가는 방법인데요..
매일매일 시장변화의 흐름을 꾸준히 공부하면서 나름대로 시장흐름을 예측하면서,
미래 성장동력이 될 것으로 보이는 산업중에서 똘똘한 기업을 찾아내는 훈련을 해야합니다.
향후 5년후 혹은 10년후에는 분명히 현재보다 상당히 성장해 있을 그런 산업 혹은 기업을
찾아낼 수 있는 능력이 있어야 한다는 것이죠.
그러한 기업에 개인적인 적립식 펀드 개념으로 투자하는 방법도 좋아 보입니다.
변화에 대한 반응속도가 주식시장과는 비교가 안될 정도로 느립니다.
부동산 시장은 미리 예고되는 조짐이란 것이 있어서 미리 시장 참여자들이
가까운 예로, 지난 8/31 대책, 3/30 대책 등을 예로 들 수 있는데요..
8/31 대책의 핵심은 강남 재건축에 대한 강력한 규제책이라고 할 수 있는데요.
‘05년 6월경부터 정부가 수시로 엄포를 주면서 시장 참여자들에게 강남 재건축
투자를 조심해라, 조심해라 했었죠. 그런 정부의 엄포로 6월말부터 9월 초중순 정도까지
강남 재건축의 핵심중의 하나인 은마 아파트 31평형의 가격이 약 3개월이라는 시차를 두고
직전고점 8억중반에서 6억중반까지 급전하락을 하였더랬죠.
반면 3/30 대책의 핵심은 부동산 담보대출 억제라고 볼 수 있을텐데요.
6억 이상 아파트에 대한 담보비율을 매우 강력하게 억제한 것이죠.
바로, 평촌/일산/사당동 등을 포함하여, 그나마 대출이 용이한 6억 미만의 아파트들의
이러한 간단한 사례를 반면교사로 삼아, 현재 부동산 시장에서의 효율적인 투자방법을
정책의 변화와, 내재가치의 변화, 그리고 시장 참여자들의 심리적인 변화라는
글이 길어지는 것 같아서 요점형태로 정리를 하겠습니다.
강남 재건축의 완화 가능성이 조금 느껴지고 있습니다.
건교부 및 민선3기 시장의 부동산 정책이, 강남 재건축에 대해서 그나마 약간은 완화시킬
생각을 갖고 있는 것으로 보여지는 상황입니다. 그러나 현재시점에서는 아직은 좀더
정책흐름을 보고서 판단하는 것이 필요해 보입니다.
강남 재건축 말고, 뉴타운 지역에 대한 지속적인 개발의지 표명입니다.
현재의 26개 뉴타운에 추가하여 총 50개 뉴타운으로 확장한다는 것이 얼마나
현실화될지도 중요한 요인이며, 또한 기존 뉴타운 지역중에서도 이번 7월달부터
효력발휘된 재정비촉진법 및 이에 따른 시범지구 선정이 어디로 될지에 대한 것도
내재가치라는 것은, 지금 시장에서 평가되고 있는 가치에 비해 가격이 얼마나 인정을 받고
있는가라는 사항과, 다른 한편으로 미래의 특정시점에 평가될 가치가 현재의 가격에 얼마나
반영이 되어 있는가라는 두가지 측면에서 판단할 수 있을텐데요..
예를 들어 사람들이 흔히 말하는, 경부고속도로 축에 있는 분당/판교/용인/동탄
같은 경우는, 아직 반영이 덜된 내재가치가 얼마나 남아 있다고 보시는지요?
또, 북부 개발축인 일산/파주/은평/마포 등의 지역은 얼마나 더 내재가치가 상승할 수
서부 개발축인, 인천/송도/삼라/강서/영등포 등은 또 어떨까요?
강북지역에 밀집되어 있는, 한남/뚝섬/교남/창신/이문/답십리/청량리/왕십리/길음/미아/
내재가치 변화 측면에서의 핵심은 직주근접, 교육여건, 환경요건이라는 세가지 측면에서 보아야 하겠습니다. 한마디로 표현하지만 누구나 선호하는 ‘탁월한 혹은 탁월해질 입지’가
세 번째, 시장 참여자들의 심리적 변화 측면입니다.
아직도 부동산 불패신화에 대한 생각이 충분히 남아있다고 생각하는 사람들이 많습니다.
썩어도 준치라고 생각하는 지역들이 아직도 많다고 생각하는 사람들이 있습니다.
한미간 FTA가 체결된다, 북한 미사일이 발사됐다. 양극화는 더욱 심화될 것이다, 중대형
평형이 계속 가치를 발휘할 것이다, 핵심 뉴타운은 강남을 충분히 커버할 수 있는 가치가
있다, 대출억제로 6억 미만 아파트가 한동안은 인기를 받을 것이다, 9호선/신분당선 등은
가격상승에 아직도 호재를 충분히 발휘할 것이다, 6평 이상의 재개발 지분은 잠시 주춤할
수 있다, 잠실 주공 5단지가 초고층 제2롯데월드가 허가된다면 제값을 발휘할 것이다,
시장 참여자들의 심리적 변화를 한마디로 축약해 보자면, 아직 투자가치가 많은 물건은
지천에 깔려있다라고 생각하고 있다고 생각합니다.
시장 참여자들이 생각하는 가장 투자가치가 많은 지역/물건이 어떤 것일까는 우리들
정부 정책입안자들은 숲만을 보며 거시적인 조율만 하면 됩니다만,
우리들 일반인들은 숲도 볼 수 있어야 하며 동시에 좋은 나무도 볼 수 있어야 합니다.
숲은 매일매일 거시경제를 포함하여 다양한 부동산 뉴스를 탐독하면 좋을 것이며,
숲과 관련해서는, 거시경제를 기본으로 하여, 재건축 관련 제도, 도시재정비촉진법,
무슨무슨 촉진지구니 개발지구니 하는 수많은 개발지역들 등을 생각할 수 있겠고요..
나무와 관련해서는 재건축 안전진단, 용적율과 관련한 투자수익 변화, 개발권양도제,
재개발 분양권, 감정평가 방법 등등 수많은 요인이 있을 수 있겠죠.
음.. 내용이 좀 길어서 죄송합니다. 풀어쓰다 보니까요..
다음을 위하여, 쓰고 싶은 말은 또 좀 삼가하고..
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